Die Mietpreisbremse bei Umbau von Gewerberäumen zu Wohnungen gilt nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) auch dann, wenn Vermieter die Räume erstmals als Wohnung vermieten. Die Ausnahme für neu geschaffenen Wohnraum greift nur unter engen Voraussetzungen. Für Mieter und Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten ist das Urteil von erheblicher praktischer Bedeutung.
Kontext und Bedeutung für Betroffene
In vielen Städten werden ehemalige Gewerbeeinheiten zu Wohnungen umgebaut. Vermieter gehen dabei häufig davon aus, dass sie die Miete frei vereinbaren dürfen, weil es sich um „neuen“ Wohnraum handle. Mieter zahlen dann mitunter deutlich mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent.
Der Fall, der dem BGH vorlag, zeigt die finanzielle Dimension: Für eine rund 73 Quadratmeter große Altbauwohnung in Berlin wurden 979 Euro Kaltmiete monatlich vereinbart. Die Mieter hielten nach dem Berliner Mietspiegel nur 623 Euro für zulässig und verlangten rund 10.800 Euro überzahlte Miete sowie 1.068 Euro Kaution zurück. Wer in einer umgebauten Gewerbeeinheit wohnt, sollte daher prüfen, ob die vereinbarte Miete zulässig ist.
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Rechtlicher Hintergrund
Die Mietpreisbremse begrenzt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Neuvermietung. Sie soll verhindern, dass die Miete bei einem Mieterwechsel stark ansteigt. Vom Anwendungsbereich ausgenommen ist unter anderem Wohnraum, der nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
Die wichtigsten Vorschriften
- § 556f S. 1 BGB: Die Mietpreisbremse gilt nicht für neu geschaffenen Wohnraum, der nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
- § 556g Abs. 1a BGB: Vermieter müssen Mieter vor Vertragsschluss grundsätzlich darüber informieren, dass sie sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen.
- Wohnraumförderungsgesetz: An dieses knüpft der Gesetzgeber bei der Abgrenzung zwischen neu geschaffenem und bereits vorhandenem Wohnraum an.
Aktuelle Entwicklung
Das Landgericht Berlin II hatte die Klage der Mieter abgewiesen. Es hielt die Wohnung für neu geschaffenen Wohnraum, weil sie nach dem Stichtag erstmals regulär vermietet worden sei. Ob die Gewerberäume zuvor bereits Küche, WC und Aufenthaltsraum besaßen und wie aufwendig der Umbau war, ließ das Gericht offen. Der BGH hob dieses Urteil auf und verwies die Sache zurück (BGH, Versäumnisurteil vom 19.08.2026, Az. VIII ZR 104/25).
Nach Auffassung des BGH hat das Landgericht die Ausnahmevorschrift zu weit ausgelegt. Entscheidend sei nicht die frühere gewerbliche Nutzung, sondern die Frage, ob die Räume nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bereits als Wohnung hätten dienen können. Maßgeblich sei, ob sie einen eigenständigen Haushalt ermöglicht hätten, unabhängig davon, ob eine Wohnnutzung baurechtlich zulässig gewesen wäre.
Praktische Einordnung
Der BGH nennt konkrete Kriterien. Grundsätzlich müssen ein Wohn- und Schlafbereich, Toilette, Bad sowie eine Kochgelegenheit oder entsprechende Anschlüsse vorhanden gewesen sein. Auch die räumliche Anordnung zählt: Ohne abgeschlossenen Wohnbereich kann trotz vorhandener Ausstattung die Wohneignung fehlen.
Waren die Räume schon vorher zum Wohnen geeignet, macht ihre Umwidmung daraus keinen Neubau. Anders liegt es, wenn erst erhebliche Baumaßnahmen die Wohnnutzung ermöglicht haben. Deren Kosten müssen etwa ein Drittel der Herstellungskosten einer vergleichbaren Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil erreichen. Reine Instandsetzungsarbeiten genügen nicht.
Der BGH begründet dies mit dem Willen des Gesetzgebers: Die Ausnahme soll Investitionen in die Schaffung neuen Wohnraums schützen, nicht jede erstmalige Vermietung zu Wohnzwecken privilegieren. Zudem sieht er einen Wertungswiderspruch: Selbst eine umfassende Modernisierung befreit nur bei der ersten anschließenden Vermietung von der Mietpreisbremse, die Neubauausnahme gilt dagegen dauerhaft. Für sie können daher keine geringeren Anforderungen gelten.
Eine weitere Hürde hatte das Landgericht übersehen: die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g Abs. 1a BGB. Ob die Vermieterin die Mieter vor Vertragsschluss informiert hat, ist ungeklärt. Das Landgericht muss nun prüfen, ob die Räume erst durch den Umbau zu Wohnraum wurden, welcher Bauaufwand dafür erforderlich war und ob die Auskunftspflicht erfüllt wurde. Die Voraussetzungen der Ausnahme muss die Vermieterin beweisen.
Was bedeutet das für Sie?
Als Mieter einer umgebauten Gewerbeeinheit sollten Sie prüfen, ob die vereinbarte Miete die zulässige Höhe überschreitet. Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel zuzüglich zehn Prozent. Wenn Ihr Vermieter sich auf die Neubauausnahme beruft, muss er deren Voraussetzungen beweisen. Fragen Sie nach, ob Sie vor Vertragsschluss über die Ausnahme informiert wurden. Eine Rüge des Verstoßes gegen die Mietpreisbremse kann zur Rückzahlung überzahlter Miete führen.
Als Vermieter sollten Sie den Umfang Ihrer Baumaßnahmen sorgfältig dokumentieren. Bewahren Sie Belege über Planung, Kosten und Bauzustand vor dem Umbau auf. Informieren Sie Mieter rechtzeitig und nachweisbar vor Vertragsschluss über die beabsichtigte Berufung auf die Ausnahme. Lassen Sie bei größeren Umbauprojekten vorab prüfen, ob die Kostenschwelle von etwa einem Drittel der Neubaukosten erreicht wird.
Tabelle: Übersicht
| Frage | Maßgeblich nach dem BGH |
|---|---|
| Frühere gewerbliche Nutzung | Allein nicht entscheidend |
| Wohneignung vor dem Umbau | Eigenständiger Haushalt möglich: Wohn- und Schlafbereich, WC, Bad, Kochgelegenheit oder Anschlüsse, abgeschlossener Wohnbereich |
| Baurechtliche Zulässigkeit der Wohnnutzung | Ohne Bedeutung |
| Bauaufwand | Etwa ein Drittel der Neubaukosten einer vergleichbaren Wohnung ohne Grundstücksanteil |
| Reine Instandsetzung | Reicht nicht aus |
| Information der Mieter | Vor Vertragsschluss nach § 556g Abs. 1a BGB |
| Beweislast | Beim Vermieter |
Fazit
Die Entscheidung stärkt den Mieterschutz bei umgebauten Gewerbeflächen. Nicht jede erstmalige Wohnvermietung begründet neu geschaffenen Wohnraum. Entscheidend sind die bauliche Wohneignung vor dem Umbau und ein erheblicher Bauaufwand. Vermieter tragen die Beweislast und müssen ihre Informationspflicht erfüllen. Das Landgericht Berlin II muss den Fall nun neu bewerten.
Hinweis
Hinweis: Dieser Artikel und das Symbolbild wurden mit Hilfe von KI erstellt.
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