Die Schonfristzahlung bei Mietschulden rettet Mieter nicht in jedem Fall vor dem Verlust ihrer Wohnung: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der nachträgliche Ausgleich von Rückständen nur die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung unwirksam macht. Für Mieter, die mit der Miete in Rückstand geraten sind, hat diese Klarstellung erhebliche praktische Bedeutung.
Kontext und Bedeutung für Betroffene
Mietrückstände entstehen häufig schneller, als viele Betroffene denken. Schon wenn zwei Monatsmieten nicht vollständig gezahlt werden, kann der Vermieter kündigen. Nicht selten reagieren Mieter darauf, indem sie die offenen Beträge kurzfristig nachzahlen, in der Hoffnung, damit sei die Sache erledigt. Genau hier setzt die aktuelle Entscheidung an. Sie zeigt, dass eine Nachzahlung zwar wichtig ist, aber nicht automatisch jede Kündigung beseitigt.
Besonders relevant ist die Entscheidung für Mieter, die ihre Miete aus Gründen kürzen, die sie selbst für berechtigt halten, etwa wegen Mängeln oder Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen. Wird die Kürzung später als unberechtigt angesehen, kann ein Zahlungsverzug vorliegen, der eine Kündigung rechtfertigt.
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Rechtlicher Hintergrund
Das Mietrecht kennt zwei Arten der Kündigung wegen Zahlungsverzugs: die fristlose (außerordentliche) und die ordentliche Kündigung. Beide knüpfen an die Verletzung der Zahlungspflicht an, haben aber unterschiedliche Voraussetzungen und unterschiedliche Folgen. Der Gesetzgeber hat nur für die fristlose Kündigung eine ausdrückliche Möglichkeit geschaffen, sie durch eine rechtzeitige Zahlung nachträglich zu Fall zu bringen.
Die wichtigsten Vorschriften
- § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Schonfrist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird.
- § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB: Die ordentliche Kündigung ist bei einer erheblichen schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters möglich, etwa bei Zahlungsverzug.
- § 242 BGB: Der Grundsatz von Treu und Glauben kann im Einzelfall verhindern, dass sich der Vermieter auf eine Kündigung beruft.
Aktuelle Entwicklung
Dem Fall lag ein Mietverhältnis über eine Berliner Wohnung mit einer zuletzt monatlichen Nettokaltmiete von 430 Euro zugrunde. Seit Januar 2024 stand am Haus ein Gerüst, das dem Mieter die Nutzung seines Balkons unmöglich machte. Der Mieter zahlte die Mieten für Januar und Februar nicht vollständig. Daraufhin kündigte der Vermieter am 8. Februar 2024 fristlos, hilfsweise ordentlich. Wenige Tage später überwies der Mieter beide Monatsmieten, allerdings jeweils gekürzt um einen Betrag für die Beeinträchtigung durch das Gerüst.
Der Vermieter verlangte die Räumung. Das Amtsgericht Kreuzberg wies die Klage ab, das Landgericht Berlin II bestätigte diese Entscheidung. Die Berufungskammer vertrat die Auffassung, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung auch eine ordentliche Kündigung wegen desselben Zahlungsrückstands unwirksam mache.
Der Bundesgerichtshof sah das anders und hob das Berufungsurteil auf (BGH, Urteil vom 30.09.2026, Az. VIII ZR 21/26). Der VIII. Zivilsenat blieb bei seiner bisherigen Rechtsprechung: Die Schonfristregelung schütze Mieter vor den Folgen der fristlosen Kündigung, lasse die ordentliche Kündigung aber unberührt. Die spätere Zahlung heile die Pflichtverletzung nicht, auf die der Vermieter seine Kündigung gestützt habe.
Praktische Einordnung
Bemerkenswert ist, dass der BGH auch den geplanten gesetzlichen Mieterschutz nicht vorwegnimmt. Der Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete vom 1. Mai 2026 sieht vor, die Schonfristregelung künftig auch auf ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs zu erstrecken. Ein Gesetzentwurf sei jedoch noch kein geltendes Recht, so der Senat. Bis zum Inkrafttreten einer Neuregelung bleibe es bei der bisherigen Rechtslage.
Ob der Mieter seine Wohnung tatsächlich räumen muss, steht damit noch nicht fest. Das Landgericht hatte aufgrund seiner abweichenden Rechtsauffassung nicht geprüft, ob die ordentliche Kündigung aus anderen Gründen unwirksam sein könnte. Der BGH verwies die Sache daher an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin II zurück. Diese muss unter anderem klären, ob dem Mieter die Pflichtverletzung vorzuwerfen ist oder ob sich der Vermieter ausnahmsweise treuwidrig auf die Kündigung beruft.
Was bedeutet das für Sie?
Wer eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs erhalten hat, sollte nicht darauf vertrauen, dass eine Nachzahlung allein ausreicht. Folgende Punkte sind in der Praxis wichtig:
- Schnell handeln: Die Schonfristzahlung sollte so früh wie möglich erfolgen, um zumindest die fristlose Kündigung zu Fall zu bringen.
- Ordentliche Kündigung beachten: Prüfen Sie, ob der Vermieter auch hilfsweise ordentlich gekündigt hat. Diese bleibt von der Zahlung nach der aktuellen Rechtsprechung unberührt.
- Mietkürzungen sorgfältig abwägen: Wer die Miete mindert, geht das Risiko ein, dass die Minderung später als unberechtigt gilt und ein Zahlungsverzug vorliegt.
- Verschulden und Treu und Glauben: Im Einzelfall kann entscheidend sein, ob der Mieter die Pflichtverletzung zu vertreten hat oder ob sich der Vermieter treuwidrig verhält.
- Rechtlichen Rat einholen: Bei einer Kündigung zählt oft jeder Tag, deshalb ist eine frühzeitige Beratung sinnvoll.
Tabelle: Übersicht
| Kündigungsart | Wirkung der Schonfristzahlung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs | Wird bei rechtzeitiger Zahlung unwirksam | § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB |
| Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs | Bleibt nach aktueller BGH-Rechtsprechung wirksam | § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB |
| Treuwidrige Berufung auf die Kündigung | Im Einzelfall möglich, wird vom Gericht geprüft | § 242 BGB |
Fazit
Der BGH bestätigt seine strenge Linie: Die Schonfristzahlung schützt nur vor der fristlosen, nicht vor der ordentlichen Kündigung. Ob die geplante Gesetzesänderung den Mieterschutz künftig erweitert, bleibt abzuwarten. Bis dahin sollten Mieter mit Zahlungsrückständen besonders vorsichtig sein und frühzeitig rechtlichen Rat einholen. Der konkrete Fall zeigt zudem, dass es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt, etwa auf ein mögliches Verschulden des Mieters und auf Treu und Glauben. Die Entscheidung des Landgerichts im zurückverwiesenen Verfahren bleibt abzuwarten.
Hinweis
Hinweis: Dieser Artikel und das Symbolbild wurden mit Hilfe von KI erstellt.
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