Rechtsnews 26.02.2008 Christian Schebitz

BGH zur Wahl der Abrechnungsmethode bei Nebenkosten

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 20.02.08 über die Frage ob der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen, oder ob er statt dessen auch die Kosten abrechnen darf, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird (AZ VIII ZR 49/07 ). Im vorliegenden Fall klagte der Mieter. Der Vermieter rechnete gegenüber seinen Mietern für das Kalenderjahr 2004 diejenigen Kosten als Wasser- und Abwasserkosten ab, die er im Jahr 2004 an den Wasserversorger gezahlt hat (so genanntes Abflussprinzip). Zu den im Jahr 2004 fälligen Vorauszahlungen rechnete er jedoch auch eine Nachzahlung ab, die er aufgrund einer im Sommer 2004 erteilten Abrechnung zu leisten hatte. Der Mieter war der Meinung, dass der Vermieter nur die Kosten im Jahr 2004  in Rechnung stellen dürfe, die tatsächlich in diesem Abrechnungszeitraum anfielen (so genanntes Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip). Der BGH entschied gegen den Mieter. Dem Vermieter war nicht verwehrt, nach dem so genannten Abflussprinzip zu verfahren. Er durfte die von ihm selbst im Jahr 2004 an den Wasserversorger geleisteten fälligen Zahlungen im Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf den Mieter umlegen, auch wenn die Zahlungen zum Teil noch für den Wasserverbrauch und die Abwasserbeseitigung des Jahres 2003 bestimmt waren. Den hier maßgeblichen Vorschriften der §§ 556 ff. BGB sei nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Nebenkosten festlegt. Nach der vom Berufungsgericht geforderten Abrechnungsweise hätte der Beklagte jeweils den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen müssen. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar und wird von schutzwürdigen Interessen des Mieters nicht gefordert. Auch die vom Vermieter verwendete Abrechnungsmethode ermögliche grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten. Ob der Vermieter in besonders gelagerten Ausnahmefällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedurfte im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil der Kläger durchgängig Mieter des Beklagten war. Quellen und Links

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