Rechtsnews 04.12.2012 Manuela Frank

Bedingungen für eine ordentliche Kündigung bei Zahlungsrückstand eines Mieters

Wann kann einem Mieter aufgrund eines verschuldeten Zahlungsrückstandes ordentlich gekündigt werden? Kann eine Vorschrift, welche in spezifischen Fällen eine fristlose Kündigung lediglich nach Ablauf einer bestimmten Sperrfrist möglich macht, auf eine ordentliche Kündigung angewendet werden?

Verurteilung zur Zahlung des Mietrückstandes

Im konkreten Fall ging es um den Beklagten, der seit dem Jahr 1972 in Berlin eine Wohnung mietete. Die Klägerin erwarb 2003 das besagte Eigentum und vermietete es. Nachdem die Wohnung an die Fernwärme angeschlossen worden war, forderte die Klägerin ab März des Jahres 2008 Heizkostenvorschüsse von 70 Euro im Monat, zusätzlich zu der Grundmiete in Höhe von 252,81 Euro. Zu diesem Zeitpunkt erhielt der Beklagte vom Jobcenter Leistungen für Unterkunft und Heizung. Es zahlte jeden Monat 252,81 Euro an die Klägerin und weiter 50 Euro auf das Konto des Beklagten. Die Heizkostenvorschüsse wurden vom Beklagten anfangs nicht beglichen. Für die Monate Mai und Juni des Jahres 2009 überwies der Beklagte am 1. Juli 2009 insgesamt 100 Euro und danach jeden Monat 50 Euro. Im Oktober des Jahres 2009 kündigte die Klägerin dem Beklagten das Mietverhältnis fristgerecht zum 31. Juli des darauffolgenden Jahres, da der Kläger vom Beklagten für den Zeitraum von März 2008 bis April 2009 keine Kostenvorauszahlungen erhalten hatte. Am 12. November 2009 wurde der Beklagte zur Zahlung des Rückstandes verurteilt. Dies tat er am 30. Juli 2010. Am 15. November 2010 wurde das Zahlungsurteil rechtmäßig. Am 12. November des Jahres 2010 kam es zur erneuten fristgerechten Kündigung, da der Beklagte an diesem Datum die Mietkosten für den laufenden Monat noch nicht beglichen hatte. Der Räumungsklage wurde durch das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg stattgegeben. Daraufhin legte der Beklagte Berufung ein, die allerdings zurückgewiesen wurde. Dagegen legte der Beklagte wiederum Revision ein, die erfolglos blieb.

Ordentliche Kündigung ist gerechtfertigt

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine ordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzugs gerechtfertigt ist, ohne dass Mietrückstände erreicht werden müssen, die gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlich sind. Es besteht keine Notwendigkeit, die Grenzen, die für die fristlose Kündigung aufgestellt wurden, auf die ordentliche Kündigung anzuwenden. Falls der Rückstand nicht höher als eine Monatsmiete ist und die Verzugsdauer einen Monat nicht überschreitet, liegt eine „zur ordentlichen Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht“ allerdings noch nicht vor. Die Kündigung vom 12. November des Jahres 2010 war somit also nicht wirksam, auch wenn das Berufungsgericht das anders sah. Dennoch ist das Urteil des Berufungsgericht aus anderen Gründen gerechtfertigt, da durch die Kündigung vom 5. Oktober des Jahres 2009 eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses stattgefunden hat. Der BGH hat geurteilt, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht auf eine ordentliche Kündigung übertragen werden kann. Quelle: