Rechtsnews 18.10.2025 Alex Clodo

Mieter vs. Vermieter: Wer trägt die Verkehrssicherungspflicht?

Sie stehen plötzlich vor einem juristischen Problem: Jemand ist auf Ihrem Gehweg gestürzt, es gab Eis auf dem Hof oder die Treppe ist schlecht beleuchtet — wer haftet? Dieser Beitrag erklärt für Laien Schritt für Schritt, welche Pflichten Vermieter und Mieter in Deutschland haben, welche gesetzlichen Grundlagen gelten und wie Sie praktisch vorgehen. Ich schreibe als Ihr Rechtsanwalt in klarem, verständlichem Ton und ordne alles nach relevanten Fragen (H3). Ich nenne konkrete Beispiele, gebe klare Handlungsanweisungen und liste mögliche Hindernisse in einer Tabelle auf. Alle wichtigen Stichworte werden erklärt und hervorgehoben.Grundsatz: Die Verkehrssicherungspflicht liegt grundsätzlich beim Eigentümer/ Vermieter. Er kann bestimmte Aufgaben vertraglich (z. B. Mietvertrag, Hausordnung) an Dritte oder an Mieter übertragen, bleibt jedoch in vielen Fällen zur Überwachung und ggf. Haftung verpflichtet. Die rechtlichen Grundlagen ergeben sich aus den allgemeinen deliktischen Vorschriften des BGB (z. B. § 823 BGB) sowie spezialgesetzlichen und richterlichen Entscheidungen.

Was ist die Verkehrssicherungspflicht?

Die Verkehrssicherungspflicht ist die rechtliche Pflicht, Gefahrenquellen so weit wie zumutbar zu erkennen und zu beseitigen oder zu kennzeichnen, damit Dritte nicht zu Schaden kommen. Typische Fälle sind:

Schneeräum- und Streupflicht bei Glatteis;
Beleuchtung und Sicherung von Treppenhäusern;
Beschädigte Bodenbeläge oder lose Handläufe;
Gefahren durch Bau- oder Gartenarbeiten.

Welche Gesetze sind relevant?

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§ 823 BGB (Schadensersatzpflicht bei Verletzung von Rechtsgütern wie Körper oder Eigentum);
§ 836 BGB (Haftung des Grundstücksbesitzers bei Mängeln an einem mit dem Grundstück verbundenen Werk);
zivilrechtliche Grundsätze und zahlreiche Gerichtsentscheidungen (z. B. aktuell entschiedener Fall des BGH zur Haftung beim Winterdienst).

Wer trägt die Verkehrssicherungspflicht — Vermieter oder Mieter?

Grundsatz: Der Eigentümer/Vermieter trägt die primäre Verkehrssicherungspflicht. Das heißt aber nicht, dass der Vermieter jede Einzeltat persönlich erledigen muss — er kann Aufgaben übertragen (z. B. an einen Hausmeisterdienst oder vertraglich an den Mieter). Entscheidend ist:

Gibt es eine vertragliche Regelung (Mietvertrag/Hausordnung)?
Wurde die Aufgabe wirksam auf den Mieter oder einen Dritten übertragen?
Hat der Vermieter seine Überwachungs- und Kontrollpflicht verletzt?

Selbst wenn die Aufgabe übertragen wurde, kann der Vermieter haften, wenn er seine Überwachungspflichten verletzt — z. B. wenn er erst nach längerer Zeit tätig wird oder offensichtlich beauftragte Dienstleister nicht kontrolliert.

Kann der Vermieter die Pflicht wirksam auf den Mieter übertragen?

Ja — aber: Die Übertragung muss klar und konkret sein (z. B. „Räum- und Streupflicht des Mieters für den Gehweg vor der Wohnung“ in Mietvertrag oder Hausordnung). Unklare oder allgemeine Formulierungen reichen oft nicht aus. Außerdem bleibt der Vermieter bei erheblichen Gefahren oder bei Pflichten, die typischerweise in seinen Verantwortungsbereich fallen, in der Pflicht, die Umsetzung zu überwachen.

Was bedeutet „Erfüllungsgehilfe“ und warum ist das wichtig?

Wenn der Vermieter einen Winterdienst oder Hausmeister beauftragt, handelt dieser häufig als Erfüllungsgehilfe des Vermieters. Versäumt der Dienstleister seine Pflichten und es passiert ein Schaden, kann der Vermieter nach ständiger Rechtsprechung (und aktuell vom BGH bestätigt) für das Verhalten des Erfüllungsgehilfen einstehen, als wäre es eigenes Verschulden.

Welche Beweislast besteht bei einem Unfall?

Wer Ansprüche geltend macht (z. B. Mieterseite nach einem Sturz) muss zunächst darlegen und beweisen, dass ein schädigendes Ereignis vorliegt und dass dieses auf eine Pflichtverletzung zurückgeht. Typischerweise zählen dazu:

Fotos der Gefahrenstelle (Datum/Uhrzeit) — sofort machen, wenn möglich;
Zeugenangaben (Nachbarn, andere Mieter, Hausmeister);
Dokumentation, ob Verträge/Hausordnung das Streuen regeln;
Arztberichte bei Verletzungen.

Praktische Schritte für Mieter (wenn Sie geschädigt wurden)

Wenn Sie als Mieter gestürzt sind oder ein Schaden entstanden ist, gehen Sie so vor:

Sichern Sie Beweise: Fotos, Handyaufnahmen, Zeugen, ärztliche Behandlung — alles dokumentieren.
Informieren Sie sofort den Vermieter schriftlich (E-Mail/Brief) und beschreiben Sie den Vorfall, Datum und Uhrzeit, fordern Sie Schadensersatz bzw. Schmerzensgeld oder zumindest eine schriftliche Stellungnahme.
Fordern Sie Zugang zu Dokumenten, z. B. Dienstleistervertrag, Rechnungen (wenn relevant).
Bewahren Sie alle Belege (Rechnungen, Fahrtkosten, Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung).
Kontaktieren Sie Ihre Haftpflicht- bzw. Krankenversicherung (bei Personenschäden oft wichtig).
Wenn der Vermieter nicht reagiert oder ablehnt: anwaltliche Beratung einholen und Fristen beachten.

Praktische Schritte für Vermieter

Als Vermieter sollten Sie:

Ihre vertraglichen Regelungen prüfen (Mietvertrag, Hausordnung).
Sicherstellen, dass beauftragte Dienstleister zuverlässig sind und Verträge + Leistungsbeschreibungen vorliegen.
Kontrollnachweise anlegen: Protokolle, Rechnungen, Prüftermine.
Gefahrenstellen sofort beseitigen oder kennzeichnen und Mieter informieren.
Gebäudehaftpflichtversicherung prüfen (Deckung für Verkehrssicherungspflichten).

Beweisfragen: Was hilft dem Gericht?

Das Gericht interessiert sich besonders für:

Konkrete, zeitnahe Fotos mit Datum/Uhrzeit;
Schriftliche Aufforderungen / Mängelmeldungen;
Verträge mit Hausverwaltung oder Winterdienst und deren Leistungsbeschreibungen;
Protokolle überkontrollen oder Rundgänge;
Arztberichte und Arbeitsunfähigkeitsbescheinigungen.

Drei konkrete Anwendungsbeispiele

Beispiel 1 — Sturz auf vereistem Fußweg (Mieter stürzt)

Sachverhalt: Ein Mieter rutscht auf dem gemeinschaftlichen Weg vor dem Haus aus, weil nicht gestreut wurde. Der Hausmeisterdienst hatte den Winterdienst nicht ausgeführt.

Rechtslage: Nach aktueller Rechtsprechung des BGH kann der Vermieter haften, weil der beauftragte Dienstleister als Erfüllungsgehilfe gilt. Der Vermieter muss grundsätzlich sicherstellen, dass der Winterdienst ausgeführt wird und ihn überwachen.

Konkretes Vorgehen (Mieter): Fotos machen, Arbeitgeber/Arzt aufsuchen, Vermieter informieren, Belege sammeln, ggf. anwaltlich überprüfen lassen.

Beispiel 2 — Schlechte Beleuchtung im Treppenhaus (Unfall nachts)

Sachverhalt: Eine Treppenstufe ist durch schlechten Zustand gefährlich; nachts ist das Treppenhaus kronisch schlecht beleuchtet und jemand bricht sich ein Bein.

Rechtslage: Die Beleuchtung fällt typischerweise in die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters. Wurde die Pflicht an den Mieter delegiert (z. B. in einer Einzelfallregelung), kommt es auf die konkrete Regelung an.

Konkretes Vorgehen (Vermieter): Sofort für Beleuchtung sorgen, Schaden melden, Versicherungsfall prüfen und ggf. Schadensregulierung einleiten.

Beispiel 3 — Übertragung der Räum- und Streupflicht auf Mieter

Sachverhalt: Der Mietvertrag enthält eine Klausel, wonach die Mieter den Gehweg räumen und streuen müssen. Ein Außenseiter rutscht trotzdem auf dem Gehweg und verletzt sich.

Rechtslage: Wenn die Übertragung wirksam und hinreichend konkret ist, haftet zunächst der Mieter. Allerdings bleibt zu prüfen, ob der Vermieter im Einzelfall überwachen musste oder ob die Gefahr von einem anderen Umstand (z. B. baulicher Mangel) herrührt.

Konkretes Vorgehen (Außenseiter/Betroffener): Anspruch gegen den tatsächlich Verantwortlichen prüfen — ggf. Prüfung, ob Übertragung wirksam war.

Konkrete Handlungsanweisungen (Kurz & Präzise)

Unmittelbar Fotos und Zeugen sammeln.
Ärztliche Behandlung sichern und dokumentieren.
Schriftliche Mängelanzeige an Vermieter schicken (Einschreiben/Email mit Lesebestätigung).
Beweismittel sicherstellen: Kennen Sie Vertragsinhalte, Hausordnung, Rechnungen?
Bei Ablehnung oder Streit: Anwalt kontaktieren, Fristen beachten (Verjährung, Anzeigefristen prüfen).

kritische Perspektive (worst‑case thinking)

Wenn Sie die Rolle des Gegners einnehmen: Der Vermieter wird oft argumentieren, dass

die Gefahr erkennbar, aber zumutbar war (z. B. kurzfristige Glätte);
die Pflicht rechtmäßig delegiert wurde (Hausmeister, Mieter);
der Geschädigte selbst fahrlässig gehandelt hat (z. B. falsches Schuhwerk, Unaufmerksamkeit).

Als Anwalt Ihres Gegners würde ich mit genau diesen Punkten die Haftung zu begrenzen versuchen — als Ihr Anwalt sollten wir diese Gegenargumente frühzeitig entkräften (gute Beweissicherung!).

Mögliche Hindernisse, die zu klären sind

Problem / Hindernis	Warum relevant?	Was zu prüfen / klären ist
Unklare vertragliche Regelung (Mietvertrag/Hausordnung)	Legt nicht klar fest, wer streuen/räumen muss	Mietvertrag/Hausordnung ausdrucken/auswerten; Klauseln präzisieren;
Beauftragung Dritter (Hausmeister/Winterdienst)	Haftungsfragen: Erfüllungsgehilfe vs. Selbstständiger	Vertrag mit Dienstleister prüfen; Kontrollnachweise anfordern;
Fehlende oder verspätete Beweisführung	Ohne Fotos/Zeugen sind Ansprüche schwer durchsetzbar	Fotos, Zeugenlisten, ärztliche Berichte sammeln;
Versicherungsschutz unklar	Deckung durch Gebäudehaftpflicht oder Privathaftpflicht	Versicherungsbedingungen anfordern; Schadensmeldung machen;
Kommunale Satzungen zu Räum- und Streupflicht	Manche Wege/Flächen unterliegen Kommunalrecht	Prüfen, ob Gehweg zur Gemeinde gehört; kommunale Satzungen einsehen;
Zeugen widersprechen oder fehlen	Einseitige Aussagen schwächen die Beweisführung	Zeugen frühzeitig befragen; schriftliche Stellungnahmen sichern;
Verjährung	Ansprüche verjähren (z. B. regelmäßig 3 Jahre)	Fristen prüfen; rechtzeitig klagen oder Mahnung senden;

Geprüfte Links auf Gesetze und richtungsweisende Entscheidungen

§ 823 BGB (Schadensersatzpflicht) — https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__823.html
§ 836 BGB (Haftung des Grundstücksbesitzers) — https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__836.html
BGH‑Pressemitteilung (Urteil vom 6. August 2025 — VIII ZR 250/23) — Bundesgerichtshof: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2025/2025187.html
Hintergrundartikel zur Rechtsprechung (Haufe) — https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-wohnungseigentuemer-vermieter-winterdienst_258_663158.html
Juristische Kurzinfo (LTO) — https://www.lto.de/recht/nachrichten/n/viiizr25023-bgh-winterdienst-mietwohnung-sturz-weg

Konkreter Link für Anwaltssuche (Rechtsgebiet)

Falls Sie sofort anwaltliche Hilfe benötigen, hier ein direkter Link zur Anwaltssuche für das Rechtsgebiet Mietrecht: https://www.rechtsanwalt.com/anwaltssuche/?rechtsgebiete=Mietrecht

Glossar: Wichtige Stichworte zur Verkehrssicherungspflicht

Verkehrssicherungspflicht: Pflicht, Gefahren zu erkennen und zu beseitigen oder zu warnen.
Erfüllungsgehilfe: Eine Person oder Firma, die Aufgaben für einen anderen ausführt; ihr Verschulden kann dem Auftraggeber zugerechnet werden.
§ 823 BGB: Zentrale zivilrechtliche Norm für Schadensersatz bei Verletzung von Rechtsgütern.
§ 836 BGB: Haftung des Grundstücksbesitzers bei Baumängeln oder mangelhafter Unterhaltung.