Das Mietervorkaufsrecht und die Maklerprovision beschäftigen demnächst den Bundesgerichtshof: Der I. Zivilsenat verhandelt am 19. November 2026 um 11:00 Uhr in zwei Verfahren (I ZR 116/26 und I ZR 117/26) über die Frage, ob der gesetzliche Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision auch dann gilt, wenn Mieter ihre Wohnung per Vorkaufsrecht erwerben. Die Entscheidung könnte für viele Mieter in Mehrfamilienhäusern erhebliche finanzielle Bedeutung haben.
Kontext und Bedeutung für Betroffene
Wird ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkauft, das in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde oder werden soll, haben Mieter in manchen Konstellationen ein Vorkaufsrecht. Üben sie es aus, treten sie in den Kaufvertrag ein, den der Verkäufer mit dem ursprünglichen Käufer geschlossen hat. Enthält dieser Vertrag eine Regelung zur Maklerprovision, stellt sich die Frage, ob sie auch für den Mieter gilt.
Besonders brisant ist der Fall, wenn im Erstkaufvertrag festgelegt ist, dass der Käufer die Provision allein trägt und im Fall eines Vorkaufs der jeweilige Mieter diese schuldet. Für Betroffene kann das bedeuten, zusätzlich zum Kaufpreis eine volle Provision zahlen zu müssen, obwohl sie den Makler nie beauftragt haben.
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Rechtlicher Hintergrund
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher hat der Gesetzgeber die Maklerprovision begrenzt. Ziel ist, Käufer vor einer einseitigen Abwälzung der Kosten zu schützen.
Die wichtigsten Vorschriften
- § 656c BGB: Lässt sich der Makler von beiden Parteien eine Provision versprechen, ist dies nur in gleicher Höhe möglich. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
- § 656d BGB: Hat nur eine Partei einen Maklervertrag geschlossen, sind Vereinbarungen unwirksam, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung der Provision verpflichten, soweit die Partei, die den Makler beauftragt hat, nicht selbst mindestens die Hälfte trägt.
- § 464 Abs. 2 BGB: Mit Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen Berechtigtem und Verpflichtetem zu den Bedingungen zustande, die der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.
Aktuelle Entwicklung
Nach der Pressemitteilung des BGH Nr. 186/2026 vermittelte eine Maklergesellschaft einer Wohnungsbaugesellschaft den Kauf eines Mehrfamilienhauses. Im Erstkaufvertrag wurde vereinbart, dass die Käuferin die Provision allein zahlt und im Fall der Ausübung von Mietervorkaufsrechten der jeweilige Mieter die Provision schuldet. Mehrere Mieter übten ihr Vorkaufsrecht aus. Die Maklerin verlangt von ihnen nun die Provision. Die Mieter halten dies für einen Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz.
Das Landgericht Berlin II gab den Klagen noch statt. Das Kammergericht wies sie dagegen mit Urteilen vom 5. Februar 2026 ab. Es erkannte zwar an, dass sich nach § 464 Abs. 2 BGB die Bedingungen des Erstkaufvertrags grundsätzlich auf den Vorkaufsberechtigten übertragen. Die sogenannte konstitutive Maklerklausel sei aber ein „Fremdkörper“, weil für alle Beteiligten erkennbar gewesen sei, dass die vorkaufsberechtigten Mieter Verbraucher waren, denen die volle Provision nach §§ 656c, 656d BGB nicht wirksam hätte auferlegt werden können. Die Überschreitung des Halbteilungsgrundsatzes führe zur Annahme einer unüblich hohen Provision ohne Bindungswirkung. Ob die Vorschriften zusätzlich analog anzuwenden sind, ließ das Gericht offen.
Praktische Einordnung
Der BGH wird klären, ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Klausel gegenüber Mietern wirkt. Das Ergebnis dürfte für die Praxis von Maklern, Verkäufern, Käufern und Mietern gleichermaßen wichtig sein. Die Entscheidung bleibt abzuwarten.
Was bedeutet das für Sie?
Wenn Sie als Mieter ein Vorkaufsrecht haben oder ausgeübt haben, sollten Sie den Erstkaufvertrag genau prüfen, insbesondere Regelungen zur Maklerprovision. Zahlen Sie eine geforderte Provision nicht vorschnell. Lassen Sie prüfen, ob die Klausel wirksam ist und ob die Höhe zulässig ist. Bis zur BGH-Entscheidung sind die Rechtsfragen nicht endgültig geklärt, weshalb eine individuelle Beratung ratsam ist.
Tabelle: Übersicht
| Punkt | Inhalt |
|---|---|
| Verfahren | I ZR 116/26 und I ZR 117/26 |
| Verhandlungstermin | 19. November 2026, 11:00 Uhr |
| Kernfrage | Gilt der Halbteilungsgrundsatz beim Mietervorkaufsrecht? |
| Vorinstanzen | Landgericht Berlin II, Kammergericht |
| Ergebnis der Vorinstanz | Klagen auf Provision vor dem Kammergericht abgewiesen |
| Relevante Normen | §§ 464, 656c, 656d BGB |
Fazit
Der BGH entscheidet voraussichtlich über eine praxisrelevante Frage: Kann eine Maklerklausel im Erstkaufvertrag Mieter beim Vorkauf mit der vollen Provision belasten, obwohl der Gesetzgeber Verbraucher beim Wohnungskauf schützen will? Das Kammergericht hat dies verneint. Bis zur höchstrichterlichen Klärung sollten Betroffene Provisionsforderungen sorgfältig prüfen lassen.
Hinweis
Hinweis: Dieser Artikel und das Symbolbild wurden mit Hilfe von KI erstellt.
Quellen und weiterführende Links
- Pressemitteilung Nr. 186/2026 des Bundesgerichtshofs vom 05.10.2026: bundesgerichtshof.de
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