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Ukraine: Immobilienerwerb, Grundstücks- und Wohnungskauf

19. Februar 2018 | erstellt von Ahrens & Schwarz Kiew

Ukraine: Immobilienerwerb, Grundstücks- und Wohnungskauf von Ausländern in der Ukraine

Ein Immobilienerwerb ist für Ausländer in der Ukraine unproblematisch möglich. Dennoch sind  einige wichtige Dinge dabei zu berücksichtigen. Der Immobilienmarkt weist einige landestypische Besonderheiten auf.

Immobiliengeschäfte unterscheiden sich in der Praxis gravierend von der in Deutschland üblichen Vorgehensweisen.

Das liegt an Regelungen des ukrainischen Zivilrechts, Familienrechts, Erbrechts,  Meldewesens und Prozessrechts. Darüberhinaus existiert in der Ukraine kein Grundbuch, welches öffentlichen Glauben genießt.

Darum müssen folgende Dinge beachtet werden, wenn man eine Immobilie in der Ukraine kaufen möchte:

Wirkliche Eigentumsverhältnisse

Bestehende Veräußerungsverbote

Eventuelle Belastung des Objektes mit Rechten Dritter

Unvollständige und  nicht aussagefähige staatliche Register

Besonderheiten in Kaufverträgen

In der Praxis häufiges Abweichen von gesetzl. Regelungen

Von der Wirklichkeit abweichende Wohnungseigentumsunterlagen. Insbesondere bauliche Veränderungen und tatsächliche Abmessungen.

sehr weit gehende Vertragsfreiheit

steuerliche Aspekte

besondere Aspekte bei Ausländern/Nichtresidenten

Formvorschriften.

Immobilienerwerb durch juristische Personen/Firmen

Bau- und verwaltungsrechtliche Vorschriften.

Beschlagnahme und Veräußerungsverbote

Offene Rechnungen von Versorgern

 

Zu unterscheiden sind der Primär- und  Sekundärmarkt für Immobilien. Als Primärmarkt bezeichnet man das Angebot von Bauträgern und Investoren, für Neubauwohnungen und Häuser. Möglich und gängig sind auch Investitionen in noch nicht fertiggestellte Objekte. Hier haben wir als Anbieter und Verkäufer vorwiegend Bauträger. Vermittler und Makler sind eher selten anzutreffen.

Unter Sekundärmarkt bezeichnet man Gebrauchtimmobilien durch Erwerb von Voreigentümern.

In der Praxis ist es so, dass fast immer Makler und Vermittler seitens der Verkäufer auf dem Sekundärmarkt eingeschaltet werden. Oftmals ist das nicht ohne weiteres in Zeitungsinseraten oder Internetimmobilienangeboten zu sehen.

In der Ukraine ist es derzeit für Ausländer gesetzlich unmöglich, landwirtschaftliche Flächen zu erwerben.  Werden aber Wohnhäuser erworben, kann der zugehörige Grund und Boden auch von Ausländern erworben werden.

Außerdem gibt es Besonderheiten im ukrainischen Immobilienrecht, welche bei manchen Objekten unter bestimmten Umständen einen Erwerb durch Kauf ausschließen. Solche Geschäfte sind dann ungültig oder anfechtbar.

Beim Immobilienerwerb ist Vertretung seitens des Käufers und Verkäufers möglich. Entsprechende Vollmachten müssen vor einem Notar abgegeben werden und notariell beglaubigt sein. Wurde die Vollmacht bei einem ausländischen Notar abgegeben, muss das Dokument apostilliert und durch einen ukrainischen Übersetzer in der Ukraine übersetzt und ebenfalls notariell beglaubigt sein.

 

Steuerliche Aspekte und Gebühren bei Immobiliengeschäften in der Ukraine.

Die anfallenden Steuern und Abgaben beim Immobilienkauf hängen von mehreren Faktoren ab.

Das folgende Schema gibt einen  Überblick über die gesetzl. Regelung:

A.

Wenn die Immobilie  mehr als 3 Jahre im Eigentum des Verkäufers ist, und Käufer, wie auch Verkäufer Ukrainer, bzw. Residenten sind, fallen folgende Abgaben an:

1% – Pensionsfond (abzuführen vom Käufer)

1% – Staatliche Verwaltungsgebühr (abzuführen vom Verkäufer)

 

B.

Wenn die Immobilie weniger als 3 Jahre im Eigentum des Verkäufers ist, und Käufer, wie auch Verkäufer Ukrainer, bzw. Residenten sind, fallen folgende Abgaben an:

1% – Pensionsfond (abzuführen vom Käufer)

1% – Staatliche Verwaltungsgebühr (abzuführen vom Verkäufer)

5% – Einkommenssteuer für physischen Personen, die von physischen Personen nach Ergebnissen der offiziellen Jahreserklärung bezahlt werden (abzuführen vom Verkäufer)

1,5 – Wehrabgabe (abzuführen vom Verkäufer)

 

C.

Wenn die Immobilie weniger als 3 Jahre im Eigentum des Verkäufers ist und der Verkäufer Ausländer ist.

(wenn der Ausländer ein Resident in der Ukraine ist, kann die Höhe der zu zahlenden Gebühren vom Finanzamt gesondert geregelt werden):

 

1% – Pensionsfond (abzuführen vom Käufer)

1% – Staatliche Verwaltungsgebühr (abzuführen vom Verkäufer)

18% – Einkommenssteuer der physischen Personen, die von physischen Personen nach Ergebnissen der offiziellen Steuerjahreserklärung bezahlt werden (abzuführen vom Verkäufer)

1,5 – Wehrabgabe (abzuführen vom Verkäufer)

 

Daraus ist ersichtlich, dass in der Praxis kaum eine steuerliche Andersbehandlung hinsichtlich Immobilienkauf durch Ausländer in der Ukraine stattfindet. Es fallen lediglich 1% Abgabe  für den staatlichen Pensionsfond an.

Ein Unterschied besteht nur beim Weiterverkauf der Immobilie innerhalb von weniger als 3 Jahren. Ein Ukrainer müsste in diesem Fall 5% Einkommenssteuer zahlen. Ein Ausländer hingegen 18%.

Wird die Immobilie nach Ablauf der 3-Jahresfrist weiterveräußert, fällt jedoch auch bei Verkauf durch Ausländer keine Einkommenssteuer an.

Dies ist also der einzige wesentliche Unterschied bei Immobiliengeschäften von Ukrainern und Ausländern in Hinsicht auf steuerliche Aspekte.

Grund hierfür sind Abschöpfungen des Fiskus auf Spekulationsgewinne.

Häufig zu hörende Gerüchte, es sein aus steuerlichen Gründen teurer oder auch unmöglich für Ausländer in der Ukraine Immobilien zu kaufen sind falsch.

In der Realität ist es aber so, das der Verkäufer, gerade bei Gebrauchtimmobilien, oftmals auf eine Teilung- oder gar Übernahme der gesamten anfallenden Gebühren und Steuern durch den Käufer besteht.

Dies hat allerdings keine gesetzl. Grundlage und ist eine Verhandlungsangelegenheit.

 

Nötige Unterlagen von Ausländern beim Immobilienerwerb

Ausländer benötigen zum Immobilienerwerb folgende Unterlagen:

Reisepass

In der Ukraine erstellte und notariell beglaubigte Übersetzung des Reisepasses

Identifikationscode

Diesen stellen die Steuerbehörden auf Antrag in ca. einer Woche aus, es ist dazu nichts weiter nötig als ein gültiger Reisepass mit Übersetzung, also keine Anmeldung, Aufenthaltstitel oder Ähnliches.

Soll eine Immobilie mit Vollmacht für Dritte erworben werden ist dazu eine notariell beurkundete Vollmacht nötig. Wurde diese bei einem Notar im Ausland abgegeben, so ist diese zu apostillieren.

Ist der Verkäufer einer Immobilie beim Zeitpunkt des Vertragsabschluss verheiratet, so muss der Ehegatte dem Verkauf der Immobilie zustimmen, bzw. einwilligen. Das gilt auch für Ausländer. Dies ist eine Besonderheit im ukrainischen Güterstandsrecht. Die Zustimmung kann persönlich in Anwesenheit beim Notar abgegeben werden und wird im Kaufvertrag vermerkt. Oder es kann auch eine notariell beglaubigte Erklärung über die Einwilligung der Ehefrau beim Vertragsabschluss vorgelegt werden. Nicht erforderlich ist die Einwilligung der Ehefrau, wenn die Eheleute einen Ehevertrag abgeschlossen haben, der diese Einwilligung überflüssig macht. Beim Kaufvertragsabschluss über die Immobilie wird dann der entsprechende Ehevertrag seitens des Verkäufers beim Notar vorgelegt.

 

Beispielhafter Ablauf eines Immobilienkaufs/Vertrag/Eigentumsregistrierung/Zahlung

Die Parteien unterschreiben in Anwesenheit des Notars den Kaufvertrag über die Immobilie. Gängige Praxis ist beim Immobilien-, besonders beim Wohnungskauf auch der Abschluss eines Vorvertrages. Der Notar beglaubigt in beiden Fällen den Kaufvertrag.  Der Kaufvertrag wird im staatlichen Register registriert. Hierbei erfolgt der Eigentumsübergang. Bei der Registrierung prüft der Notar, ob alle erforderlichen Abgaben und Gebühren entrichtet wurden und  ob die Parteien berechtigt sind, das Rechtsgeschäft vorzunehmen, oder ob Belastungen oder Rechte Dritter an dem Objekt bestehen.

Die Bezahlung erfolgt in der Regel unmittelbar bei Vertragsabschluss, wenn nichts anderes vereinbart ist.

Dazu stehen grundsätzlich folgende Möglichkeiten offen:

  1. Eröffnung eines Investitionskontos und Überweisung auf dieses in Fremdwährung aus dem Ausland anschließend Verkauf der Fremdwährung und Überweisung auf das Investitionskonto der Geldmittel in UAH zur weiteren Tätigung der ausländischen Investition;
  2. Unmittelbare Überweisung auf ein Fremdwährungskonto des in der Ukraine ansässigen Verkäufers in Valuta aus dem Ausland;
  3. Bareinzahlung bei einer Bank und Überweisung von dort auf das Konto des Verkäufers.Da Barzahlungen nur bis zur Höhe von 50.000.- Grn getätigt werden dürfen. Dabei ist zu beachten, dass ein Mittel/Herkunftsnachweis vorgelegt werden muss. Außerdem liegt die Obergrenze von nicht deklariertem Bargeld durch Ausländer in die Ukraine bei 10.000.- Euro.

 

Bezüglich der Bezahlung sollte unbedingt ein branchenkundiger Jurist eingeschaltet werden, da die Bezahlung häufig von der beschriebenen gesetzlichen Regelung abweicht.

Danach müssen dann noch Verträge mit kommunalen Versorgungsunternehmen für Strom, Wasser, Müllgebühren und weitere Nebenkosten an-, bzw. umgemeldet werden.

Die Ummeldung kann ebenfalls durch Vertreter veranlasst werden.

Schon bei Abschluss des Kaufvertrages ist darauf zu achten das hier bezüglich der Wohnungsversorgung keine Altschulden und Rückstände bestehen, da sich die Versorger hier an den neuen Eigentümer der Immobilie hinsichtlich der Begleichung der Forderung wenden können, da diese am die jeweilige Immobilie gebunden sind.

 

Für den Abschluss eines Immobilenkaufvertrages notwendige Unterlagen:

Die zur Abwicklung eines Immobiliengeschäftes in der Ukraine nötigen Unterlagen hängen von der Art Immobilie (Wohnung, Grundstück, Haus, Gewerbeimmobilie, Wohnimmobilie, usw), der Eigentumsform der Immobilie, dem Nutzungsrecht, Belastungen, Rechten Dritter und gesetzl. Regelungen und Vorschriften und weiteren Gegebenheiten ab, welche hier aber nicht umfassend dargestellt werden können. Außerdem noch vom Familienstand des Käufers und Verkäufers, sowie deren Güterstand. Die Erstellung einer umfassenden für alle Fallkonstellationen gültigen Liste ist also immer nur im jeweiligen Einzelfall möglich.

Beispielhaft können dies sein:

 

Vorvertrag

1. Das Dokument, welches das Eigentumsrecht auf Immobilienobjekt bestätigt.

2. Technischer Pass (nicht erforderlich)

3. Ausweis des Verkäufers

4. ID-Code des Verkäufers

5. Ggf.Ausweis des Ehepartners des Verkäufers

6. ID-Code des Ehepartners des Verkäufers

7. Heiratsurkunde des Verkäufers

8. Einwilligung des Ehepartners  des Verkäufers (Erklärung)

9. Ausweis des Käufers, bei Ausländern Reisepass, ggf. Aufenthaltsgenehmigung

10. ID-Code des Käufers

11. Ggf. Heiratsurkunde

12. Ausweis des Ehepartners des Käufers

13. ID-Code des Ehepartners des Käufers

14. Einwilligung des Ehepartners des Käufers (Erklärung)

Die Einwilligung des Ehepartners zu Kauf und Verkauf kann beiderseitig entfallen, wenn ein entsprechender Ehevertrag vorliegt. In diesem Fall ist der Ehevertrag vorzulegen.

 

Kaufvertrag

1. Das Dokument, welches das Eigentumsrecht auf die Immobilie bestätigt.

2. Technischer Pass (nicht zwingend erforderlich)

3. Ausweis des Verkäufers

4. ID-Code des Verkäufers

5. Ausweis des Ehepartners des Verkäufers

6. ID-Code des Ehepartners des Verkäufers

7. Heiratsurkunde des Verkäufers

8. Einwilligung des Ehepartners  des Verkäufers (Erklärung)*

*Die Einwilligung der Unterzeichnung des Kaufvertrags kann gleich bei der Einwilligung des Vorvertrags abgegeben werden. Dann muss der Ehepartner nicht nochmalig anwesend sein.

9. Ausweis des Käufers, bei Ausländern, Reisepass, ggf. Aufenthaltsgenehmigung

10. ID-Code des Käufers

11. Ggf. Heiratsurkunde des Käufers

12. Ausweis des Ehepartners des Käufers

13. ID-Code des Ehepartners des Käufers

14. Einwilligung des Ehepartners des Käufers (Erklärung)

15. Bewertung/ Expertise

16. Bescheinigung des technischen Inventars, BTI (nach Anfrage vom Notar)

17. Bescheinigung Formular-13 über die in der Wohnung angemeldeten Personen

Die Einwilligung des Ehepartners zu Kauf und Verkauf kann beiderseitig entfallen, wenn ein entsprechender Ehevertrag vorliegt. In diesem Fall ist der Ehevertrag vorzulegen.

 

Laufende Kosten  Gebühren und Steuern

Die wiederkehrenden, regelmäßigen Steuern auf Immobilien, unterscheiden sich nicht bei Ausländern und Ukrainern.

Immobiliensteuern fallen ausschließlich ab einer Wohnungsgröße von 60 m2 und einer Wohnhausgröße ab 120 m2 an und sind dann jährlich fällig..

Die Steuer unterscheidet sich in der Höhe regional und beträgt höchstens 1,5 % des monatlichen Mindestlohns pro qm Wohnfläche. Derzeit sind das etwa 1.- Euro pro m2 und Jahr pro Quadratmeter Die Steuer kann derzeit als Höchstgrenze maximal 830.- Euro, pro Immobile betragen

(Stand 1. 1.2018)

.Steuern auf Mieteinnahmen

Die Steuern auf Mieteinnahmen betragen Grundsätzlich 18% der Mieteinnahmen.

Hierbei fällt für Residenten, Nichtresidenten, Ukrainer und Ausländer grundsätzlich der gleiche Einkommenssteuersatz von 18% an.

Steuergestaltung durch Gewerbeanmeldung ist grundsätzlich möglich, wodurch sich die Steuer verringern kann.

Stand 01.02.2018

Rechtsanwalt Sergej Petrusenko