LUXEMBURG: AKTUELLE RECHTSENTWICKLUNGEN IM IMMOBILIENBEREICH

EINLEITUNG

Die vergangenen Monate brachten eine Vielzahl von Gesetzesänderungen, die sich auf die Immobilienbranche in Luxemburg auswirken, weitere Gesetzesinitiativen wurden in Gesetzesentwürfen angekündigt. Darüber hinaus haben luxemburgische Gerichte einige wichtige Entscheidungen im Zusammenhang zu Fragen des Immobilienbereichs erlassen.

Im Folgenden finden Sie einen Überblick zu den wichtigsten Themen.

AKTUELLE ÄNDERUNGEN DER RECHTSVORSCHRIFTEN UND VERORDNUNGEN

1. Steuerrechtliche Änderungen

Am 17. Dezember 2021 hat das Parlament das Haushaltsgesetz für 2022 verabschiedet (das “Haushaltsgesetz“).

Das Haushaltsgesetz beinhaltet einige steuerrechtliche Maßnahmen, von denen die wichtigsten die folgenden sind:

• Neufestsetzung der auf die Anschaffungspreise anwendbaren Multiplikationskoeffizienten

In Anwendung von Artikel 102 Absatz 6 des luxemburgischen Einkommensteuergesetzes (das “LIR“) wurde eine neue Tabelle mit Multiplikationskoeffizienten eingeführt.

Diese Koeffizienten werden bei der Neubewertung des Anschaffungspreises einer Immobilie im Rahmen der Berechnung des Veräußerungsgewinns im Rahmen der Artikel 99ter bis 101 LIR angewendet.

• Grundlegende Änderungen bei Bausparverträgen

Für Bausparverträge ergeben sich bedeutende Änderungen. Zur Erinnerung: Bausparverträge wurden eingeführt, um den Vertragsparteien am Ende der Ansparphase den Erwerb oder Bau einer selbst genutzten Wohnung zu ermöglichen.

Mit dem Haushaltsgesetz wird die Palette der steuerlich geförderten Zwecke um die Möglichkeit erweitert, über diesen Sparplan die Instandhaltungs- und Reparaturkosten der Wohnung für den Eigenbedarf sowie die Installation von photovoltaischen oder thermischen Solaranlagen auf der Wohnung zu finanzieren.

In der Vergangenheit war die Installation von Sonnenkollektoren nicht Teil der aufgeführten Kategorien, da sie als Betriebsvorrichtungen und nicht als fester Bestandteil des Gebäudes, zu dem sie gehören, betrachtet wurden.

• Finanzhilfen für die Flutkatastrophe vom 14. und 15. Juli 2021

Unter bestimmten Voraussetzungen kann jede natürliche Person mit Wohnsitz in Luxemburg, die von der Naturkatastrophe im Juli 2021 betroffen war, eine finanzielle Unterstützung für ein Privathaus beantragen.

Diese Hilfen betreffen Schäden, die nicht durch eine Versicherung abgedeckt sind, und können daher von jeder betroffenen Person beim Ministerium für Familie, Integration und die Großregion beantragt werden. Der Antrag auf Beihilfe musste vor dem 31. Dezember 2021 gestellt werden und ist in erster Linie für Reparaturen an Hauptwohnsitzen bestimmt.

Die Höhe der Beihilfe richtet sich nach dem Umfang der Reparaturen und nach der Anzahl der Personen, die zu dem steuerpflichtigen Haushalt gehören.

Darüber hinaus können juristische Personen, die einen Gewerbeschein bei der Generaldirektion für Mittelstand erhalten haben, eine finanzielle Hilfe für Schäden beantragen, die ihnen unmittelbar durch das Hochwasser entstanden sind.

2. Inkrafttreten der sektoriellen Leitpläne für die Flächennutzungsplanung

Durch vier großherzogliche Verordnungen vom 10. Februar 2021, die am 25. Februar 2021 im Amtsblatt veröffentlicht wurden, sind die sektoriellen Leitpläne (die „SLP“) für die Flächennutzungsplanung in den Bereichen „Wohnen“, „Landschaft“, „Verkehr“ und „Wirtschaftszonen“ mit Wirkung zum 1. März 2021 in Kraft gesetzt.

Der Innenminister und der Minister für Raumentwicklung hatten zuvor mit Rundschreiben vom 22. Februar 2021 an die Gemeindeverwaltungen die Gemeinden über das Inkrafttreten der SLP informiert.

Die SLP beruhen auf dem Gesetz vom 17. April 2018 über die Raumplanung und umfassen schriftliche und grafische Verordnungen, die die kommunale Autonomie in Bezug auf die kommunale Planung und Bodennutzung in diesen Bereichen sowie die Eigentumsrechte der Eigentümer der von den SLP betroffenen Grundstücke erheblich einschränken.

Eine ausführliche Betrachtung der SLP und ihrer Auswirkungen auf die luxemburgische Immobilienwirtschaft ginge über den Rahmen dieses Beitrags hinaus. Allerdings ist festzuhalten, dass sie das Ergebnis einer langjährigen Arbeit der luxemburgischen Regierung darstellen, um zentralisierte Bebauungs- und Planungskonzepte auf überkommunaler Ebene einzuführen, die eine erhebliche Auswirkung auf die Entwicklung der betroffenen Grundstücke haben werden, wobei alle Pläne zur Immobilienentwicklung im Hinblick auf ihre Übereinstimmung mit den SLP beurteilt werden müssen.

3. Der ” Wohnungsbaupakt ” – “Pacte logement 2.0”

Nach der Verabschiedung des Gesetzes vom 30. Juli 2021 über den Wohnungsbaupakt mit den Gemeinden zur Verbesserung der Verfügbarkeit von erschwinglichem und nachhaltigem Wohnraum ist die neue Version des “Pacte logement” (Wohnungsbaupakt) ab sofort anwendbar.

Dieser “Pacte logement 2.0” verfolgt im Wesentlichen dieselben Ziele wie die erste Fassung des Pacte logement, d. h.:

• Erhöhung des Angebots an erschwinglichen und nachhaltigen Wohnungen auf kommunaler Ebene;
• Förderung der raschen Erschließung von Grundstücken, die für den Bau neuer Wohnungen geeignet sind und
• Verbesserung der Wohnqualität.

Das Gesetz enthält vor allem neue Bestimmungen für die Beziehungen zwischen Staat und Gemeinden im Rahmen der Raumplanung (lokales Aktionsprogramm, Vereinbarung über die Durchführung des Programms, Neuordnung der Regelung für die Finanzzuweisungen an die Gemeinden).

Darüber hinaus und vor allem erlegt es den Bauträgern neue Beschränkungen auf, die nach einer Übergangsfrist bis zum 18. Februar 2022 unter bestimmten Umständen bis zu 30 % der von ihnen zu errichtenden Bruttofläche im Rahmen eines spezifischen Nutzungsplans für ein neues Wohnviertel (PAP Nouveau Quartier) für preisgünstigen oder “erschwinglichen” Wohnraum reservieren müssen, der nach dem Bau an die öffentliche Hand übertragen werden muss.

4. Großherzogliche Verordnung vom 9. Juni 2021 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden

Mit der Verabschiedung einer großherzoglichen Verordnung vom 9. Juni 2021 hat Luxemburg die für Gebäude geltenden Vorschriften zur Gesamtenergieeffizienz geändert.

Die Verordnung setzt die Richtlinien 2018/844/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 30. Mai 2018 und 2018/2002/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. Dezember 2018 in luxemburgisches Recht um.

Sie soll die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verbessern und sieht Folgendes vor:

• Jedem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für ein neues Gebäude oder für die Erweiterung oder Änderung eines bestehenden Gebäudes müssen eine Berechnung der Gesamtenergieeffizienz und ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz beigefügt werden, der von einem Architekten, einem beratenden Ingenieur oder einer Person ausgestellt wird, die gemäß der großherzoglichen Verordnung vom 10. Februar 1999 über die Akkreditierung natürlicher oder juristischer Personen des öffentlichen oder privaten Rechts mit Ausnahme des Staates für die Durchführung technischer Untersuchungs- und Überwachungsaufgaben im Energiesektor in ihrer geänderten Fassung akkreditiert ist;
• Eine neue Berechnung der Energieleistung und ein neuer Ausweis über die Energieleistung, der das Gebäude im Ist-Zustand widerspiegelt, müssen innerhalb von zwei (2) Monaten nach dem ersten Auftreten des folgenden Ereignisses ausgestellt und dem Bürgermeister zu Informationszwecken vorgelegt werden:
  • der endgültigen Abnahme des Gebäudes oder der betreffenden Arbeiten; oder
  • dem Beginn der Nutzung des Gebäudes oder der betroffenen Teile davon.

Sie fasst auch die Mindestanforderungen an die Energieeffizienz zusammen, die je nach Gebäudetyp zu erfüllen sind, sowie die anzuwendenden Berechnungsmethoden.

Die Verordnung gilt nicht für die folgenden Kategorien von Immobilien:

1. Vorübergehend errichtete Gebäude, deren vorgesehene Nutzung zwei (2) Jahre nicht überschreitet;
2. landwirtschaftliche Werkstätten und Gebäude mit geringem Energiebedarf;
3. Gebäude, deren Nutzung eine breite und dauerhafte Öffnung nach außen erfordert;
4. Gebäude, in denen Energie ausschließlich für Herstellungsprozesse verwendet wird;
5. Gebäude, die dem Gottesdienst dienen und für die Ausübung religiöser Gebräuche genutzt werden; und
6. unabhängige Gebäude, deren energetische Bezugsfläche weniger als fünfzig Quadratmeter beträgt.

GESETZESENTWÜRFE

1. Reform des Gesetzes vom 25. Februar 1979 über die Wohnbeihilfe in seiner geänderten Fassung

Die luxemburgische Regierung hat am 24. Dezember 2021 zwei Gesetzentwürfe (Nr. 7937 und 7938) in das Parlament eingebracht, um das System der Wohnbeihilfe zu reformieren, das derzeit durch das Gesetz vom 25. Februar 1979 in seiner geänderten Fassung geregelt ist.

Mit der Reform soll die Schaffung von erschwinglichem Wohnraum gefördert und gleichzeitig die Möglichkeiten der individuellen Wohnbeihilfe für schutzbedürftige Personen vereinfacht und ausgeweitet werden.

Hinsichtlich der “Schaffung von bezahlbarem Wohnraum” stützt sich die Reform auf drei Punkte:

• Modernisierung des Systems staatlicher Finanzhilfen für Bauherren (aides à la pierre);
• Einführung der Konzepte des sozialen Vermieters (bailleur social) und der erschwinglichen Miete (bail abordable); und
• Einrichtung eines nationalen Registers für erschwinglichen Wohnraum (RENLA).

Für die individuelle Wohnbeihilfe sind ebenfalls 3 Punkte maßgeblich:

• Überarbeitung der Anspruchsvoraussetzungen und Bewilligungsbedingungen, um den Zugang zu Wohnbeihilfen zu erleichtern;
• Anhebung der Obergrenzen für die gewährten Beträge und
• Vereinfachung der Verwaltung und Digitalisierung des gesamten Systems.

2. Änderung des Gesetzes über den Baulandvertrag

Am 9. November 2020 legte die luxemburgische Regierung einige neue Änderungen zum Gesetz über den Baulandvertrag vor.

Dieses 2017 eingeführte Gesetz Nr. 7139 zielt darauf ab, die Wirksamkeit von Maßnahmen zur Umsetzung des allgemeinen Bebauungsplans ( (“PAG”) zu verbessern, um dem chronischen Wohnungsmangel in Luxemburg zu begegnen.

Durch die Änderungsanträge wurde der Gesetzentwurf grundlegend umgestaltet und umfasst nun drei neue Maßnahmen:

• Einführung von neuen Dienstbarkeiten

Der Gesetzentwurf in seiner geänderten Fassung führt neue Dienstbarkeiten ein, deren Zweck es ist, die Art und das Ausmaß der Landnutzung im Laufe der Zeit gemäß dem Konzept der Umsetzung des Stadtentwicklungsplans (“PAG”) zu begrenzen.

Im Einzelnen werden die neuen Dienstbarkeiten in zwei Kategorien unterteilt: die Dienstbarkeiten, die eine begrenzte Nutzungsdauer festlegen (“CTV”) und die Dienstbarkeiten, die eine begrenzte Bauzeit festlegen (“CTL”).

Die Anwendung der CTV ist immer dann verpflichtend, wenn eine Gemeinde ein Grundstück, das nicht in erster Linie für den Wohnungsbau bestimmt ist, in ein Wohngebiet oder in ein gemischtes Gebiet umwidmen will, sofern ein spezifischer Entwicklungsplan “neue Entwicklung” (“PAP NQ”) ausgearbeitet wird.

Ab dem Inkrafttreten des PAG haben die Eigentümer der Grundstücke, die der CTV unterliegen, maximal 12 Jahre Zeit, um die Instandsetzungsarbeiten in nennenswertem Umfang zu beginnen, andernfalls wird das Grundstück automatisch in seine vorherige Klassifizierung oder in eine landwirtschaftliche Zone zurückgestuft, wenn es in erster Linie in eine Wohn-/Mischzone eingestuft wurde.

Die Anwendung des CTL ist immer dann verpflichtend, wenn eine Gemeinde ein Grundstück, das nicht in erster Linie für den Wohnungsbau bestimmt war, in ein Wohngebiet oder in ein gemischtes Gebiet umwidmen möchte, sofern ein PAP NQ oder ein PAP QE (bestehende Erschließung) ausgearbeitet wurde.

Die Eigentümer der Grundstücke haben maximal 4 Jahre ab Inkrafttreten des PAG (PAP QE) oder ab Ablauf der Frist (PAP NQ) Zeit, um mit den Bauarbeiten in nennenswertem Umfang zu beginnen. Andernfalls dürfen sie nur “Bauten errichten, die einer Aufgabe von allgemeinem Interesse in Bezug auf Wohnen und Unterkunft entsprechen”.

• Einführung eines vereinfachten Änderungsverfahrens für das PAG

Der Gesetzentwurf in seiner geänderten Fassung ermöglicht es den Gemeinden, ein vereinfachtes Verfahren zur Änderung ihrer PAG anzuwenden, wodurch der Zeitrahmen von 12 auf 7 Monate verkürzt werden soll.

Allerdings wird dieses vereinfachte Verfahren nur für kleinere Anpassungen des PAG angewendet werden können, die dessen innere Logik und Schlüssigkeit nicht beeinträchtigen.

• Änderung des Verfahrens der städtischen Flurbereinigung

Der Gesetzentwurf in seiner geänderten Fassung führt schließlich ein neues Verfahren für die städtische Flurbereinigung ein, das es ermöglichen soll, die Grundstücke uneinsichtiger Grundstückseigentümer, die sich weigern, an der Versorgung des PAP NQ mitzuwirken, aber für dessen Entwicklung unverzichtbar sind, gegen Grundstücke innerhalb des PAP NQ auszutauschen, die zu einem späteren Zeitpunkt erschlossen werden können.

3. Änderung des Gesetzes vom 21. September 2006 über den Wohnraummietvertrag

Ein am 31. Juli 2020 vom luxemburgischen Wohnungsbauminister vorgelegter Gesetzentwurf (Nr. 7642) sieht eine Reform des Gesetzes vom 21. September 2006 über den Wohnraummietvertrag vor.

In der Begründung des Gesetzentwurfs wird darauf hingewiesen, dass der kontinuierliche Anstieg der Wohnungsmieten in Luxemburg die Einführung neuer Schutzmechanismen für Mieter und die Suche nach weiteren Maßnahmen zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit in Luxemburg zunehmend erforderlich macht.

Um dieser Herausforderung zu begegnen, werden vier wesentliche “Schlüsselelemente” vorgeschlagen.

• Vermittlungsgebühren und Mietgarantie

Der erste Vorschlag des Gesetzentwurfs ist die Einführung einer Verpflichtung für den Vermieter, mindestens 50% der Maklergebühren zu tragen.

Außerdem wird vorgeschlagen, die maximale Höhe der Mietkaution von 3 auf 2 Monatsmieten zu reduzieren und verbindliche Fristen für die Rückgabe der Kaution durch den Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einzuführen.

• Einführung einer gesetzlichen Regelung für Wohngemeinschaften

Im Gegensatz zu den Nachbarländern gibt es in Luxemburg noch keine spezielle gesetzliche Regelung für Wohngemeinschaften.

Da Wohngemeinschaften in Luxemburg jedoch weit verbreitet sind, soll ein neues Kapitel in das Gesetz vom 21. September 2006 aufgenommen werden, um diesen Umstand zu beheben.

Im Wesentlichen würde das Verfahren auf einem einzigen Vertrag zwischen allen Mitbewohnern und dem Vermieter basieren, anstatt einen separaten Vertrag für jeden Mitbewohner zu haben.  Die Beziehung zwischen den Mitbewohnern würde in einem separaten Vertrag geregelt werden, an dem der Vermieter nicht beteiligt wäre.

• Genaue Angaben zum investierten Kapital

In Luxemburg ist die maximale Miete, die ein Vermieter von seinen Mietern verlangen kann, auf 5 % des Kapitals festgelegt, das er für den Bau oder Kauf des Objektes investiert hat.

Da die Berechnung bzw. die Ermittlung der genauen Höhe des investierten Kapitals in der Praxis häufig zu Konflikten zwischen Vermietern und Mietern führt, schlägt der Gesetzentwurf vor, hierzu einige Klarstellungen vorzunehmen sowie neue Verfahrensgarantien zu schaffen, um etwaige unterschiedliche Auslegungen zu vermeiden.

• Abschaffung des Begriffs “Luxuswohnungen”

Ein weiterer Vorschlag sieht die Abschaffung des Begriffs “Luxuswohnungen” vor, der Unterkünfte mit “modernem und nicht standardmäßigem Komfort” betrifft, die bislang von den Beschränkungen ausgenommen sind, die für andere Wohnungen hinsichtlich der maximalen Miete und der maximalen Mietgarantie gelten, die der Vermieter verlangen kann.

DIE NÄCHSTE REFORM: GRUNDSTEUER

Anlässlich seiner Rede zur Lage der Nation kündigte der Premierminister eine mögliche Reform der Grundsteuer an, um die Spekulation mit Immobilienpreisen einzudämmen, die durch die Blockierung von Hunderten von Hektar bebaubaren Landes durch die Eigentümer verursacht wird. Der Premierminister kündigte an, die Regierung wolle “innerhalb der nächsten zwölf Monate” einen Gesetzentwurf vorlegen.

Die Regierung hat den neuen Grundsteuersatz noch nicht bekannt gegeben. Sie gab jedoch an, dass die Grundsteuer um eine “zusätzliche Komponente ergänzt wird, die ausschließlich Grundstücke betrifft, die während eines bestimmten Zeitraums unbebaut waren”.

Nach Angaben der Regierung soll die Besteuerung der Grundstücke über eine “progressive Steuer” erfolgen, die “jährlich” ab der ersten Anspruchsberechtigung ansteigt, um den Anstieg des Marktwerts der Grundstücke widerzuspiegeln.

Darüber hinaus soll die Grundsteuerreform auch auf die Vermieter abzielen, deren Grundstücke zwar bebaubar, aber nicht bebaut sind.

Bei der Berechnung der Grundsteuer der “neuen Generation” wird auch der Umfang der erforderlichen Bauarbeiten und der Erschließung berücksichtigt.

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG

1. Auswirkungen von COVID-19 auf bestehende Verträge, insbesondere auf gewerbliche Mietverträge

Am 13. und 14. Januar 2021 hat das luxemburgische Friedensgericht zwei Urteile gefällt, die bei gewerblichen Vermietern und Mietern in Luxemburg auf ziemlich großes Interesse stießen.

In beiden Fällen wurden die Mieter, die als Cafébesitzer und Textilwarenhändler gewerblich tätig sind, von den Vermietern auf rückständige Miete verklagt, woraufhin diese einen Verzicht oder hilfsweise eine Minderung der Miete ersuchten.

Zur Begründung ihres Ersuchens machten die Mieter geltend, dass ihnen aufgrund der im Rahmen der Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erlassenen gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen die Nutzung des Mietobjekts untersagt worden sei und sie daher nicht zur Zahlung des Pachtzinses bzw. hilfsweise zur Zahlung des gesamten Pachtzinses verpflichtet seien.

Das Gericht gab ihren Anträgen statt, wobei es den Textilwarenhändler als Gewerbemieter vollständig von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses freistellte und dem Café-Besitzer als Mieter eine Mietminderung von 50 % für die von den luxemburgischen Behörden angeordneten Zeiten der Betriebsschließungen gewährte.

Um dem Anliegen der Mieter Rechnung zu tragen, wandte das Gericht in besonderer Weise ein für synallagmatische Verträge spezifisches Rechtskonzept an: “Risikotheorie”. Am 21. Januar 2021 wandte der luxemburgische Friedensrichter in einem anderen Fall erneut die Risikotheorie an, um einen Mieter von der Zahlung der Miete zu entbinden.

Diese Rechtsprechung wurde jedoch vom Bezirksgericht in der Berufung nicht bestätigt.

Mit seinen Urteilen vom 30. März 2021 und vom 11. Mai 2021 wies das Bezirksgericht alle Klagen zweier Mieter auf Befreiung von Mietzahlungen mit der Begründung ab, dass die Risikotheorie auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar sei, da die von den luxemburgischen Behörden angeordneten Schließungen die Nutzung des Gebäudes beeinträchtigten und keinen Verlust des Gebäudes als solches darstellten.

In seinen Urteilen vom 28. Juni 2021 und vom 12. Juli 2021 vertrat das Bezirksgericht erneut einen anderen Ansatz und stellte fest, dass die Risikotheorie zwar nicht auf den Fall des Mieters anwendbar sei, der aufgrund der während der Pandemie angeordneten Schließungen an der Nutzung seiner Immobilie gehindert wurde, dass der Vermieter aber dennoch seine Rechte missbraucht habe, indem er die Zahlung der gesamten Miete verlangte, ohne die Schwierigkeiten zu berücksichtigen, die die behördlich angeordneten Schließungen und Einschränkungen für den Mieter darstellten.

Das Gericht vertrat insbesondere die Auffassung, dass die wiederholte Weigerung des Vermieters, die Miete trotz der Schwierigkeiten, unter denen der Mieter aufgrund der Pandemie litt, anzupassen, eine Verletzung seiner vertraglichen Verpflichtung zu Treu und Glauben gemäß Artikel 1134 Absatz 3 des luxemburgischen Bürgerlichen Gesetzbuchs darstellte.

Der Gerichtshof entschied daher in beiden Fällen, dass die Mieter für die Zeit der vollständigen Schließung ihrer Betriebe und in geringerem Maße für die Zeit der Beschränkung teilweise von den Mietzahlungen befreit werden sollten.

In Anbetracht der derzeitigen Schwankungen in der Rechtsprechung zu diesem Thema ist es wahrscheinlich, dass der Kassationsgerichtshof sehr bald über diese Frage entscheiden muss.

In der Zwischenzeit wird Vermietern und Mietern dringend empfohlen, in ihre Mietverträge Klauseln aufzunehmen, die ihre jeweiligen Rechte im Falle neuer Schließungen/Beschränkungen durch die luxemburgischen Behörden regeln.

2. Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zum Vorkaufsrecht

Nach Artikel 3 des Gesetzes vom 22. Oktober 2008 in seiner geänderten Fassung (“Gesetz über den Wohnungspakt”) haben die Gemeinden im Falle einer entgeltlichen Veräußerung ein Vorkaufsrecht, insbesondere an allen unbebauten Grundstücken in bebauten oder zu bebauenden Gebieten der Gemeinde.

Nach diesem Artikel kann das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn es um die Schaffung von Wohnraum für einkommensschwache Personen oder die Ausführung von Arbeiten an öffentlichen Straßen oder Anlagen oder Arbeiten zur Errichtung von kommunalen Anlagen geht.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in seinem Grundsatzurteil vom 5. Januar 2021 klargestellt, dass das Recht der Gemeinden, ein solches Vorkaufsrecht auszuüben, zwingend die Verpflichtung für die vorkaufende Gemeinde beinhaltet, das konkrete Ziel eindeutig und detailliert zu benennen, indem mindestens einer der drei oben genannten Rechtsgründe angeführt wird.

Dies muss bereits bei der Bekanntmachung der Entscheidung der Gemeinde über die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgen, da ansonsten die Gefahr besteht, dass die Entscheidung durch ein Verwaltungsgericht für ungültig erklärt wird.

Der Verwaltungsgerichtshof ist der Ansicht, dass diese Angaben die Verpflichtung der Gemeinde zur Verwirklichung des angegebenen Ziels enthalten müssen, um zu vermeiden, dass das Vorkaufsrecht der Gemeinde zu einem Mechanismus wird, der es ihr ermöglicht, ihre verfügbaren Grundstücksreserven zu erweitern.

Die Gemeinde ist nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes aber auch nicht verpflichtet, ein konkretes oder in Realisierung befindliches Projekt zu nennen, sondern es reicht aus, dass konkrete Angaben über die künftige Zuordnung des Vorkaufsgrundstücks gemacht werden.

Mitwirkende:

• Mario DI STEFANO, Managing Partner – Head of Real Estate and Head of Tax
• Alex PHAM, Partner Tax
• Quentin MARTIN, Senior Associate
• Cathy NELSON, Jurist