La réglementation qui entrera en vigueur dans les prochains mois et qui affectera les entreprises luxembourgeoises du secteur immobilier
Les projets de loi suivants sont parmi les plus importants qui touchent le secteur immobilier et pourraient être votés dans les prochains mois et probablement avant la fin de la législature actuelle :
- Projet de loi n° 7642 modifiant la loi du 21 septembre 2006 relative à la location des logements, telle que modifiée, visant à supprimer la catégorie des appartements de luxe ;
- Projet de loi n°7139 modifiant la loi du 19 juillet 2004 relative à l’aménagement du territoire communal et à l’urbanisme, qui réglemente la fourniture de services d’infrastructure sur les terrains constructibles par le biais d’un contrat dit de terrain à bâtir devrait s’accélérer, mais cela a été profondément modifié en 2020 avec la mise en place de services d’infrastructure et de servitudes immobilières, dont les coûts sont à la charge des propriétaires, avec des conséquences drastiques en cas de non-respect. Il prévoit également la mise en place d’une procédure ministérielle de remembrement afin de permettre la mise en œuvre de plans de zonage spécifiques pour les propriétaires fonciers qui ne respectent pas la réglementation. Cependant, ce projet de loi est très complexe et il reste à voir s’il pourra effectivement déboucher sur une loi dans un avenir proche.
Par ailleurs, de nouvelles mesures fiscales sont à prévoir, dont certaines ont déjà été annoncées.
Le gouvernement entend réformer la taxe foncière. On peut donc s’attendre à une augmentation de la taxe foncière, avec une taxe progressive sur les terrains sur lesquels des logements peuvent être construits mais ne sont pas encore en construction. Il n’y a actuellement aucun projet de loi, mais il pourrait être déposé dans les prochains mois.
Des réglementations déjà votées, mais qui continuent de préoccuper les sociétés immobilières luxembourgeoises
Dans quatre ordonnances grand-ducales du 10 février 2021, les schémas directeurs des domaines de la construction de logements, de l’aménagement paysager, des transports et de l’activité économique ont été rendus obligatoires. Ces schémas directeurs ont un impact important sur les possibilités d’aménagement de nombreuses zones nationales et doivent être pris en compte lors de l’évaluation d’un projet immobilier dans l’une des zones couvertes par un schéma directeur de secteur.
La loi du 30 juillet 2021 relative au « Pacte logement » ( Pacte logement ) avec les communes pour augmenter l’offre de logements abordables et durables (« Pacte logement 2 »), qui s’applique du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2032. Selon la loi, il existe une obligation de céder des terrains pour des logements abordables soit aux municipalités, soit à l’État afin d’encourager l’acquisition de logements par le secteur public. Le budget de l’Etat pour 2022 prévoit un doublement des fonds réservés à l’acquisition par l’Etat. Dans le même temps, la loi contient l’obligation de réserver une plus grande proportion de la surface bâtie à des surfaces habitables bon marché dans les projets immobiliers, qui peuvent atteindre jusqu’à 30 %.
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La loi du 25 mars 2020 étend l’obligation de la loi du 12 novembre 2004 relative à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, qui s’applique déjà aux autres professions réglementées, dont les agents immobiliers, aux promoteurs immobiliers. À cet égard, nous recommandons aux promoteurs immobiliers et aux agents immobiliers de revoir leurs procédures LBC et de les mettre à jour si nécessaire.
En 2021, un certain nombre d’ordonnances grand-ducales ont été émises qui désignent des zones protégées autour des emplacements des eaux souterraines et restreignent le développement et le développement des propriétés dans ces zones.
La compétitivité du marché immobilier luxembourgeois et sa régulation
Nous pensons que le marché immobilier luxembourgeois restera compétitif. Parallèlement, nous constatons que divers projets immobiliers pourraient être mis en œuvre plus rapidement si les procédures administratives le permettaient. En particulier, une meilleure intégration du processus d’autorisation devrait permettre d’atteindre plus rapidement l’un des principaux objectifs politiques liés à l’immobilier, à savoir la construction de plus de logements.
Par Mario DI STEFANO , Associé Gérant – Avocat à la Cour, DSM Avocats à la Cour.