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Kauf der Immobilie oder der SL Anteile


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Kauf der Immobilie oder der SL Anteile

18. Februar 2013 | erstellt von Kauf der Immobilie oder der SL Anteile

Viele Käufer und Mandanten fragen in den letzten Monaten an, ob es sich noch lohnt die Anteile einer SL zu kaufen oder doch direkt die Immobilie,  wegen der neusten gesetzlichen Änderungen.  Seit 01.01.2013 hat sich, wie vielen schon bekannt ist, das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien, evtl. bald  auch mit der Schweiz, bzgl. des Verkaufs von Gesellschaftsanteilen geändert. Es werden damit unter anderem die steuerlichen Regelungen der Anteilsübertragungen von spanischen Gesellschaften geändert. Grundsätzlich sind diese von der Mehrwertsteuer und Grunderwerbssteuer, sowie der Stempelsteuer befreit. Ausgenommen wird jedoch diese Steuerbefreiung für Übertragungen, die Vermögensübertragungen verschleiern sollen.

Weiter  wird in der Gesetzesänderung ausgeführt, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass es sich in diversen Fällen um Transaktionen handelt, bei denen eine Vermögensverschleierungsabsicht unterstellt wird und daher in diesen Fällen eine Vermögensübertragungssteuer anfällt. Dem Steuerschuldner wird daher im konkreten Fall auferlegt, zu beweisen, dass keine Vermögensverschleierungsabsicht vorliegt (Beweislastumkehr).

Aspekte die für eine Besteuerung sprechen würden sind u.a. die folgenden: Der Erwerb der Kontrolle über eine Gesellschaft, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien bestehen; die Gesellschaft hat keine wirtschaftliche Aktivität oder, dass bei Anteilsverkäufen nach der Einbringung der Immobilie weniger als 3 Jahre vergangen sind. Da es hier auf verschiedene Aspekte ankommt , streiten sich momentan die Experten darüber wann dies zutrifft. Jedoch ist hier jeder einzelne Fall unterschiedlich, denn in einigen Konstellationen können die Anteile noch steuerfrei verkauft werden , in anderen Fällen nicht. Man sollte sich daher in jedem einzelnen Fall genaustens von einem Rechts- und Steuerexperten beraten lassen. Denn derzeit liegt die Grunderwerbssteuer bei einem progressiven Steuersatz von 8% bis 10% auf den Balearen.

Für eine Einbringung der Immobilien in eine SL sprechen aus Erbschaftssteuergründen weiterhin, dass selbst wenn der Anteilsverkauf mit der Grunderwerbssteuer versteuert werden muss, diese Steuer

grundsätzlich geringer als die Erbschaftssteuer für Nicht-Residente ist, die im Schnitt bei 33 %  bei den Kindern liegt. Die Anteile könnten dann noch zu Lebzeiten zu einem geringeren Steuersatz übertragen werden.

Es ist daher auf jden Fall sinnvoll bei erbrechlichen Konstellationen die SL mit einzuplanen, da hier verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten bestehen, die auf jedne Fall weit geringere Steuern mit sich bringen als die Erbschaftsteuern. Es können auch so die Kinder schon zu Lebzeiten mit in die SL aufgenommen werden und im Todesfall sind diese mittels Vollmacht mit der SL weiter handlungsfähig.

Bei nichtehelichen Lebenspartnern und Verwandten mit Vermögen kann die Erbschaftssteuer sogar  bis zu 81 % gehen. Dies würde natürlich die gesamte Erbschaft komplett belasten.

Über das Thema, ob die Einbringung in eine SL oder der Kauf der Immobilie mit einer SL as anderen Gesichtspunkten  sinnvoll ist, werde ich in einem nächsten Artikel sprechen. Wichtig ist jedoch zu sagen, dass es immer auf den Einzelfall ankommt und nach ausführlicher Prüfung entschieden werden muss.

 

Christian Gerboth  Rechtsanwalt & Abogdo

Spezialisiert im Immobilien- Erb und Gesellschaftsrecht

Sozius der deutsch-spanischen Kanzlei Gerboth & Partner

Jaime III 3,  07012 Palma de Mallorca , Tel. 0034-971722494

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