Die Mietpreisbremse in Hessen hat vor dem Landgericht Frankfurt am Main einen schweren Rückschlag erlitten: Eine Mieterin, deren Miete deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, kann für einen Teil der Mietzeit keine Rückzahlung verlangen. Der Grund liegt nicht in ihrem Verhalten, sondern in der Art, wie die Landesregierung die Verlängerung der hessischen Mieterschutzverordnung begründet hat. Für viele Mieterinnen und Mieter in Hessen stellt sich damit die Frage, wie sicher ihre Rechte aus der Mietpreisbremse noch sind.
Kontext und Bedeutung für Betroffene
Im Streitfall hatte eine Frau seit Juni 2024 eine Vierzimmerwohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel gemietet. Die Nettokaltmiete betrug zunächst 1.450 Euro. Nach dem Frankfurter Mietspiegel lag die ortsübliche Vergleichsmiete bei rund 1.040 Euro, also deutlich darunter. Das Mietverhältnis endete im August 2026. Die Mieterin verlangte daraufhin von ihren Vermietern die Rückerstattung überhöhter Mieten wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse.
Für den Zeitraum bis einschließlich November 2025 hatte ihre Klage Erfolg. Für die Monate ab Dezember 2025 sah das Gericht die Sache jedoch anders. Das Ergebnis ist bemerkenswert: Obwohl die vereinbarte Miete die zulässige Grenze erheblich überstieg, bleibt der Mieterin für diesen Zeitraum der Anspruch auf Rückzahlung versagt.
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Betroffen sein können grundsätzlich alle Mieterinnen und Mieter, die in Hessen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Mietverträge abgeschlossen haben oder abschließen. Wer sich auf die Mietpreisbremse stützen möchte, sollte die Entwicklung aufmerksam verfolgen.
Rechtlicher Hintergrund
Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt. Welche Gebiete dazu zählen, bestimmen nicht die Gerichte, sondern die Landesregierungen durch Rechtsverordnung. Eine solche Verordnung muss begründet werden. Diese Begründungspflicht dient dazu, die Entscheidung nachvollziehbar und überprüfbar zu machen, denn die Mietpreisbremse greift in das Eigentumsrecht der Vermieter ein.
Die wichtigsten Vorschriften
- § 556d BGB: Regelt die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und ermächtigt die Landesregierungen, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung zu bestimmen.
- § 556g BGB: Regelt die Rechtsfolgen bei Verstößen, insbesondere die Rückforderung zu viel gezahlter Miete.
- Hessische Mieterschutzverordnung: Legt fest, in welchen hessischen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse gilt.
- Begründungserfordernis: Die Verordnung muss begründet werden und sich auf aktuelle, belastbare Tatsachen stützen.
Aktuelle Entwicklung
Die für Wohnraummietsachen zuständige 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main entschied, dass sich die Mieterin für die Zeit ab Dezember 2025 nicht auf die hessische Mieterschutzverordnung berufen kann (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 04.11.2026, Az. 2-11 S 110/26). Die im November 2025 beschlossene Verlängerung der Verordnung sei unwirksam.
Nach Auffassung des Gerichts genügt die Begründung der Landesregierung nicht den gesetzlichen Anforderungen. Wer Gebiete als Wohnungsmarkt mit angespannten Verhältnissen ausweise, müsse diese Entscheidung auf aktuelle und belastbare Daten stützen. Daran fehle es. Die Landesregierung habe für die Verlängerung im Jahr 2025 im Wesentlichen dieselben empirischen Grundlagen herangezogen wie beim Erlass der ursprünglichen Verordnung im Jahr 2020. Dass über fünf Jahre alte Daten kein zeitnahes Datenmaterial darstellen, liege nach den Worten des Gerichts auf der Hand.
Die frühere Begründung sei nahezu unverändert übernommen worden, ohne neue tatsächliche Entwicklungen oder Erkenntnisse einzubeziehen. Erschwerend komme hinzu, dass das Land keine aktuellen Stellungnahmen der betroffenen Städte und Gemeinden eingeholt habe. Stattdessen seien offensichtlich veraltete Einschätzungen der Kommunen verwendet worden, obwohl die eigene Verordnungsbegründung die Berücksichtigung aktueller Stellungnahmen für eine vollständige Bewertung der Lage vorsehe.
Praktische Einordnung
Das Urteil wirkt unmittelbar nur zwischen den Parteien des Rechtsstreits. Dennoch dürfte ihm erhebliche praktische Bedeutung zukommen, weil die 11. Zivilkammer für sämtliche Berufungen in Frankfurter Wohnungsmietsachen zuständig ist. Andere Mieter in Frankfurt könnten daher vor ähnlichen Problemen stehen, wenn sie sich auf die Mietpreisbremse für Zeiträume ab Dezember 2025 berufen.
Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache hat das Landgericht die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Das Urteil ist daher noch nicht rechtskräftig.
Was bedeutet das für Sie?
Für Mieterinnen und Mieter in Hessen gilt zunächst: Ein einzelnes Berufungsurteil beendet die Mietpreisbremse nicht automatisch. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig, und andere Gerichte können die Frage abweichend beurteilen. Dennoch sollten Betroffene mit Vorsicht handeln.
- Mietvertrag prüfen: Maßgeblich ist, wann der Mietvertrag geschlossen wurde und für welchen Zeitraum Sie Rückzahlung verlangen.
- Vergleichsmiete ermitteln: Der örtliche Mietspiegel gibt Aufschluss darüber, ob die Miete die zulässige Grenze überschreitet.
- Rüge nicht verzögern: Ob und wann Sie einen Verstoß gegenüber dem Vermieter rügen, kann für Ihre Ansprüche erheblich sein.
- Verfahren beobachten: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs könnte Klarheit schaffen.
Auch Vermieter sollten beachten, dass die Rechtslage ungeklärt ist. Wer sich auf die Unwirksamkeit der Verordnung beruft, trägt das Risiko, dass andere Gerichte oder der Bundesgerichtshof anders entscheiden.
Tabelle: Übersicht
| Aspekt | Inhalt |
|---|---|
| Streitgegenstand | Rückzahlung überhöhter Miete nach der Mietpreisbremse |
| Wohnung | Vierzimmerwohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel |
| Vereinbarte Miete | 1.450 Euro netto kalt |
| Vergleichsmiete | rund 1.040 Euro laut Mietspiegel |
| Zeitraum bis November 2025 | Klage erfolgreich |
| Zeitraum ab Dezember 2025 | Kein Anspruch, da Verlängerung der Verordnung unwirksam |
| Begründung des Gerichts | Veraltete Daten, keine aktuellen Stellungnahmen der Kommunen |
| Rechtskraft | Nicht rechtskräftig, Revision zum BGH zugelassen |
Fazit
Die Entscheidung zeigt, dass formale Mängel bei der Begründung einer Verordnung materielle Folgen für Mieter haben können. Die Landesregierung muss ihre Entscheidung auf aktuelle und belastbare Daten stützen und die betroffenen Kommunen aktuell anhören. Ob die Mietpreisbremse in Hessen künftig auf einer tragfähigen Grundlage steht, wird sich im weiteren Verfahren zeigen. Bis zu einer Klärung durch den Bundesgerichtshof bleibt die Lage für Mieter und Vermieter unsicher.
Hinweis
Hinweis: Dieser Artikel und das Symbolbild wurden mit Hilfe von KI erstellt.
Quellen und weiterführende Links
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