Die Maklerprovision bei Wohnungsverkauf kann nur verlangt werden, wenn der Maklervertrag formwirksam geschlossen wurde. Das hat das Landgericht München I in einem aktuellen Fall entschieden, in dem ein Makler rund 15.000 Euro Provision forderte und sich dabei auf Nachrichten über einen Messengerdienst stützte. Für Eigentümer, die eine Wohnung verkaufen, und für Makler ist die Entscheidung von erheblicher praktischer Bedeutung.
Kontext und Bedeutung für Betroffene
Im Streitfall behauptete ein Makler, er sei von einem Wohnungseigentümer beauftragt worden, einen Käufer für dessen Wohnung in Bayreuth zu finden. Die Einzelheiten des Vertrags und die Höhe der Provision seien später per Whatsapp mit dem Bruder des Eigentümers abgestimmt worden, der den Eigentümer vertreten habe. Nachdem die Wohnung verkauft worden war, weigerte sich der Eigentümer zu zahlen. Er bestritt, den Makler getroffen oder mit ihm telefoniert zu haben, und gab an, seinem Bruder keine Vollmacht erteilt zu haben.
Die Entscheidung betrifft damit zwei Gruppen: Eigentümer, die vor unberechtigten Provisionsforderungen geschützt werden, und Makler, die ihre Verträge so gestalten müssen, dass sie später durchsetzbar sind. Wer sich auf lockere Absprachen per Messenger verlässt, riskiert, am Ende ohne Vergütung dazustehen.
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Rechtlicher Hintergrund
Der Gesetzgeber hat mit den §§ 656a ff. BGB, die im Jahr 2020 eingeführt wurden, die Provisionsansprüche von Maklern beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern strenger geregelt. Ziel ist mehr Transparenz und die Vermeidung von Streit darüber, ob und zu welchen Bedingungen ein Maklervertrag zustande gekommen ist.
Die wichtigsten Vorschriften
- § 656a BGB: Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform.
- § 126b BGB: Textform verlangt eine lesbare Erklärung, die den Erklärenden nennt und auf einem dauerhaften Datenträger gespeichert werden kann.
- § 125 BGB: Ein Rechtsgeschäft, das der vorgeschriebenen Form nicht genügt, ist nichtig.
Aktuelle Entwicklung
Das Landgericht wies die Klage ab. Zunächst konnten sich die Richter nicht davon überzeugen, dass der Eigentümer seinen Bruder tatsächlich bevollmächtigt hatte. Damit fehlte bereits der Nachweis, dass der Bruder wirksam für den Eigentümer handeln konnte.
Darüber hinaus ging das Gericht auf die Formvorschrift ein. Nachrichten über Messengerdienste wie Whatsapp genügen nach Ansicht des Gerichts der Textform nicht. Selbst bei wirksamer Stellvertretung wäre der Vertrag daher nach § 125 BGB nichtig gewesen.
Auch Ansprüche aus Bereicherungsrecht sah das Gericht nicht. Der Makler sei insoweit ohnehin beweispflichtig geblieben, zudem stehe die Wertung des § 656a BGB entgegen. Die Norm solle Streitigkeiten gerade vermeiden. Das Bereicherungsrecht diene nicht dazu, formunwirksame Verträge in ihren Rechtsfolgen zu heilen, sonst würde die gesetzgeberische Wertung unterlaufen. Dasselbe gelte für Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag (LG München I, Urteil vom 13.05.2026, Az. 3 O 13657/25). Das Oberlandesgericht München wies die Berufung des Maklers zurück, die Entscheidung ist damit rechtskräftig.
Praktische Einordnung
Die Entscheidung zeigt, dass die Formvorschrift kein bloßes Formalium ist. Sie wirkt als Sperre auch gegenüber Ausweichkonstruktionen wie Bereicherungs- oder GoA-Ansprüchen. Nach der Quelle hat sich auch der Bundesgerichtshof bereits mehrfach mit den §§ 656b ff. BGB befasst, jeweils zulasten der Makler.
Was bedeutet das für Sie?
Für Eigentümer gilt: Wer nicht schriftlich oder in Textform einen Maklerauftrag erteilt hat, muss in der Regel keine Provision zahlen. Dennoch sollten Sie Anfragen von Maklern sorgfältig prüfen und keine Vollmachten leichtfertig erteilen.
Für Makler gilt: Lassen Sie sich den Vertrag in einer Form bestätigen, die den Anforderungen der Textform genügt, und klären Sie die Vertretungsbefugnis des Gegenübers. Beweisen müssen Sie sowohl die Vollmacht als auch den Vertragsschluss.
Tipp: Dokumentieren Sie Vertragsabschlüsse und Vollmachten nachvollziehbar und bewahren Sie die Unterlagen auf. Bei Unsicherheit empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung vor Vertragsabschluss.
Tabelle: Übersicht
| Aspekt | Einordnung |
|---|---|
| Streitwert | rund 15.000 Euro Provision |
| Formvorschrift | § 656a BGB, Textform nach § 126b BGB |
| Messenger-Nachrichten | genügen nach Ansicht des Gerichts nicht |
| Rechtsfolge bei Formmangel | Nichtigkeit nach § 125 BGB |
| Bereicherungsrecht und GoA | durch Wertung des § 656a BGB gesperrt |
| Stand des Verfahrens | rechtskräftig nach Zurückweisung der Berufung |
Fazit
Ohne formwirksamen Vertrag keine Provision: Das Landgericht München I stellt klar, dass Messenger-Nachrichten die Textform nicht erfüllen und dass Makler auch nicht auf Bereicherungs- oder GoA-Ansprüche ausweichen können. Wer als Makler Provision durchsetzen will, muss Form und Vertretung sauber belegen.
Hinweis
Hinweis: Dieser Artikel und das Symbolbild wurden mit Hilfe von KI erstellt.
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