Ein Streetart-Fassadengemälde in einer Eigentümergemeinschaft kann per Mehrheitsbeschluss zulässig sein, wie der Bundesgerichtshof am 25. September 2026 entschieden hat. Für Wohnungseigentümer, Verwalter und Vermieter ist die Entscheidung von hoher praktischer Bedeutung, weil sie klärt, wie weit die Gestaltungsfreiheit einer Gemeinschaft bei der Optik des Hauses reicht.
Kontext und Bedeutung für Betroffene
Wer in einer Wohnungseigentumsanlage lebt, kennt den Streit um bauliche Veränderungen: Ein neuer Anstrich, ein Balkonanbau oder eine Photovoltaikanlage sorgen regelmäßig für Diskussionen. Mit der aktuellen Entscheidung hat der V. Zivilsenat nun auch für die künstlerische Gestaltung einer Hochhausfassade Klarheit geschaffen. Ein großformatiges Wandgemälde, ein sogenanntes Mural, kann demnach von der Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden, auch wenn einzelne Eigentümer das Vorhaben ablehnen.
Im zugrunde liegenden Fall wollte ein Verein aus Wuppertal die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses auf eigene Kosten von einer internationalen Streetart-Künstlerin gestalten lassen. Das Projekt wurde vom Oberbürgermeister der Stadt unterstützt. Für die Eigentümergemeinschaft entstanden somit keine Kosten. Ein Wohnungseigentümer hielt den Beschluss dennoch für unzulässig und zog bis vor den Bundesgerichtshof.
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Rechtlicher Hintergrund
Seit der WEG-Reform dürfen Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum grundsätzlich mehrheitlich beschließen. Die Grenze bildet das Gesetz selbst: Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen werden.
Die wichtigsten Vorschriften
- § 20 Abs. 1 WEG: Bauliche Veränderungen können durch Beschluss gestattet oder angeordnet werden.
- § 20 Abs. 4 WEG: Grundlegende Umgestaltungen der Wohnanlage und unbillige Benachteiligungen einzelner Eigentümer dürfen nicht beschlossen werden.
- Bestimmtheitsgebot: Ein Beschluss muss inhaltlich so klar sein, dass die Eigentümer wissen, was auf sie zukommt.
Aktuelle Entwicklung
Das Amtsgericht wies die Anfechtungsklage ab, und auch die Berufung des Klägers blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat die vom Landgericht zugelassene Revision nun zurückgewiesen (BGH, Urteil vom 25.09.2026, Az. V ZR 165/25). Er bestätigte damit, dass die Eigentümer die Anbringung des Gemäldes mehrheitlich beschließen durften.
Der Senat stellte zunächst klar, dass der Begriff der baulichen Veränderung auch auf Dauer angelegte Maßnahmen erfasst, die das optische Erscheinungsbild der Anlage wesentlich verändern. Das gilt ausdrücklich auch für eine künstlerische Fassadengestaltung. Das Bild soll mehr als zehn Jahre an der Fassade bleiben, nach fünf Jahren ist die Gemeinschaft jedoch frei, die Fassade wieder zu überstreichen oder zu dämmen.
Der Beschluss ist laut BGH auch hinreichend bestimmt. Wird die Gestaltung durch eine namentlich genannte Künstlerin beschlossen, genügen Regelungen zur Fläche, zur Kostentragung und zur Dauer des Verbleibs. Eine Beschreibung des fertigen Kunstwerks ist nicht erforderlich. Die Begründung des Senats: Kunst lebt vom freien Schaffen. Der Künstler orientiert sich an den Gegebenheiten vor Ort, und das Werk entwickelt sich durch Versuche und Überarbeitungen. Es gehört zum Wesen der Kunst, dass das Ergebnis für den Auftraggeber nicht immer konkret vorhersehbar ist. Ausreichend können Rahmenbedingungen zu Farbgebung, Stil oder übriger Gestaltung sein, die hier festgelegt waren.
Praktische Einordnung
Eine grundlegende Umgestaltung im Sinne von § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG verneinte der Senat. Die mit einer baulichen Maßnahme verbundene Veränderung des optischen Gesamteindrucks stellt regelmäßig keine solche Umgestaltung dar. Damit stärkt das Urteil die Entscheidungsfreiheit der Gemeinschaft, setzt aber zugleich Anforderungen an eine saubere Beschlussfassung.
Was bedeutet das für Sie?
Für Eigentümergemeinschaften, die ein Fassadengemälde planen, ergeben sich aus dem Urteil klare Hinweise:
- Der Beschluss sollte die zu gestaltende Fläche genau benennen.
- Die Kostentragung muss geregelt sein, etwa die Übernahme durch einen Verein oder Sponsor.
- Die Dauer des Verbleibs und eine mögliche Rückbau- oder Überstreichoption sollten festgelegt werden.
- Rahmenbedingungen zu Stil und Farbgebung schaffen Planungssicherheit, ohne die künstlerische Freiheit zu beschneiden.
Einzelne Eigentümer, die sich gegen ein solches Projekt wehren wollen, haben es künftig schwerer. Eine bloße Sorge vor einem unbekannten Ergebnis reicht nach der Rechtsprechung nicht aus, um den Beschluss zu kippen. Wer einen Beschluss anfechten möchte, muss die gesetzliche Anfechtungsfrist beachten und sollte rechtzeitig anwaltlichen Rat einholen.
Tabelle: Übersicht
| Frage | Entscheidung des BGH |
|---|---|
| Ist ein Mural eine bauliche Veränderung? | Ja, auch dauerhafte optische Veränderungen fallen unter § 20 Abs. 1 WEG. |
| Genügt ein Mehrheitsbeschluss? | Ja, sofern keine Ausschlussgründe nach § 20 Abs. 4 WEG vorliegen. |
| Muss das Endergebnis genau beschrieben sein? | Nein, Rahmenbedingungen zu Fläche, Kosten, Dauer und Gestaltung genügen. |
| Liegt eine grundlegende Umgestaltung vor? | Regelmäßig nein, wenn nur der optische Gesamteindruck verändert wird. |
Fazit
Der Bundesgerichtshof gibt Eigentümergemeinschaften mehr Spielraum bei der Gestaltung ihrer Anlage. Ein Streetart-Gemälde kann per Mehrheitsbeschluss genehmigt werden, wenn Fläche, Kosten und Dauer klar geregelt sind. Die Ungewissheit über das konkrete Endergebnis steht dem nicht entgegen. Für Gemeinschaften lohnt sich dennoch eine sorgfältige Vorbereitung des Beschlusses.
Hinweis
Hinweis: Dieser Artikel und das Symbolbild wurden mit Hilfe von KI erstellt.
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