Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Das bedeutet, dass die Wohnung frei von Mängeln sein muss, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen oder unmöglich machen. Zu den typischen Mängeln gehören zum Beispiel Schimmel, Feuchtigkeit, Schädlingsbefall, defekte Heizung oder Sanitäranlagen, undichte Fenster oder Türen, Lärm- oder Geruchsbelästigung durch Nachbarn oder Gewerbebetriebe. Der Vermieter muss solche Mängel beseitigen, bevor der Mieter einzieht, oder dem Mieter eine angemessene Mietminderung gewähren.
Was muss der Vermieter bei der Übergabe der Wohnung beachten?
Der Vermieter muss dem Mieter bei der Übergabe der Wohnung alle Schlüssel aushändigen, die zu der Wohnung gehören. Dazu zählen nicht nur die Schlüssel für die Wohnungstür, sondern auch für die Haustür, den Briefkasten, den Keller, den Dachboden, die Garage oder den Fahrradkeller. Der Hausherr muss außerdem mit dem Mieter ein Übergabeprotokoll erstellen, in dem der Zustand der Wohnung und der Zählerstände für Strom, Gas und Wasser festgehalten werden. Das Übergabeprotokoll dient als Beweismittel für spätere Streitigkeiten über Schäden oder Nebenkostenabrechnungen. Der Vermieter und der Mieter sollten das Übergabeprotokoll gemeinsam unterschreiben und jeweils eine Kopie erhalten.
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Welche Unterlagen muss der Vermieter dem Mieter zur Verfügung stellen?
Der Eigentümer muss dem Mieter alle Unterlagen zur Verfügung stellen, die für den Mietvertrag oder die Nutzung der Wohnung relevant sind. Dazu gehören zum Beispiel:
- Der Mietvertrag mit allen Anlagen und Zusatzvereinbarungen
- Die Hausordnung
- Die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres
- Die Energieausweise für die Wohnung und das Gebäude
- Die Bescheinigung über die Rauchmelderprüfung
- Die Kontaktdaten des Hausmeisters oder des Verwalters
- Die Kontaktdaten des Notdienstes für Reparaturen
Der Vermieter sollte dem Mieter diese Unterlagen spätestens bei der Übergabe der Wohnung aushändigen oder ihm einen Zugang zu einem Online-Portal ermöglichen, wo er diese einsehen kann.
Welche Rechte hat der Mieter bei Pflichtverletzungen des Vermieters?
Wenn der Eigentümer seine Pflichten vor dem Einzug des Mieters nicht erfüllt, hat der Mieter verschiedene Rechte. Je nach Schwere und Art der Pflichtverletzung kann der Mieter:
- Vom Mietvertrag zurücktreten oder ihn fristlos kündigen
- Die Miete mindern oder einbehalten
- Schadensersatz oder Aufwendungsersatz verlangen
- Selbst die Mängel beseitigen und die Kosten vom Vermieter erstattet bekommen
- Eine Ersatzwohnung anmieten und die Kosten vom Vermieter erstattet bekommen
Der Mieter sollte jedoch immer versuchen, zunächst eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter zu finden. Er sollte den Hausherr schriftlich über die Pflichtverletzung informieren und ihm eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Er sollte außerdem Beweise für die Pflichtverletzung sammeln, wie zum Beispiel Fotos, Zeugenaussagen oder Gutachten. Wenn dieser nicht reagiert oder sich weigert, die Pflichtverletzung zu beheben, sollte der Mieter einen Rechtsanwalt einschalten oder sich an einen Mieterschutzverein wenden.
Muss der Vermieter vor Einzug der neuen Mieter eine Grundreinigung durchführen?
Die Frage, ob der Vermieter eine Grundreinigung vor Einzug der neuen Mieter durchführen muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt, dass der Eigentümer die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben muss, der eine normale Nutzung ermöglicht. Dabei muss er sich an den vertraglichen Vereinbarungen orientieren, die er mit dem Vormieter getroffen hat. Wenn im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll nichts anderes geregelt ist, muss der Vermieter die Wohnung besenrein übergeben, das heißt, er muss grobe Verschmutzungen beseitigen, aber keine gründliche Reinigung durchführen. Der neue Mieter kann dann selbst entscheiden, ob er die Wohnung vor dem Einzug noch einmal reinigen möchte.
Allerdings kann es auch Ausnahmen von dieser Regel geben, wenn die Wohnung in einem besonders schlechten oder unhygienischen Zustand ist, der eine normale Nutzung verhindert. Zum Beispiel kann der neue Mieter eine Grundreinigung verlangen, wenn die Wohnung stark verschmutzt, verstaubt oder schimmelig ist, oder wenn sich Ungeziefer oder Schädlinge eingenistet haben. In solchen Fällen liegt ein Mangel an der Mietsache vor, den der Vermieter beseitigen muss. Der neue Mieter kann dann vom Vermieter verlangen, dass er eine professionelle Reinigungsfirma beauftragt oder ihm die Kosten dafür erstattet. Wenn der Vermieter dieser Aufforderung nicht nachkommt, kann der neue Mieter die Miete mindern oder vom Mietvertrag zurücktreten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Hausherr eine Grundreinigung vor Einzug der neuen Mieter nur dann durchführen muss, wenn dies vertraglich vereinbart wurde oder wenn die Wohnung in einem unzumutbaren Zustand ist. Ansonsten reicht eine besenreine Übergabe aus.