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Zwingende Bestimmungen im ital. Immobilienkaufvertrag

4. März 2011 | erstellt von Del Torre & Partners

Im italienischen Recht ist der Immobilienkaufvertrag in Form eines Notariatsaktes abzuschließen.    (Art. 2567 CC) Die Verfassung eines Kaufvertrages durch einen Rechtsanwalt  und „Mantel“ eines Notars ist nicht möglich.

Nach der EG Vo Nr. 593/2008 des Europ. Rates vom 17. Juni 2008 über das auf vertragliche Schuldverhältnisse anzuwendende Recht („Rom I“) sind für Immobilienverträge grundsätzlich die am Belegenheitsort geltenden gesetzlichen materiellrechtlichen  Bestimmungen anwendbar. Daraus folgt, dass für  Kaufverträge  bezüglich in Italien gelegener Liegenschaften ital. Recht anzuwenden ist. Nach diesem sind zwingend in einem Kaufvertrag aufzunehmen:

  1.       Nach dem Geldwäschegesetz (normativa antiriciclaggio) sind genaue Angaben der Geldflüsse in den Vertrag aufzunehmen, also wann welcher Betrag an wen überwiesen – oder per Scheck bezahlt – wurde. Barzahlungen von über  €  12.500,– sind verboten.
  2. 2.       Eckdaten der Baugenehmigung (Gesetz Nr. 47 vom 28.Feber 1985) (concessione edilizia) wenn erforderlich Bescheinigung über die Städtebauliche Widmung (certificato di destinazione urbanistica)
  3. 3.       Nach dem Gesetz Nr. 164 vom 26. Juni 1990 ist die ausdrückliche Erklärung des Veräußerers festzuhalten, wonach er das Kaufobjekt in der zuletzt fälligen Einkommensteuererklärung angegeben hat – ansonsten haftet der Käufer  für etwaige Steuerschulden des Veräußerers
  4. 4.       Seit 1.Juli 2009 – die Energetische Zertifizierung (attestazione di certificazione energetica)

Die eidesstattliche Erklärung des Verkäufers, dass die vorhandenen Wasser-, Heizungs- und Elektroeinrichtungen den in Italien geltenden Sicherheitsbestimmungen entsprechen

In der Folge muss nach dem Italienischen Transparenzgesetz Nr. 310 vom 12.August 1993 Art. 7 innerhalb eines Monats die  Vorlage einer Kopie des Kaufvertrages ab Vertragsabschluss beim zuständigen Polizeipräsidenten (Questore) vorgenommen werden und nach dem Gesetz Nr. 191 vom 18. Mai 1978 Art. 12 die Mitteilung aller grundstücks- und personenbezogenen Daten an die für das Kaufobjekt zuständige  Sicherheitsbehörde (Staatspolizei) innerhalb von 48 Stunden nach Vertragsabschluss.

In Südtirol kann der Vertag auch in deutscher Sprache abgefasst werden, muss jedoch danach bei nicht im deutschen Sprachgebiet liegenden Liegenschaften beglaubigt ins Italienische übersetzt vorgelegt werden. Ansonsten  wird der Kaufvertag in italienischer Sprache abgefasst und muss,  wenn auch nur eine der  Parteien der italienischen Sprache nicht mächtig sind,  zwingend in die jeweilige Landessprache dieser Vertragspartei übersetzt werden. Dies kann vermieden werden, wenn einer Person des Vertrauens, die der ital. Sprache mächtig ist, eine beglaubigte Vollmacht  verfasst nach ital. Recht erteilt wird. Diese kann durchaus auch in einem anderen Staat vom Vertragspartner notariell beglaubigt unterfertigt werden. In Ländern die dem Haager Übereinkommen vom 5.10.1961 beigetreten sind ist eine Ueberbeglaubigung (Apostille) nicht notwendig.