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Warmmiete als Bezugsgröße der Mietminderung

21. Dezember 2015 | erstellt von Ulrich Finkeißen

Weist der gemietete Wohnraum einen Mangel auf, der seine Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht bloß unerheblich mindert, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten (siehe § 536 Abs. 1 BGB).

Kalt- oder Warmmiete als Berechnungsgrundlage?

Dabei stellt sich vielen die Frage: Von welcher Miete ist bei der Minderung auszugehen? Wird nur die Kaltmiete als Berechnungsbasis herangezogen oder geht man von der Warmmiete (inklusive Nebenkosten) aus? Der Bundesgerichtshof hat festgelegt, dass bei einer Mietminderung die Warmmiete (= Bruttomiete) zugrunde gelegt wird (vgl. BGH, Urteil vom 6. April 2005 – XII ZR 225/03). Die Warmmiete setzt sich dabei aus der Kaltmiete, also Nettomiete, sowie den von den Mietern zu leistenden Nebenkosten zusammen. Das ist nachvollziehbar, denn ohne den Nebenkostenaufwand, das heißt zum Beispiel ohne Strom, fließendes Wasser oder Heizung, sind die Mieträume nur eingeschränkt nutzbar. Gerecht ist der Ausgleich also erst dann, wenn die Mieter bei einem Mangel alle Kosten in die Minderung mit einbeziehen. Es ist egal, ob die Mieter die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung begleichen (BGH, aaO;  Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04).

 Auf welchen Teil der Mietkosten wird die Mietminderung angerechnet?

Ein monatlicher Minderungsbetrag ist nicht zwingend anteilig auf die Nettomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen. Ist eine Minderung gerechtfertigt, dann bezieht sie sich auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten. Für das rechnerische Gesamtergebnis spielt es keine Rolle, ob der monatliche Minderungsbetrag ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet wird oder ob eine anteilige Anrechnung der Minderung sowohl auf die Nettomiete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlung stattfindet (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. April 2011 – VIII ZR 223/10).

Warmmiete als Bezugsgröße auch bei Direktzahlung der Heizkosten an Versorger

Heizkosten sind in der Regel der größte Posten auf der Nebenkostenabrechnung. Durchschnittlich betragen diese 0,84 Euro im Monat pro Quadratmeter, also 806 Euro pro Jahr für eine 80 qm große Wohnung. Auf der Nebenkostenabrechnung sind sie nur angeführt, wenn das Haus eine gemeinsame Heizung besitzt. Handelt es sich um eine Gasetagenheizung, begleicht jeder Mieter seinen individuellen Verbrauch direkt beim Gasversorger. Die Heizkosten werden nach dem jeweiligen Verbrauch abgerechnet. Dabei bezahlen die Mieter nicht nur für den Brennstoff, sondern auch für die Heizungsnebenkosten, also für Wartung, Strom oder die Wärmemessung. Hier ist Vorsicht geboten: Einige Vermieter grenzen nicht sauber zwischen den Wartungs- und den Reparaturkosten ab. Während die Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden können, ist dies bei den Aufwendungen für Reparaturen nicht der Fall. Reparaturkosten hat allein der Vermieter zu bezahlen. In den Nebenkosten sind sie meist dennoch versteckt enthalten. Mieter sollten bei der Nebenkostenabrechnung auch darauf achten, dass eine korrekte Verbrauchsrechnung vorliegt. Bei einer Ölheizung sollten sowohl der Anfangs- als auch der Endbestand genau überprüft werden.

Es ist nicht wichtig, ob der Mieter seine Heizkosten direkt an den Versorger entrichtet oder nicht. Bei einer Mietminderung wird immer nur die Warmmiete als Berechnungsgrundlage herangezogen.