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Unpünktliche Mietzahlungen

14. März 2012 | erstellt von Unpünktliche Mietzahlungen

Unpünktliche Mietzahlungen! Kann dem Mieter gekündigt werden? Rückzahlung überzahlter Kaution – wann Verjährt das denn?

Erst verliert der Mieter die Arbeit und dann noch die Wohnung? Während des Mietverhältnisses wurde ein Mieter zum Leistungsbezieher. Es wurde eine Direktüberweisung von der ARGE (bzw. Jobcenter) an den Vermieter vereinbart. Doch die Mietzahlungen gingen nicht wie im Mietvertrag vereinbart, bis zum 3. Werktag eines Monats, sondern später und zu unterschiedlichen Zeitpunkten ein. Nach mehrmaliger Abmahnung kündigte der Vermieter fristlos.

Grundsätzlich hat der Vermieter ein Kündigungsrecht, wenn trotz mehrmaliger Aufforderung, die Miete weiterhin unpünktlich überwiesen wird. Dabei ist es auch möglich sich für die Mietzahlungen der Hilfe Dritter, sog. Hilfs- oder Erfüllungsgehilfen zu bedienen. Mit anderen Worten, zahlt dieser Dritte die Miete unpünktlich fällt dass auf den eigentlichen Mieter zurück.

Der BGH hat jedoch für den o.g. Fall anders gesehen, da die ARGE nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters angesehen werden kann. Denn der Mieter wendet sich an die staatliche Stelle, um die notwendigen Mittel zum eigenen Lebensunterhalt zu bekommen. Das Jobcenter wiederum gewährleistet die Grundsicherung als hoheitliche Aufgabe. Die „Mietzahlung“ der ARGE zahlt nicht zur Hilfe des Mieters an den Vermieter, sondern erfüllt die Bedingungen der Grundsicherung.

Demnach war die Kündigung des Vermieters unwirksam. Hätte der Mieter (Leistungsbezieher) das Geld direkt von der ARGE erhalten, so wäre durch diese Zwischenüberweisung die Mietzahlung sogar noch weiter verzögert worden – allerdings wäre vielleicht die Kündigung gerechtfertigt gewesen. Dieser Fall zeigt, dass die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer Kündigung immer eine Einzelfallabwägung ist. Wegen dieser Kompliziertheit der Materie ist daher die Einholung professioneller Rechtsinformationen anzuraten.

(vgl. BGH, Urteil vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 64/09)

Exkurs: Rückzahlung überzahlter Kaution

Der Vermieter muss die überzahlte Kaution nicht zurückzahlen, wenn der Rückzahlungsanspruch verjährt ist. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Zahlung der überhöhten Kaution und nicht erst mit dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter weiß, dass die Kaution maximal 3 Monatsmieten betragen darf.

(vgl. BGH, Urteil vom 1.6.2011 – VIII ZR 91/10)

Merke: Einzelfallabwägung!

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