Autor des Beitrags

Steuern sparen durch Immobilien S.L.


Zum Anwaltsprofil Nachricht senden Rückruf anfordern

Steuern sparen durch Immobilien S.L.

23. Februar 2011 | erstellt von Steuern sparen durch Immobilien S.L.

Zur Zeit beruhigt sich der spanische Immobilienmarkt etwas und es kommt daher in diesem Jahr 2008 die Zeit, Immobilien in Spanien  etwas günstiger zu bekommen, bevor diese wieder steigen. Haben sie das passende Objekt gefunden und erworben, sind jedoch einige staatliche Abgaben fällig. Insbesondere bei einem Immobilienerwerb von einem nichtresidenten Verkäufer sollte genau auf die staatlichen Vorgaben geachtet werden.

Besonders ist darauf zu achten, dass der Erwerber der Immobilie gesetzlich dazu verpflichtet ist, einen Rückbehalt von 3 % vom gesamten Kaufpreis direkt an das spanische Finanzamt abzuführen, wenn der Veräusserer ein Nichtresident ist. Diese Abgabe hat spätestens einen Monat nach Übertragung des Grundstücks zu erfolgen. Ferner fallen für den Käufer eine Grunderwerbssteuer von 7 % (6 % Festland) und je nach Verhandlung auch die sogenannte kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía) an. Diese besteuert die Wertsteigerung von Grundstücken zwischen Anschaffung und Übertragung und ist jedoch von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich..

 

Aber auch der nichtresidente Verkäufer der Immobilie hat seiner Steuerpflicht nachzukommen. Er muss eine Gewinnsteuer an das spanische Finanzamt zahlen. Hierbei wird jedoch nicht mehr zwischen spanischen Residenten und Nichtresidenten unterschieden, sodass auch ein Nichtresident nur einen einheitlichen Steuersatz von 18 % zahlt. Doch wie könnte der Verkauf und Erwerb der Immobilie in Spanien kostengünstiger werden?

Eine gute Möglichkeit besteht durch den Erwerb von Anteilen einer Immobilien S.L.(spanische GmbH). Ist nämlich der Veräusserer Gesellschafter einer Immobilien S.L.und verkauft er Anteile seiner S.L. an den Erwerber, so entfällt der Rückbehalt von 3 %, der ansonsten direkt an das spanische Finanzamt abzuführen ist.

Sehr interessant ist bei der SL, dass bei dem Verkauf der Anteile durch einen Nichtresidenten Deutschen oder Engländer dieser aufgrund des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens zwischen den Ländern die 18 % Gewinnsteuer in Spanien spart. 

Ferner können die Erwerber, wenn sie nicht mehr als 50 % der Anteile an der Immobiliengesellschaft erwerben, die 7 % Grunderwerbsteuer sparen. Sollte jedoch von einer Person ein mehrheitlicher Anteil erworben werden und der Aktivanteil an der Gesellschaft mehr als 50 % an der Immobilie betragen, so ist dann eine Übertragungssteuer (ITP) in Höhe von 7 % fällig, da für den Gesetzgeber dann die Immobilie und nicht die Anteile übertragen werden.

Zu Beachten ist jedoch, dass in einigen Fällen, in denen ein nicht mehrheitlicher Anteil der S.L. erworben wird, die Übertragung trotzdem an die Übertragungssteuer gebunden ist. Die Übertragung der Gesellschaftsanteile muss dann voll versteuert werden, wenn der Anteilsverkäufer die Gesellschaftsanteile weniger als 3 Jahre seit Einbringung der Immobilie hält. Daher ist es ratsam, sich bereits im Vorfeld zu informieren, wie lange der Verkäufer Inhaber der Anteile war.