Nicht nur beim Kauf einer Immobilie in Spanien sind gewisse Dinge zu beachten, sondern auch der Verkäufer sollte den Eigentümerwechsel gut vorbereiten. Zunächst ist ein Einblick in das Grundbuch unerlässlich: Ist der richtige Eigentümer eingetragen?
Wenn nicht, und das ist in Spanien auf Grund der nicht bestehenden Eintragungspflicht nicht selten der Fall, sollte die Umschreibung vor dem Verkauf auf jeden Fall vorgenommen werden.
Auch ist es möglich, dass bereits erloschene Hypotheken noch im Grundbuch eingetragen sind, diesbezüglich müsste mit der Bank über eine Löschungsbewilligung verhandelt werden.
Es kann auch durchaus vorkommen, dass die tatsächliche Grundstücksgröße nicht mit der im Grundbuch eingetragenen übereinstimmt. Zwar ist stets die wahre Grundstücksgröße maßgeblich, doch wird durch die abweichende Eintragung häufig der potenzielle Käufer verunsichert. Durch ein gerichtliches Verfahren, dem so genannten „Expediente de Domino-Verfahren“, kann die Eintragung den tatsächlichen Verhältnissen angepasst werden.
Bei Strandgrundstücken sollte zuvor geprüft werden, ob die zuständige Küstenbehörde ihre Zustimmung für eine Eigentumsumschreibung in der gewünschten Weise erteilen wird. Liegt das Haus nach dem neuen spanischen Küstengesetz ganz oder teilweise zu nahe am Strand, kann es im ungünstigsten Fall passieren, dass Interessent auf Grund der Gesetzeslage lediglich ein zeitlich begrenztes Nießbrauchsrecht wegen zu großer Strandnähe, nicht jedoch Eigentum erwirbt. Dies sollte in jedem Fall vor dem Verkauf abgeklärt werden.
Wird die Immobilie von einen aus spanischer Sicht Gebietsfremden verkauft, also von jemanden, der sich weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhält, werden 5 % des Kaufpreises als Steueranzahlung von den spanischen Finanzbehörden einbehalten, sofern das Hausgrundstück nach 1986 erworben wurde. Der Käufer ist dabei gesetzlich verpflichtet 5 % des Kaufpreises einzubehalten und direkt an das Finanzamt abzuführen. Zudem ist eine Wertzuwachssteuer, die so genannte Plusvalía zu entrichten.
Der Kaufvertrag sollte auf jeden Fall in Spanien und zur Sicherheit nicht mündlich oder privatschriftlich, was in Spanien beides möglich ist, sondern vor einem Notar errichtet werden. Als Verkäufer sollte man zudem Wert darauf legen, dass nach Möglichkeit der gesamte Kaufpreis bei der Protokollierung des notariellen Kaufvertrages gezahlt oder die Sicherheit der Restzahlung gewährleistet ist. Wird der Kaufpreis ratenweise gezahlt und daher eine auflösenden Bedingung in der notariellen Urkunde vereinbart ist zu beachten, dass dafür extra 1 % Steuern auf den Kaufpreis gezahlt werden müssen.
Auf Grund der vielfältigen Probleme, die auftauchen können und der nicht immer einfachen Klärung der offenen Fragen, für die zum Beispiel ein Grundbuchauszug eingeholt oder die Gesetzeslage bei Strandgrundstücken ermittelt werden muss, ist es in jedem Fall ratsam, die Rechtslage der Immobilie zu prüfen bevor diese in den Verkauf gegeben wird.
Christian Gerboth
Rechtsanwalt & Abogado