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Neuinvestitionen in Immobilien

26. September 2012 | erstellt von Neuinvestitionen in Immobilien

Seit kurzer Zeit ist die Ferienvermietung von freistehenden Einfamilienhäusern auf den Balearen unter einigen Bedingungen wieder möglich. Auch sind die Immobilienpreise auf ein reales Niveau gesunken.  Die Attraktivitat des Immobilienkaufes wird daraufhin wieder stark ansteigen. Allerdings ist einiges zu beachten, denn immer öfters treten nach dem Kauf Kosten auf, die mit Hilfe eines Fachmannes präventiv verhindert werden können. Deshalb sollten vor dem jeweiligen Immobilienkauf vielzählige Dinge beachtet werden.

Zu Beginn des Immobilienkaufes ist es hilfreich, dass der Interessent sich zur Eigentümerstellung des Verkäufers informiert, indem er sich der im Eigentumsregister eingetragenen notariellen Kaufvertrag oder einen Auszug aus dem Grundbuch einholt. Zusätzlich sollte eine notarielle Vollmachtsurkunde vorgelegt werden, sofern der Verkäufer nicht der Eigentümer der Immobilie ist.

Ein geschulter Blick ins Grundbuch ist unerlässlich, da hierbei einige Gefahren entstehen können. Zu prüfen ist unteranderem, ob die tatsächlichen Grundstücksgrössen und -grenzen mit denen im Grundbuch übereinstimmen.

Ausserdem ist es hilfreich herauszufinden, ob bezüglich der Immobilie Pacht- oder Mietverträge bestehen, da diese häufig ein Vorkaufsrecht geniessen. Da Grundbesitze für Steuerschulden haften können, sollte man sich auch einen Nachweis zur Zahlung der spanischen Grundsteuer (sog. IBI) der letzten fünf Jahre einholen.

Um lästige Überraschungen hinsichtlich Strom- und Wasserversorgung zu vermeiden, sollte man sich die Versorgungsverträge und eine Bewohnbarkeitsbescheinung aushändigen lassen.

Im Rahmen des Abschlusses des eigentlichen Kaufvertrages kommen weitere Schwierigkeiten hinzu, denn neben dem notariellen Immobilienvertrag gibt es drei verschiedene Vertragsformen: Reservierungsvertrag, Optionsvertrag und privatschriftlicher Kaufvertrag.

Der Reservierungsvertrag wird abgeschlossen, um gegen eine meist geringe Gebühr die jeweilige Immobilie für einige Tage zu reservieren. Allerdings wird viel häufiger ein Optionsvertrag abgeschlossen. Durch einen solchen Vertrag wird dem Optionsnehmer (Kaufinteressenten) versichert, eine konkrete Immobilie zu einem vereinbarten Preis und einer festgelegten Frist  (üblich drei Monate) zu kaufen. Der Verkäufer erhält vom Optionsnehmer einen Optionspreis (meist 10% des Kaufpreises), welcher mit dem späteren Kaufpreis verrechnet wird, und versichert als Gegenleistung mit seiner verbindlichen Zusage, die Immobilie keinem Dritten zu veräussern.

Ein notarieller Kaufvertrag kommt genau dann zustande, wenn der Optionsnehmer sein Optionsrecht ausübt. Übt der Optionsnehmer dies nicht aus verliert er die kompletten 10 %. Daher ist es erforderlich sich vor dem Abschluss eines Optionsvertrages detailliert über die Immobilie zu informieren und von einem Experten beraten zu lassen.

Der dritte Vertragstyp ist der privatschriftliche Kaufvertrag, welcher im spanischen Recht aufgrund der Entbehrlichkeit des notariellen Vertrages für einen wirksamen Kaufvertrag eine Besonderheit ist. Der Abschluss des Immobilienkaufs ist allerdings der notarielle Kaufvertrag, nur so kann der Eingentümerwechsel ins Grundbuch eingetragen werden. Es sollte auf jeden Fall ein deutscher und spanischer Rechtsanwalt auf Mallorca eingeschaltet werden.

Christian Gerboth

Rechtsanwalt & Abogado    

European Lawyers & Partner    Palma de Mallorca, Düsseldorf,  Berlin, Hamburg

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