Fast jeder Mieter kennt es:
Einmal im Jahr kommt die Betriebskostenabrechnung ins Haus und sorgt für einen der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter.
Nicht selten werden erhebliche Nachzahlungen gefordert, mit denen die Mieter nicht gerechnet haben und die sie auch nicht verstehen. Streit besteht insbesondere darüber, was der Vermieter umlegen darf und wie die Umlegung zu erfolgen hat. Brisanz gewinnt dieser Streit dadurch, dass ein beträchtlicher Anteil der gesamten Mietenbelastung auf die Nebenkosten entfällt, die deshalb bereits als „ zweite Miete „ bezeichnet werden. Hinzu kommt, dass die komplizierten Nebenkosten – und Heizkostenabrechnungen häufig auch falsch und unvollständig sind.
Es ist deshalb nicht verkehrt, wenigstens einige grundlegende Prinzipien der Abrechnung zu kennen:
Welche Kosten müssen zusätzlich zur Miete gezahlt werden ?
Nach dem Gesetz ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Lasten der Mietsache zu tragen. Vermieter und Mieter können aber vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Neben der Miete muss der Mieter also nur dann Nebenkosten zahlen, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart ist und der Mietvertrag dies klipp und klar vorsieht.
Ratsam ist es daher den Mietvertrag zu überprüfen, ob zu den Nebenkosten, die der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung abrechnet, etwas steht und diese danach umgelegt werden können.
Steht dort nichts, bedeutet dies, dass grundsätzlich mit der gezahlten Miete sämtliche Leistungen des Vermieters abgegolten sind. Der Vermieter kann dann nichts nachfordern.
Als Ausnahme davon sieht lediglich die Heizkostenverordnung für Mietverhältnisse in ihrem Geltungsbereich zwingend die verbrauchsabhängige Abrechnung über die Heizungs- und Warmwasserkosten vor. Diese Kosten kommen also zur Miete hinzu.
Was ist Pauschale und was Vorauszahlung ?
Allein die Umlegung der Betriebskosten auf den Mieter sagt noch nichts darüber aus, ob und in welchem Umfang er hierauf Vorausleistungen zu erbringen hat und ob der Vermieter darüber hinaus verpflichtet ist, nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums über die umgelegten Betriebskosten und die hierauf erbrachten Vorausleistungen abzurechnen.
Möglich sind zwei verschiedene Varianten von Vorausleistungen.
Vermieter und Mieter können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden.
Im Mietvertrag kann mithin vereinbart werden, dass der Mieter zunächst Vorauszahlungen auf die zu erwartenden Kosten zu leisten hat. Diese Vorauszahlungen müssen in angemessener Höhe sein. Die Vereinbarung unangemessen hoher Vorauszahlungen verstößt gegen das Gesetz und ist unwirksam, jedoch nur soweit sie die Höhe angemessener Vorauszahlungen überschreiten. Erweisen sich Vorauszahlungen, die zunächst in angemessener Höhe vereinbart wurden, später als zu hoch, kann der der Mieter eine schriftliche Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Umgekehrt gibt das Gesetz dem Vermieter das Recht zur Anpassung der Vorauszahlungen. Eine Vorauszahlung steht von Anfang an unter dem Vorbehalt einer Abrechnung der tatsächlichen Kosten. Die Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen schafft also keinen Vertrauenstatbestand dafür, dass sie die anfallenden Betriebskosten in etwa decken. Der Vermieter kann deshalb auch eine den Vorauszahlungsbetrag wesentlich übersteigende Nachforderung geltend machen.
Es kann aber auch vereinbart werden, dass der Mieter einen festen Betrag als Pauschale auf die Betriebskosten zu zahlen hat. Vereinbaren die Parteien eine Betriebskostenpauschale, so hat der Mieter die festgelegten Zahlungen ohne Rücksicht auf die tatsächliche Höhe der Betriebskosten zu leisten. Eine Abrechnung unterbleibt. Der Vermieter ist nur dann berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erhöhung der Pauschale anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist im übrigen nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
Wann ist abzurechnen ?
Ist vereinbart, dass der Mieter auf einzelne Nebenkosten eine Vorauszahlung leistet, so muss der Vermieter Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen.Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
So das war es für heute. Beim nächsten Mal geht es unter anderem darum, wie eine ordnungsgemäße Abrechnung auszusehen hat.
Rechtsanwalt Kohlen
Fachanwalt für Familienrecht und Sozialrecht
Otto-Brenner-Str. 6
44866 Bochum