Lagebericht des Küstengebiets von Ampuriabrava de Castelló d’Empuries (COSTA BRAVA – KATALONIEN – SPANIEN) am 16/08/2016:
Wie Sie sich sicherlich erinnern können, konnten viele Anlegeplätze von Ampuriabrava als Privateigentum anerkannt werden, dank des Gesetzes 2/2013 und dadurch, dass es in verschiedenen Aspekten vom Bundesverfassungsgericht anerkannt wurde; Nichtsdestotrotz hat sich ergeben, dass die Eigentümer der Anlegeplätze ihren Eigentumstitel, sowie nachträgliche Übertragungen im Grundbuch nicht eintragen konnten, was eine ordnungswidrige Situation darstellt.
Dennoch ist es mit der Hilfe eines Notars aus Castelló de Ampurias möglich, die Übertragungen ins Grundbuch einzutragen.
Ich erkläre anschließend die Gründe für diese Situation, welche so schnell wie möglich von der spanischen Regierung geklärt werden muss: Wenn auch das derzeitige Fehlen einer spanischen Regierung eine schnelle Lösung des existierenden Konflikts verhindert.
1) Können die Eigentümer des Anlegeplatzes diesen verkaufen?
Obwohl die Antwort positiv ist, stellt sich das Problem dar, dass der Übertragungstitel nicht automatisch im Grundbuch eingetragen werden kann. Man muss stattdessen den Notar bitten, sich beim Ort des Anlegeplatzes einzufinden und eine Urkunde zu verfassen, in der eindeutig bewiesen wird, dass der betreffende Anlegeplatz sich nicht auf dem See- und Landgebiet befindet.
Mit dieser Urkunde lässt der aktuelle Grundbuchführer die Eintragung der Übertragung ins Grundbuch zu. Man muss sich jedoch vergegenwärtigen, dass es sich nur um die Meinung des aktuellen Grundbuchführers handelt, und falls dieser ausgetauscht werden würde, könnte der neue diesbezüglich eine gegensätzliche Meinung haben.
Dies ist so, weil gemäß des Beschlusses, den die Generaldirektion des Grundbuchamtes und das Notariat am 23/01/2014 gefasst haben und welcher am 18/03/2015 mittels des Urteils Nummer 57 durch das Landgericht von Girona bestätigt wurde, vorab alle folgenden Bedingungen erfüllt werden müssen, um die Übertragung eines Anlegeplatzes zu registrieren:
1. Die Eigentümer des Anlegeplatzes müssen ihren Titel vor dem Inkrafttreten des Gesetzes 2/2013 im Grundbuch eingetragen haben. (Derjenige der diesen nicht eingetragen hat, hat kein Anrecht darauf, dass ihm das Eigentumsrecht anerkannt wird).
2. Der Staat fährt fort mit der Überprüfung der von ihm bereits durchgeführten Abgrenzungen sowie derjenigen, die vom Gesetz 2/2013 betroffen sind, damit ein Zertifikat ausgestellt werden kann, das besagt, dass der Anlegeplatz vom öffentlichen Eigentum ausgeschlossen wurde.
Der Fall, dass letztere Bedingung NICHT ERFÜLLT WIRD, weil die Abgrenzung die im Jahr 2010 durchgeführt vom Oberlandesgericht wegen eines Prozessfehlers für ungültig erklärt wurde und dies am 15/04/2015 vom Bundesgerichtshof bestätigt wurde, impliziert:
a) dass heute in Empuriabrava keine Abgrenzung existiert und somit
b) kann der Staat kein Zertifikat erstellen, das besagt, dass sich der Anlegeplatz außerhalb des öffentlichen Bereichs befindet.
c) der Staat muss eine neue Abgrenzung durchführen,
d) und während die neue Abgrenzung noch nicht durchgeführt wurde, muss der Staat einen neuen Ministererlass verabschieden, indem der zu befolgende Prozess für die Eintragung der Übertragungen der Anlegeplätze im Grundbuch erläutert wird; dies hat der Staat allerdings noch nicht gemacht und es scheint auch nicht so, als ob er dies in Kürze tun könnte, insbesondere in Hinblick auf die provisorische aktuelle Regierung.
Der Staat ist dazu verpflichtet die Güter öffentlichen Eigentums im Grundbuch innerhalb einer Frist von 2 Jahren, beginnend ab der Inkraftsetzung des Gesetzes 2/2013 (dies war am 31/05/2013), einzutragen. Diese Frist endete folglich am 31/05/2015, ohne dass – trotz verstreichen der Frist – eine Eintragung durchgeführt wurde, die eine vorherige Abgrenzung erfordert.
Da diese Bedingung auch nicht erfüllt wurde, ist die Eintragung des Verkaufes des Anlegeplatzes im Grundbuch nicht möglich, da sich die Operation in einer „Sackgasse“ befindet, da sie davon abhängig ist, ob der Staat vorher die genannten Formalitäten erfüllt hat.
Da die Eintragung ins Grundbuch eines Immobilien-Eigentumstitels in Spanien keine Bedingung für die Gültigkeit des Titels oder der Übertragung ist, können die Anlegeplätze verkauft werden, wobei es empfehlenswert ist dies mittels einer öffentlichen Urkunde zu machen und nicht durch einen privaten Vertrag, um die Legitimation des Titels zu akkreditieren (genaugenommen so, wie es früher durchgeführt wurde, bevor die Grundbuchämter in Spanien entstanden, ca. um 1861).
Falls dieser Verkauf von einer Notariatsurkunde begleitet wird, in der dokumentiert ist, dass der Notar beurkundet, dass er persönlich zum Ort des Anlegeplatzes, des Verkaufsobjekts, gegangen ist und überprüft hat, dass dieser nicht auf das See- und Langebiet befindet, ist es mit Hilfe des aktuellen Grundbuchführers möglich, diesen Kauf oder Übertragung im Grundbuch einzutragen.
2) Haben die Eigentümer eines Anlegeplatzes das Recht auf die Nutzung dieses Anlegeplatzes?
Die Antwort lautet „ja“, aber nur in Bezug auf die Oberfläche die der Anlegeplatz als Eigentum beinhaltet. Wenn diese größer sein sollte als im Titel erscheint, besitzt der Eigentümer von diesem Teil ein „prekäres Nutzungsrecht“, denn das Nutzungsrecht dieser Oberfläche steht den Konzessionären von Ampuriabrava zu.
3) Kann er das Gebrauchsrecht des Anlegeplatzes mitverkaufen?
Er kann nur das Gebrauchsrecht der Quadratmeter, von denen er selbst der Eigentümer ist, gemäß des Planes verkaufen.
Den Rest, den er prekär benutzt, nicht, denn dieser gehört ihm nicht. Es handelt sich dabei um See- und Langebiet handelt, dessen Nutzung den Konzessionären zusteht.
Der Verkauf dieses Übermaßes der Fläche des Anlegeplatzes erscheint nicht im vorherigen Eigentümertitel und ist daher von Rechtswegen nichtig.
Wenn er das genannte Übermaß an einen Dritten abtreten will, müssen die Konzessionäre dies ausdrücklich erlauben.
4) Muss der Käufer Geld bezahlen, wenn er vom Anlegeplatz Gebrauch machen will?
Dies ist meiner Meinung nach der Fall, wenn das was er bezahlt die allgemeinen Instandhaltungskosten des Küstengebiets sind.
5) Dürfen auch andere Boote an dem Anlegeplatz anlegen?
Ja, denn er ist der Eigentümer der Fläche, die in seinem Eigentumstitel aufgeführt ist. In Bezug auf die Nutzung der restlichen Oberfläche kann er es nur erlauben, solange die Konzessionäre es nicht ausdrücklich verbieten.
Autor: Alejandro Espada Gerlach ist ein Rechtsanwalt, der sich seit 1980 auf die Bereiche Zivil- und Handelsrecht spezialisiert, und Kanzleien sowohl in Barcelona als auch in Fortià (Girona) besitzt, welches sich in der Nähe von Rosas und Ampuriabrava befindet.
Bei Fragen oder Anregungen können Sie Ihn gerne wie folgt kontaktieren:
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