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Immobilienkauf in Spanien

23. Februar 2011 | erstellt von Immobilienkauf in Spanien

Beim Erwerb von Immobilien in Spanien ist auf einige Besonderheiten zu achten, die den deutschen oder englischen Käufern nicht bekannt sind, da sie sich stark vom englischen und deutschen Recht unterscheiden. Die Steuern bestehen entweder aus der Grunderwerbs-  oder der Mehrwert- und Stempelsteuer. Die Mehrwert- und Stempelsteuer fallen dann an, wenn auf  der Verkäuferseite ein Unternehmen auftritt, wobei die Höhe der Mehrwertsteuer entsprechend der übertragenen Liegenschaft entweder 7% oder 16% beträgt.  Zu beachten ist insbesondere, dass die Mehrwertsteuer zwar, direkt zusammen mit dem Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt wird, die Grunderwerbs- und Stempelsteuer hingegen vom Käufer innerhalb von 30 Tagen an das Finanzamt abzuführen sind. Ebenso verhält es sich mit der Wertzuwachssteuer. Diese sogenannte “Plusvalia” ist gemäß der gesetzlichen Regelung vom Verkäufer zu zahlen. In Mallorca wird oft vereinbart, dass der Käufer diese übernimmt, was jedoch am besten  ausgehandelt werden sollte. Sie liegt zwischen 2,7 % und 3,7% pro Ergebnisjahr, des reinen Grundstückswertes der in der IBI Bescheinigung (Gemeindesteuer) angegeben ist.

Im spanischen Recht die Möglichkeit, Grundstücke ebenso wie ein Stück Kuchen zu erwerben und zwar durch mündliche Einigung und Besitzübergabe. Es ist jedoch dringend anzuraten, einen notariellen Vertrag zu schließen, durch den es auch erst ermöglicht wird, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden. Erfolgt dies nicht,  um etwa Kosten zu sparen, läuft insbesondere der Käufer Gefahr, sein Eigentum zwischenzeitlich an einen (gutgläubig wirksam erwerbenden) Dritten zu verlieren. Der Notar beglaubigt jedoch nur die Urkunden, er haftet für die Identität und die Geschäftsfähigkeit der Beteiligten. Des weiteren hat der spanische Notar keine beratende Funktion, er darf nicht als Anwalt agieren.

Es sollte ein Optionsvertrag vorbereitet werden, es muss die NIE Nummer (Ausländersteuernummer) beantragt werden, die für den Erwerb von Eigentum in Spanien notwendig ist, es muss das Grundbuch überprüft werden und ob die notwendigen Genehmigungen wie z.B. die Bewohnbarkeitsbescheingung oder  Baugenehmigungen vorliegen.  Aus diesem Grund ist es auch wichtig, einen Anwalt vor Ort aufzusuchen, der den Käufer über den Ablauf aufklärt, der den Optionsvertrag vorbereitet, der Punkte findet, die etwa den Wert des Objektes beeinträchtigen könnten, mit dem Eigentümer verhandelt, wer etwa die Plusvalia zu tragen hat und der die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten überblickt.

 

Christian Gerboth

Rechtsanwalt & Abogado