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Immobilienerwerb in Spanien

23. Februar 2011 | erstellt von Immobilienerwerb in Spanien

Immobilienerwerb in Spanien –in notarieller oder privatschriftlicher Form?

Der Immobilienmarkt auf Mallorca ist auch weiterhin für Deutsche interessant. Das anzuwendende spanische Immobilienrecht hat jedoch einige Besonderheiten, die dem deutschen Käufer auf dem ersten Blick nicht auffallen dürften.

So ist z.B. vielen Deutschen bekannt, dass man in Deutschland nur dann verbindlich Immobilien erwerben kann, wenn der Kaufvertrag bei einem Notar abschlossen wurde.

Im spanischen Recht gilt dagegen die Besonderheit, dass ein notarieller Vertrag nicht erforderlich ist, denn für eine rechtliche Bindung über den Kauf einer Immobilie genügt bereits ein schriftlicher Privatvertrag.

Für den Unwissenden, der sich auf einen solchen Vertrag ohne vorherige Beratung einläßt, kann dies jedoch schwerwiegende Konsequenzen haben, da der Käufer eines lediglich privat abgeschlossenen Kaufvertrages keinen Anspruch darauf hat, dass die Immobilie ins Grundbuch eingetragen wird.

So kann der Verkäufer ohne eine Eintragung die Immobilie weiterhin an einen Dritten verkaufen. Wird dieser dann in das Grundbuch eingetragen, ist die vermeintlich gekaufte Immobilie verloren.

Weiter kann es passieren, dass Sie als Käufer mit der Immobilie für Schulden des Verkäufers haften, da sich mögliche Gläubiger des Verkäufers zur Absicherung ihrer Forderungen Sicherungshypotheken etc. im Grundbuch eintragen lassen können.

Als Eigentümer aufgrund des wirksam geschlossenen Kaufvertrages müssen Sie dann für diese Forderungen einstehen.

Zwar hätten Sie einen Regreßanspruch gegen den Verkäufer, diesen jedoch durchzusetzen kann in einem fremdsprachigen Land ohne Hilfe schwierig werden. Im übrigen nützt Ihnen kein Titel, wenn der Verkäufer als Privatperson verschwindet oder als Gesellschaft sich auflöst oder gar insolvent ist.   

Selbst wenn ein Blick ins Grundbuch keine Belastung aufweist, können Sie als Käufer Kosten ausgesetzt werden. So z.B., wenn der Verkäufer in den vorherigen Jahren die auf die Immobilie entfallene Grundsteuer nicht an die Gemeinde abgeführt hat. Oftmals erwirkt diese nämlich erst verspätet bzw. nach Jahren eine Pfändung im Grundbuch. 

Es ist daher anzuraten, sich vor dem Kauf einer Immobilie durch Belege nachweisen zu lassen, dass der Verkäufer die Grundsteuern der letzten Jahre gezahlt hat. Ansonsten kann es durch einen Brief von der zuständigen spanischen Gemeinde zu einer bösen Überraschung kommen.

Auch aus diesen Gründen ist daher auf jeden Fall zu empfehlen, statt eines bloßen Privatvertrages einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen, denn nur dieser berechtigt zur Eintragung im Grundbuch.

Dabei ist jedoch zu beachten, dass der Notar nur für die Identität und die Geschäftsfähigkeit der Beteiligten haftet und lediglich die Urkunden beglaubigt. Eine Beratung wie man sie durch einen Rechtsanwalt umfassend erfahren kann, ist durch den Notar nicht erlaubt.  

Um sich „seine“ Immobilie zu sichern, ist für die Eintragung ins Grundbuch z.B. erforderlich, dass die notariell beglaubigte Kaufurkunde vorliegt und es muss der Nachweis erbracht sein, dass die durch den Käufer zu tragende Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Weiter kommt eine Eintragung nur dann zustande, wenn die Immobilie im Grundbuch auch auf den Namen des Verkäufers eingetragen ist.

Schon allein diese wenigen Gesichtspunkte zeigen auf, dass der Immobilienerwerb in Spanien, überdies in fremder Sprache, für den Laien ohne Anleitung kaum zu bewältigen ist. Eine anwaltliche Beratung ist daher zu empfehlen.   

 

Christin Gerboth

Rechtsanwalt/ Abogado