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Haftung beim Erwerb von „Schrottimmobilien“


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Haftung beim Erwerb von „Schrottimmobilien“

19. April 2007 | erstellt von Haftung beim Erwerb von „Schrottimmobilien“

Unter dem Begriff Schrottimmobilien haben fehlgeschlagene Anlagemodelle Einzug in eine umfangreiche Rechtsprechung gefunden. Hintergrund ist die Vermarktung von Fondsanteilen und Immobilien als angebliches Steuersparmodell an tausende von Anlegern insbesondere in den 90er Jahren. Den Anlegern wurden angebliche Steuersparmöglichkeiten durch den oft vollfinanzierten Erwerb von Immobilen offeriert, selbst wenn die Betroffenen gar keine Steuern zahlten. Der Kaufpreis überstieg dabei häufig durch verschiedenste versteckte Kosten  den Verkehrswert der Objekte erheblich. Insbesondere die in den Hochglanzprospekten prognostizierten Erträge ließen sich in den seltensten Fällen realisieren, demgegenüber hatten die Anleger weitere Kosten (Verwaltung, Wohngelder etc.) zu tragen, die beim Abschluss der Verträge oftmals verschwiegen wurden. Nachdem die Anleger erkannt hatten, dass sich die in Aussicht gestellten Steuerersparnisse nicht ergaben und die Immobilien – verstärkt durch den Einbruch des Immobilienmarktes – nur noch einen Bruchteil des angepriesenen Wertes hatten, geht es rechtlich um die Frage, ob und gegen wen Ansprüche bestehen.
                                           

Diese nüchterne „Bilanz“ stellt sich für die betroffenen – und zum Teil wirtschaftlich ruinierten – Anleger sehr viel dramatischer dar. Vereinzelt kam es in diesem Zusammenhang bereits zu Suiziden.

Häufig werden gegen die Vermittler der Anlagen wegen fehlerhafter – teilweise sogar betrügerischer – Beratungen Schadenersatzansprüche bestehen. Gelegentlich dürften solche Ansprüche auch gegen die Verkäufer der Immobilien gegeben sein. Gleichwohl beschäftigen diese Ansprüche die Gerichte kaum, da entsprechende Ansprüche entweder bereits verjährt sind, oder die hinter der Anlage stehenden Gesellschaften und Vermittler entweder nicht mehr existieren oder insolvent sind.

Für die meisten Anleger ist daher die entscheidende Frage, ob und in welchem Umfang gegen die finanzierenden Banken unmittelbare Ansprüche gegeben sind.

Eine Haftung wegen fehlerhafter Beratung hinsichtlich der Anlage selbst ist in den wenigsten Fällen gegeben, da die finanzierenden Banken – von besonderen Fallkonstellationen abgesehen – in der Regel nicht zur Aufklärung in Bezug auf die Risiken der finanzierten Anlagen verpflichtet sind.

Vor diesem Hintergrund beschäftigt die Gerichte vermehrt die Frage, unter welchen Voraussetzungen und mit welchen Rechtsfolgen eine Lösung von der Anlage zu Lasten der Bank durch einen Widerruf möglich ist. Dieser Fallgruppe kommt große praktische Bedeutung zu, weil ein erheblicher Teil der Anlagen im Rahmen einer sog. Haustürsituation getätigt wurden.

Im Anwendungsbereich des ehemaligen Haustür-Widerrufsgesetzes (jetzige Regelung in § 312 BGB) steht einem Verbraucher, der einen Vertrag unterzeichnet, grundsätzlich ein Widerrufsrecht zu. Eine “Haustür-Situation” im Sinne des Gesetzes liegt dann vor, wenn der Vertragsabschluss

  • durch mündliche Verhandlung am Arbeitsplatz des Verbraucher oder im Bereich einer Privatwohnung, oder
  • anlässlich einer Freizeitveranstaltung, oder
  • im Anschluss an ein überraschendes Ansprechen in Verkehrsmitteln oder im Bereich öffentlich zugänglicher Verkehrsflächen erfolgt.

Lange Zeit hat der Bundesgerichtshof (BGH) den Widerruf eines Immobilien-Darlehensvertrages, der in einer „Haustür-Situation“ zustande gekommen ist, nicht zugelassen, weil die frühere gesetzliche Regelung in § 5 Abs. 2 des Haustürwiderrufsgesetzes i. V. m. dem damaligen Verbraucherkreditgesetz hierfür eine Ausnahme vorgesehen hat.

Mit der Entscheidung des BGH vom April 2002 (BGHZ 150, 248 = NJW 2002, 1881), die Vorgaben des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) umgesetzt hat, wurde diese Rechtsprechung aufgegeben. Ist keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erfolgt, so besteht dieses Widerrufsrecht zeitlich sogar unbefristet.

In der Mehrzahl der Fälle fehlt eine solche Belehrung, da nach der bei Abschluss geltenden Rechtsprechung hierfür gar keine Veranlassung bestand. Diese Verträge können daher, wenn sie in einer „Haustür-Situation“ abgeschlossen wurden, noch heute widerrufen werden. Nach der neueren Rechtsprechung müssen sich die Banken die Haustürsituation auch unabhängig von der Kenntnis zurechnen lassen (Entscheidung des BGH vom 02.12.2005 – Az: II ZR 327/04).

Nachdem viele Anleger gehofft hatten, sich nunmehr auf einfache Weise von der verlustreichen Anlage zu Lasten der Banken lösen zu können, ist die – letztlich entscheidende Frage – welche Rechtsfolgen der Widerruf hat, noch nicht abschließend geklärt.

Nach der bisherigen Rechtsprechung geht der BGH davon aus, dass der Kunde nach Widerruf des Darlehensvertrages grundsätzlich zur – sofortigen – Rückzahlung des Darlehens einschließlich marktüblicher Verzinsung verpflichtet bleibt. Der Widerruf bringt dem Anleger daher regelmäßig keinen oder nur geringen Vorteil, ist aber mit dem Risiko behaftet, das Restdarlehen nicht sofort zurückzahlen zu können, insbesondere, wenn für eine Umschuldung aufgrund der Wertlosigkeit der Immobilie keine Sicherheiten gestellt werden können.

Diese Rechtsprechung des BGH war erneut Gegenstand eines Verfahrens vor dem EuGH, da der mit dem Widerruf bezweckte Verbraucherschutz gerade nicht erreicht wird.

Leider sind die Aussagen des Europäischen Gerichtshofes wenig präzise. Insbesondere hat der Gerichtshof gemeint, dass das Europäische Recht einer deutschen Regelung, die an den Widerruf die Verpflichtung zur sofortigen Rückzahlung einschließlich marküblicher Verzinsung knüpft, nicht entgegensteht. Damit wurde die Ansicht des Bundesgerichtshofes bestätigt. In einer kaum verständlichen Satzkonstruktion hat der EuGH indessen auch ausgeführt:

„In einem Fall, in dem der Verbraucher, wenn das Kreditinstitut seiner Verpflichtung, ihn über sein Widerrufsrecht zu belehren, nachgekommen wäre, es hätte vermeiden können, sich den Risiken auszusetzen, die mit Kapitalanlagen der in Rede stehenden Art verbunden sind, verpflichtet die Richtlinie die Mitgliedstaaten dafür zu sorgen, dass ihre Rechtsvorschriften die Verbraucher davor schützen, die es nicht vermeiden konnten, sich solchen Risiken auszusetzen, in dem sie Maßnahmen treffen, die verhindern, dass die Verbraucher die Folgen der Verwirklichung dieser Risiken tragen.“

Damit stellt der Europäische Gerichtshof immerhin klar, dass der deutsche Gesetzgeber verpflichtet ist, eine Gesetzeslage zu schaffen, die den Verbraucher vor den Risiken schützt, denen er bei ordnungsgemäßer Belehrung über sein Widerrufsrecht gar nicht ausgesetzt wäre. Ob sich hieraus Ansprüche gegen die Banken selbst herleiten lassen, erscheint fraglich, da eine nicht europarechtskonforme Gesetzgebung nur Ansprüche gegen die BRD begründen könnte.

Der Bundesgerichtshof vertritt hierzu bislang die Ansicht, dass die Risiken der Anlage jedenfalls dann nicht von der Bank zu tragen sind, wenn der Darlehensvertrag – wie praktisch häufig – zeitlich nach dem Immobilienkaufvertrag abgeschlossen wurde. Dann hätte ein Widerruf des Darlehensvertrages die Risiken des Anlageerwerbs nach Ansicht der Richter ohnehin nicht mehr verhindern können.

Das Oberlandesgericht (OLG) Bremen hat sich aufgrund der Umstände des dortigen Falles – der allerdings in ähnlicher Weise häufig sein dürfte – gleichwohl für eine Haftung der Bank ausgesprochen. Das OLG hat die unterlassene Widerrufsbelehrung als Pflichtverletzung angesehen, die zum Schadensersatz verpflichte. Im dort zu beurteilenden Fall wurde der zuvor abgeschlossene Immobilienkaufvertrag durch einen umfassend bevollmächtigten Treuhänder abgeschlossen. Eine solche umfassende Tätigkeit war nach dem Rechtsberatungsgesetz unzulässig und damit der Immobilienkaufvertrag unwirksam. Bei einem Widerruf des Darlehensvertrages hätten die Anleger daher keinen Schaden erlitten.

In einem Fall, in dem zunächst der Kaufvertrag und dann der Darlehensvertrag geschlossen wurden, könne sich – so das OLG – der Verbraucher zwar nicht darauf berufen, dass der Abschluss des Darlehensvertrages kausal für den Abschluss des Kaufvertrages gewesen sei. Der Verbraucher könne aber vortragen, dass er bei richtiger Belehrung den Kaufvertrag nicht erfüllt (oder wegen Täuschung angefochten bzw. sich auf Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen) hätte. Die Entscheidung des OLG Bremen ist nicht rechtskräftig und liegt gegenwärtig erneut dem Bundesgerichtshof zur Klärung vor. Angesichts seiner bisherigen Rechtsprechung muss befürchtet werden, dass sich der BGH dieser verbraucherfreundlichen Rechtsprechung nicht anschließen wird.

Der Verbraucher wäre dann auf Staatshaftungsansprüche gegen die BRD beschränkt, die die Vorgaben des Europarechts nicht effektiv umgesetzt hat.

Aufgrund der vielgestaltigen Fallkonstellationen – auch außerhalb der Haustürwiderrufsproblematik – sollten geschädigte Anleger die in Betracht kommenden Ansprüche fachkundig prüfen lassen.