Schimmel in der Wohnung ist ungesund und kann chronische Erkrankungen der Atemwege und Allergien auslösen. Schimmelpilze an Wänden und Tapeten sollen daher so schnell wie möglich entfernt und dafür gesorgt werden, dass die Wachstumsbedingung, nämlich die kondensierende Raumluftfeuchtigkeit, nicht mehr besteht
Wenn in der Wohnung Feuchtigkeit und Schimmelflecken auftreten, ist die Wohnung grundsätzlich mangelhaft.
Der Mieter kann dann die Miete mindern, d.h. er braucht nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum kann die Möglichkeit, die Miete zu mindern, durch Vertrag nicht ausgeschlossen werden.
Nach §§ 569 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 2 BGB kann der Mieter einer Wohnung oder anderer zum Aufenthalt von Menschen bestimmter Räume das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Nutzung der Mieträume wegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung gesundheitsgefährdend ist.
Dem Vermieter steht dieses Recht nicht zu. Der Grund, warum das Gesetz dem Vermieter ein solches Kündigungsrecht verwehrt, ist darin zu sehen, dass der für den Zustand der Mietsache verantwortliche Vermieter sich nicht durch Unterlassen der Mängelbeseitigung das Recht verschaffen darf, sich vom Vertrag zu lösen.
Streit entsteht immer über die Frage, was Ursache der Feuchtigkeit und des Schimmelbefalls ist. Die Mieter wollen die Miete kürzen, mit der Behauptung die Wohnung sei bauseitig mangelhaft. Die Vermieter wollen vielleicht kündigen, weil die Mieter angeblich die Wohnung vertragswidrig nutzen und nicht richtig heizen und lüften.
Den Mieter trifft eine Obhutspflicht für die ihm überlassene Wohnung. Eine besondere Sorgfaltspflicht des Mieters wird bei Feuchtigkeitsschäden vor allem im Rahmen des Heizungs- und Lüftungsverhaltens angenommen. Richtig daran ist, dass der Mieter ausreichend Lüften und dabei auch die Besonderheiten der Wohnung beachten muss
Streit entsteht häufig darüber, was ausreichendes Lüftungsverhalten ist bzw. welches Lüften dem Mieter zuzumuten ist.
Im allgemeinen wird ein tägliches Stoßlüften morgens und abends von jeweils 15 Min. ausreichen. Teilweise wird auch vertreten, es sei einem Mieter auch ein dreimaliges Stoßlüften zuzumuten. Der Umfang der Pflicht des Mieters zum Lüften und Heizen hängt im Einzelfall jedoch von der Wohnung und dem Haus ab. Bei älteren Häusern muss der Mieter alle zumutbaren Maßnahmen treffen, um die Bildung von Schimmel zu verhindern.
Der Mieter ist aber selbstverständlich weder zu baulichen Maßnahmen verpflichtet noch muss er zusätzliche Heizkörper oder ähnliches aufstellen. Unzumutbar ist auch ein Stoßlüften mehrfach am Tag im Abstand von wenigen Stunden. Der Mieter muss auch nicht darauf verzichten, Möbel an den Außenwänden aufzustellen, da Mieträume in baulicher Hinsicht so beschaffen sein müssen, dass bei einem Abstand der Möbel von der Zimmerwand von einigen wenigen cm eine Tauwasserbildung ausgeschlossen ist.
Ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten hat im übrigen nur dann rechtliche Konsequenzen, wenn es für den Feuchtigkeitsschaden ursächlich geworden ist. Es kommt deshalb darauf an, ob das Verhalten des Mieters auch dann zu Feuchtigkeitsschäden geführt hätte, wenn das Gebäude mangelfrei gewesen wäre.
Dies führt zu der spannenden Frage, wer was zu beweisen hat, wenn sich die Ursache der Feuchtigkeit letztlich nicht aufklären lässt. Die Rechtsprechung hat dafür die sog. Sphärentheorie entwickelt. Danach muss der Vermieter zunächst beweisen, dass kein bauseitiger Mangel vorliegt, insbesondere der Zustand der Fenster, Türen sowie Heizung keinen Einfluss auf die Feuchtigkeit ausübt. Ist dem Vermieter dies gelungen, muss sich nunmehr der Mieter entlasten, wobei man ihm zubilligen muss , geltend zu machen, dass aus seinem Einfluss – und Verantwortungsbereich stammende Ursachen ausscheiden. Die mangelnde Aufklärbarkeit wirkt sich, jedenfalls soweit die Mietminderung betroffen ist, gegen den Vermieter aus.
Dies nur als kurzer Abriss über einige Aspekte bei Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung. Ich empfehle auch hier frühzeitig, auch wegen der gesundheitlichen Problematik, fachkundigen Rat einzuholen.
Rechtsanwalt Kohlen
Fachanwalt für Familien- und Sozialrecht
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