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Eigenheim auf Mallorca

18. Februar 2013 | erstellt von Eigenheim auf Mallorca

Potentielle Kaeufer oder Verkaeufer einer Immobile auf der beliebtesten Insel sollten ihr Vorhaben gruendlich planen und dabei wesentliche Gesichtspunkte beruecksichtigen

Wie jede umfangreiche Investition will auch ein Immobilienkauf bis ins Detaill kalkuliert sein. Gleiches betrifft die Veraeusserung einer Immobilie.

Zweierlei sollte dabei beachtet werden: Zum einen der Zustand der Immobile, die ver- oder gekauft werden soll, zum anderen die steuerlichen Aspekte, die eine nicht unbetraechtliche Rolle spielen.

Nicht selten wird beim Kauf einer Immobilie den Formalien, die den rechtlichen und den tatsaechlichen Zustand des Objekts betreffen, wenig Beachtung geschenkt. Dabei ist dies eine der Hauptquellen, die helfen kann eventuelle Fehlinvestitionen zu vermeiden. Dies gilt es zu erkennen und ensprechende Vorkehrungen zu treffen.

In diesem Zusammenhang seien die potentiellen Kaeufer auf folgende Punkte hinzuweisen: Im Rahmen des tatsaechlichen Zustands der Immobilie sollte man gezielt auf einen mangelfreien Zustand des Objekts und/oder auf das Vorliegen eines Baumaengelgutachtens achten, im Zweifel sogar selbst ein solches einholen. Sollte das Objekt tatsaechlich in mangelhaften Zustand sein, so bleibt man beim ordnungsgemaessen Ruegen zumindest nicht auf den Kosten der Maengelbeseitigung sitzen. Diese, sollte man sich trotz der Maengel fuer den Erwerb entschliessen, koennen entweder mit dem Kaufpreis verrechnet oder zurueckverlangt werden.

Bezueglich des rechtlichen Zustands sollten die Kaeufer auf Formalien wie Eintragungen im Grundbuch, insbesondere auf evtl. vorhandene Belastungen, Vorliegen einer Baubeendigungsbescheinigung sowie auf vollstaendige Bauabnahmen, d.h. auch solche, die sich auf im Nachhinein an- bzw. umgebaute Gebaeudeteile beziehen, achten. Andernfalls laeuft man Gefahr Verluste ueber Straf- und Ordnungsgelder zu erleiden.

Im umgekehrten Fall muss der Verkaefer im Prinzip auf die bereits erlaeurterten Punkte wie mangelfreier Zustand sowie Vollstaendigkeit der erforderlichen Unterlagen achten. Dies jedoch unter einem anderen Blickwinkel: Um einen moeglichst guten Preis fuer das zu veraeussernde Obejekt zu erlangen, gilt es fuer den Verkaeufer ein adaequates, attraktives Angebot auf den Markt zu bringen. Denn die Grundsaetze der freien Marktwirtschaft sind nicht etwa ausser Kraft gesetzt. Nach wie vor bestimmt sich der Preis ueber das Angebot und die Nachfrage. Das heisst konkret, dass zunaechst der tatsaechliche Wert des Hauses ermittelt werden soll. Dies selbstverstaendlich unter Einbeziehung der evtl. im Vorfeld getaettigten Investitionen, um auch als Verkaeufer finanziell gesehen nicht “ins Leere” zu laufen. Bei Unsicherheiten koennte man das Hinzuziehen eines Sachverstaendigen in Betracht ziehen. Dass eine guenstige Grundstueckslage mit nah gelegenen attraktiven kulturelleren Angeboten sowie Freizeit- und Enkaufsmoeglickeiten, einen positiven Vorteil im Bezug auf die Nachfrage und somit auf die Preisbildung beschaffen, liegt in der Natur der Sache. Weitere wesentliche Punkte, die fuer den Verkauf ausschlaggebend sind, koennte man ueber eine fachkundige Beratung in Erfahrung bringen. Insoweit sollte ueberlegt werden, ob nicht eine Investition in die Beauftragung eines kompetenten Maklers und die Anspruchnahme seiner Spezialkenntnisse besser ist.

Der zweite Aspekt, der die rechtliche Seite betrifft, ist die Steuerpflicht. Hier sind einheitliche Erlauterungen fuer Kaeufer und Verkaeufer moeglich. Fuer beide gilt grundsaetzlich: eine umfassende Information zu der Steuersituation ist Pflicht!

Materiell-rechtlich wird wie folgt unterschieden:

Den Kaeufer trifft die Mehrwert- bzw. die Grunderwerbssteuerlast sowie die Notar- und die Registerkosten, insoweit ist es mit deutschem Recht vergleichbar.

Der Verkaeufer schuldet die kommunale Wertzuwachssteuer und traegt grundsätzlich die Maklerkosten, falls ein solcher zwischengeschaltet wird. Im Uebrigen ist er durch die einmalige Einkommens-/ Gewinnsteuer belastet. Dort wird folgemdermassen differenziert: Ist der Steuerschuldner Resident, ist er unbeschraenkt steuerpflichtig. Ist der Steuerschuldner Nicht-Resident, ist er beschraenkt steuerpflichtig. Die Frage, ob jemand Resident oder Nicht-Resident ist, richtet sich entsprechend der Anwendung des EU-Rechts danach, ob die betreffende Person ihren Lebensmittelpunkt, dh. ihre persoenlichen und wirtschaftlichen Verhaeltnisse in dem betreffenden Land pflegt.

Nachdem die Frage, ob jemand als Resident oder Nicht-Resident steuerrechtlich belangt wird, geklaert ist, ist es relevant zu wissen, wie sich die Differenzierung im Endeffekt auf die anfallende Steuerlast auswirkt. Der residierende Verkaeufer zahlt eine Steuer, die als Gewinn- bzw. als Verlust abgerechnet wird. Hierfuer gibt es keinen einheitlichen Steuersatz. Der Nicht-Resident muss den Veraeusserungsgewinn ueber die Einkommenssteuer von Nichtansaessigen versteuern, dies mit einem Steuersatz von 21 %. Dieser errechnet sich ueber den Anschaffungswert, von dem evtl. getaettigte Investitionen und anschliessend der Verkaufswert abgezogen werden.

In dieser Sparte gibt es allerdings eine Besonderheit des spanischen Steuerrechts im Bereich des Immobilienkaufs zu beachten. Beim Kauf einer Immobilie vom Nicht- Residenten ist eine Vorauszahlung von 3% an das Finanzamt abzufuehren. Wissenswert ist dabei, dass es sich um keine zusaetzliche Steuer handelt, die dem Kaeufer anlastet, obschon er den Transfer in Gang setzt. Vielmehr ist es so, dass die 3% von dem Verkaufswert abzuziehen und innerhalb von 30 Tagen im Namen des Verkaeufers an den Fiskus zu ueberweisen sind. Dies ist eine Art Vorschuss, der im Nachhinein zur Sicherung der Steuersachuld des Verkaeufers eingeführt wurde. Dabei ist gut zu wissen, dass bei zuviel gezahltem Vorschuss eine Rueckerstattung beantragt werden kann.

Als Résumée bleibt festzuhalten: Ein Eigenheim auf Mallorca muss kein Traum bleiben, will aber gut vorbereitet sein, wenn es kein boeses Erwachen geben soll. Dies gilt gleichermassen fuer Kaeufer und Verkauefer!