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Am 16. September 2011 wurde das Gesetz zum Schutz von Rechten der Erwerber von Wohnräumen und Einfamilienhäusern verabschiedet (poln. GBl. Nr. 232 Pos. 1377, im weiteren „Gesetz“ genannt). Das Gesetz tritt am 29. April 2012 in Kraft. Das Gesetz legt für die Bauträger zahlreiche Verpflichtungen und Anforderungen fest, die angedacht wurden, die mit einer Bauinvestition für die Erwerber von Wohnräumen und Einfamilienhäusern verbundenen Risiken zu minimalisieren.
Mittel zum Schutz von Immobilienerwerbern
Das Gesetz verpflichtet die Bauträger zur Sicherung von Geldmittel, die durch die Erwerber für die Finanzierung der Bauinvestition eingezahlt werden. Der Bauträger ist zur Gewährung den Erwerber mindestens einer der folgenden Sicherheiten verpflichtet:
- verdecktes Treuhandkonto für Zwecke der Bauinvestition,
- offenes Treuhandkonto für Zwecke der Bauinvestition in Verbindung mit der Garantie des Versicherungsträgers,
- offenes Treuhandkonto für Zwecke der Bauinvestition in Verbindung mit der Bankgarantie,
- offenes Treuhandkonto für Zwecke der Bauinvestition.
Die Bauträger sind jedoch von der Verpflichtung befreit die obigen Sicherheiten zu leisten, sofern der Verkauf einer Investition schon vor dem Inkrafttreten des Gesetzes begonnen hat.
Neuen Pflichten der Bauträger bezüglich der Bauträgerverträge, darunter auch der Vorverträge
Das Gesetz bestimmt genau den Mindestinhalt jedes Vertrages mit einem Bauträger (Bauträgervertrag), darunter auch jedes Vorvertrages. Gemäß dem neuen Gesetz muss ein Bauträgervertrag u.a. folgende Informationen beinhalten:
- die Bezeichnung der Lage, sowie der wesentlichen Eigenschaften des Gebäudes, in dem der Wohnraum sich befindet,
- die Bezeichnung des gewünschten Umfangs, sowie des Standards der Fertigungsarbeiten, zu derer Ausführung der Bauträger sich verpflichtet,
- die Darstellung der gesetzlichen Voraussetzungen des Rücktritts vom Bauträgervertrag; sowie im Falle der Rücktrittserklärung vom Vertrag, die Konditionen der Rückzahlung der durch den Erwerber eingezahlten Geldmittel,
- die Erklärung des Erwerbers, dass er das Informationsprospekt samt Anlagen empfangen hat.
Das neue Bauträgergesetz verpflichtet zur Verfügungstellung der gesetzlich bestimmten Dokumenten in dem Büro des Bauträgers jeder Person, die einen Bauträgervertrag abschließen will, d.h.:
- den aktuellen Auszug aus dem Grundbuch der Immobilie,
- die Kopie der Baugenehmigung,
- das architektonische Bauprojekt,
- den Finanzbericht des Bauträgers (im Falle, wenn der Bauträger eine Zielgesellschaft ist, auch der Finanzbericht der herrschenden Gesellschaft) für die letzten zwei Geschäftsjahre.
Verpflichtung des Bauträgers zur Erstellung eines s.g. Informationsprospektes
Die Bauträger sind gesetzlich verpflichtet vor dem Abschluss eines Bauträgervertrages (darunter auch des Vorvertrages) sog. Informationsprospekte zu veröffentlichen.
Diese Informationen und die Anlagen zu einem Prospekt sind sehr umfangreich und beinhalten insbesondere:
- die Beschreibung der gegenwärtig realisierten Bauinvestition, darin auch die genaue Information betreffend des Grundes, des Gebäudes und Verteilung der Gebäude,
- die Bezeichnung der Lage, sowie der wesentlichen Eigenschaften der Gebäude, in dem der Wohnraum, der den Gegenstand eines Bauträgervertrages darstellt, sich befindet,
- die Informationen über den Raumbewirtschaftungsplan der Nachbargrundstücke,
- den Grundriss der Etage mit der Markierung des Wohnraumes, sowie
- das Muster des Bauträgervertrages.
Im Falle der fehlenden Zustellung des Informationsprojektes wird der Erwerber berechtigt innerhalb von 30 Tagen ab dem Tag des Vertragsabschlusses vom Vertrag zurückzutreten.
Das Informationsprospekt des Bauträgers unterliegt auch der ständigen Aktualisierungspflicht.
Strafrechtliche Verantwortung des Bauträgers
Aus der Verletzung der Vorschriften dieses Gesetzes folgt für den Bauträger eine strafrechtliche Verantwortung. Im Falle einer irreführenden Information aus dem Prospekt, sowie der Unterdrückung der offenbarungspflichtigen Daten unterliegt der Bauträger einer Freiheitsstrafe bis zu 2 Jahren, einer Freiheitsbeschränkungsstrafe oder einer Geldstrafe.
Rechtsanwaltskanzlei Schampera, Dubis, Zajac i Wspólnicy sp. k.