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Das ABC der Immobilienkaufverträge

18. Februar 2013 | erstellt von Das ABC der Immobilienkaufverträge

Das ABC der Immobilienkaufverträge – Reservierungsvertrag, Optionsvertrag, privatschriftlicher Kaufvertrag, Escritura

Gerade aufgrund der drohenden Inflation werden mehr und mehr Investoren in Immobilien auf den Balearen investieren. Hat man seine Wunschimmobilie auf den Balearen gefunden sind meist noch viele Fragen zu klären, bis es zur Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages kommen kann. Während man beispielsweise Rücksprache mit dem Architekten oder mit  der Bank wegen einer Finanzierung nimmt, können so einige Wochen vergehen. Um den Verkäufer zu binden, kommen verschiedene Möglichkeiten in Betracht.

 Daher sollte man sich vor dem Kauf einer Immobilie über die bestehenden Vertragsformen informieren. Neben dem eigentlichen notariellen Immobilienkaufvertrag  (Escritura de compra-venta) gibt es drei Vertragsformen, die in Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages abgeschlossen werden können.

Zum einen gibt es den Reservierungsvertrag, des weiteren den häufig abgeschlossenen Optionsvertrag und zum anderen den privatschriftlichen Kaufvertrag. Ein Reservierungsvertrag wird geschlossen um eine bestimmte Immobilie für einige Tage freizuhalten. Dies geschieht gegen eine meist geringe Reservierungsgebühr, welche in der Regel nach Vereinbarung verfällt wenn der Interessent sich gegen den Kauf entscheidet. Entscheidet er sich für einen Kauf erfolgt nach Vereinbarung eine Anrechnung auf den Kaufpreis. Da die Gebühr verfällt sollte die rechtliche Situation vor Unterschrift unbedingt komplett geprüft sein.

Weitaus häufiger wird allerdings ein Kaufoptionsvertrag abgeschlossen. Bei diesem Vertragstyp ist ebenfalls Vorsicht geboten, da bereits eine intensive Bindung herbeigeführt wird. Dieser Vertrag gewährt dem Optionsnehmer (Kaufinteressenten) eine konkrete Immobilie innerhalb einer vereinbarten Frist (durchschnittlich drei Monate) zu einem vereinbarten Preis zu erwerben. Es wird ein Ankaufsrecht begründet. In der vereinbarten Frist darf der Verkäufer die Immobilie daher an keinen Dritten veräußern. Als Gegenleistung für diese verbindliche Zusage erhält der Verkäufer einen Optionspreis, der in der Regel schon 10 Prozent des Kaufpreises beträgt und mit dem späteren Kaufpreis verrechnet wird. Nimmt der Optionsnehmer allerdings sein Recht nicht wahr, indem er die vereinbarte Frist verstreichen lässt, verliert er den kompletten Optionspreis. Wird jedoch die Immobilie auf Grund Verschuldens des Verkäufers nicht fristgerecht veräußert, muss dieser die Anzahlung sowie eine Vertragsstrafe in gleicher Höhe an den Optionsnehmer zahlen.

Mit Ausübung des Optionsrechts durch den Optionsnehmer kommt es zum notariellen Kaufvertrag. Daher ist es äußerst wichtig, sich bereits vor der Unterschrift des Optionsvertrages über die Immobilie rechtlich genauestens zu informieren. Denn tauchen Probleme erst nach der Unterzeichnung des Optionsvertrages auf, verliert der Käufer bei nicht Durchführung des Kaufes eine erhebliche Summe. Daher sollte man diesen Vertrag von einem Fachmann überprüfen lassen, da dieser Optionsvertrag schon alle Kaufmodalitäten bis aufs Detail – und leider ohne vorherige Prüfung oft zum Nachteil des Kaufinteressenten – bindend regelt.

Als weiteren Vertragstyp gibt es den privatschriftlichen Kaufvertrag. Achtung:  Dieser stellt eine Besonderheit des spanischen Rechts dar, da der wirksame Kauf einer Immobilie in Spanien nicht der notariellen Form bedarf. Solch ein Vertrag wird sehr häufig bei Bauprojekten vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages geschlossen. In ihm werden unter anderem das Kaufobjekt, der Kaufpreis, die ratenweise Zahlungskonditionen, die Kostenverteilung und die Übergabebedingungen geregelt.

Außerdem sollte in ihm unbedingt eine Frist vereinbart werden, innerhalb welcher der Käufer die Finanzierung regelt und die Parteien sich beim Notar zum Abschluss des notariellen Vertrages treffen werden. Der Eigentumswechsel kann nur im Eigentumsregister eingetragen werden, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Dieser notarielle Vertrag (escritura de compra venta) bringt somit den Kauf zum Abschluss.

Welcher Vertragstyp sinnvoll ist, sowie alle rechtlichen und steuerlichen Punkte sollten von einem Rechtsanwalt vorab geprüft werden.

Christian Gerboth

Rechtsanwalt Zulassung Deutschland/ Spanien

Sozius der internationalen  Kanzlei Gerboth & Partner

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