Entgegen landläufiger Meinung ist es seit längerem nicht mehr ohne Weiteres möglich, befristete Mietverhältnisse abzuschließen. Der Vermieter braucht hierfür einen besonderen Grund. Die Gründe sind in § 575 BGB abschließend aufgezählt, das bedeutet, es können durch Auslegung oder dergleichen keine weiteren Befristungsgründe hinzutreten. Danach kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- die Räume selbst nutzen will,
- die Räume an einen Mitarbeiter vermieten
- die Räume beseitigen, wesentlich verändern oder Instandsetzen will.
Befristungsgründe sind also Eigennutzung, Baumaßnahmen und Betriebsbedarf. Einen dieser Gründe muss der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Wenn er dies nicht tut, gilt das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Ist ein Mietverhältnis in dieser Weise zulässig befristet, ist also einer der drei Gründe im Mietvertrag mitgeteilt worden, kann der Mieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass der Vermieter ihm innerhalb von einem Monat mitteilt, ob der Befristungsgrund überhaupt noch besteht. Erfolgt diese Mitteilung erst später, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen. Ein Wechsel von dem mitgeteilten und einem anderen Befristungsgrund ist zulässig.
§ 575 BGB verbietet nicht, einen Zeitmietvertrag mehrmals hintereinander abzuschließen, wenn nach Eintritt des jeweiligen Befristungsgrundes ein anderer Befristungsgrund gegeben ist. Die Beweislast für die Beendigung des Mietverhältnisses trägt der Vermieter.
Im Streit über eine Befristung des Mietverhältnisses kann der Mieter gegen die Räumungsklage den Verlängerungsanspruch nicht als bloße Einwendung geltend machen, sondern muss die Fortsetzung des Mietvertrages dadurch herbeiführen, dass er auf Aufgabe der Willenserklärung zur Verlängerung des Mietverhältnisses klagt. Dies ist regelmäßig nur zweckmäßig durch eine Widerklage, ist jedoch auch noch in der Berufungsinstanz möglich.