Bank haftet auf Schadensersatz wegen fehlerhaftem Prospekt bei Finanzierung eines Immobilienfondsanteils.
Das OLG Brandenburg hat in einer aktuellen Entscheidung (OLG Brandenburg, Urt. v. 19.03.2008 – 3 U 173/06) die Pflicht einer Bank zum Schadensersatz gegenüber zwei Anlegern bejaht, die sich an einem Immobilienfonds beteiligt und den Erwerb mit einem Bankdarlehen finanziert hatten.
Die beiden Anleger hatte sich im Jahre 1996 anlässlich eines Besuchs eines Anlagevermittlers in deren Wohnung zur Beteiligung an einem Immobilienfonds entschlossen, der ihnen als Anlageform mit steuersparender Wirkung zum Zwecke der Altersvorsorge vorgestellt worden war. Zur Finanzierung des Erwerbs schlossen sie gleichzeitig einen Kreditvertrag mit der nunmehr beklagten Bank.
In ihrer Klage forderten die Kläger die Rückzahlung der auf den Kredit gezahlten Darlehensraten. Zur Begründung trugen sie ausweislich der Entscheidungsgründe des OLG Brandenburg vor, der Vermittler habe ihnen seinerzeit hohe Steuervorteile, Mieteinnahmen mit Garantie und einen hohen Wiederverkaufserlös in Aussicht gestellt und den Fonds als sicherste Anlageform dargestellt. Die beklagte Bank müsse zum einen für die Angaben des Vermittlers einstehen, da es sich vorliegend um ein sog. verbundenes Geschäft handele und zum anderen sei diese als Mitinitiatorin des Fonds und damit als Prospektverantwortliche zu betrachten, die für fehlerhaften Angaben des Emissionsprospekts einzustehen habe. Dieser sei an vielen Stellen falsch bzw. irreführend.
Das OLG Brandenburg hat schließlich eine Schadensersatzverpflichtung der beklagten Bank auf der Grundlage des Rechtsinstituts der Prospekthaftung bejaht. Diese sei, so das OLG in seiner Urteilsbegründung, im konkreten Fall für den Inhalt des Prospekts verantwortlich.
Der Emissionsprospekt stellt regelmäßig für den Anleger die wesentliche Unterrichtsmöglichkeit über eine Kapitalanlage dar. Dieser muss daher nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung zutreffend und vollständig über sämtliche Umstände informieren, welche für die Anlageentscheidung von Bedeutung sind. Der Anleger muss sich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Prospekts verlassen können. Zudem darf er davon ausgehen, dass die für den Inhalt des Prospekts verantwortlichen Personen diesen mit der notwendigen Sorgfalt geprüft haben. Gerade über die mit der konkreten Anlage verbundenen Risiken und Nachteile muss der Emissionsprospekt den Anlageinteressenten zutreffend und vollständig aufklären und somit dem Anleger eine hinreichende Grundlage für seine Anlageentscheidung bieten.
Der Inhalt des vorliegenden Prospekts entsprach nach Auffassung des OLG Brandenburg diesen Anforderungen nicht. Nach Prüfung des Beteiligungsprospekt gelangte das OLG Brandenburg zu dem Ergebnis, dass dieser dem potentiellen Erwerber suggeriere, eine Veräußerung der Fondsanteile sei ohne Probleme möglich, obwohl ein entsprechender Markt für den Verkauf solcher Anteile gerade nicht bestehe bzw. keine hinreichende Aussicht bestehe, die Beteiligung zu angemessenen Bedingungen zu veräußern.
Zudem sei der Inhalt des Prospekts widersprüchlich. So werde zu Anfang die Veräußerlichkeit der Beteiligung propagiert. Im weiteren sei in dem Prospekt darauf hingewiesen worden, dass „für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds im Allgemeinen kein geregelten Zweitmarkthandel zur Verfügung stehe”. Gerade die Einschränkung „im Allgemeinen” verschleiere dem Anlageinteressent, das ausnahmslose Fehlen eines geregelten Zweitmarkts. An einer anderen Stelle werde der Anlageinteressent dagegen darauf aufmerksam gemacht, er habe als Anleger die Möglichkeit seinen Anteil zu verkaufen und einen hohen Veräußerungserlös gemäß dem tatsächlichen Immobilienwertes zu erzielen. Insgesamt seien die Formulierungen daher widersprüchlich.
Für diese Prospektfehler müsse, so das OLG Brandenburg, die finanzierende Bank im konkreten Falle einstehen, da diese im Prospekt als Referenz benannt worden sei. Sie habe ihre Rolle als Kreditgeberin überschritten und den Eindruck erweckt, sie habe die Anlage mit positivem Ergebnis geprüft. Das OLG Brandenburg verweist in seinen Entscheidungsgründen dabei auf verschiedene Textpassagen, in denen der Prospekt auf die Rolle der beklagten Bank im Zusammenhang mit der Beteiligungsfinanzierung eingeht. Hierdurch habe die beklagte Bank gegenüber dem potentiellen Erwerber den Eindruck vermittelt, sie habe die Immobilie sowie deren Entwicklungspotential im Vorfeld geprüft und sei zu einem positiven Ergebnis gelangt, so dass sie auf dieser Grundlage die Finanzierung der Anteile der Anleger verbindlich zugesagt hatte, so das OLG Brandenburg.
Da die Bank, so das OLG Brandenburg weiter, vorliegend als Prospektverantwortliche zu behandeln sei, habe für sie die Verpflichtung gegenüber den Anlegern bestanden, die Richtigkeit der Prospektangaben und die Bonität der Initiatoren in banküblicher Weise zu überprüfen und die Kreditinteressenten über bestehende Bedenken aufzuklären. Dies ist nach Auffassung des OLG Brandenburg gerade nicht erfolgt. Daher sind nunmehr sämtliche Darlehenszahlungen an die Anleger zurückzugewähren.
Diese Entscheidung des OLG Brandenburg reiht sich ein in eine Vielzahl anlegerfreundlicher Urteile der letzten Zeit und ist daher uneingeschränkt zu begrüßen. Anleger, die sich in der Vergangenheit an Immobilienfonds oder anderen Fondsanlagen, insbesondere zu den Zwecken der Altersvorsorge und Steuerersparnis, beteiligt haben, haben daher gegenwärtig gute Chancen sich von den häufig unrentablen Anlagen auf diesem Wege zu trennen. Dies gilt vor allem, wenn wie im vorliegenden Falle, der Anleger über die Veräußerbarkeit der zu zeichnenden Anlage getäuscht wird, die mangels geregeltem Zweitmarkt, nur schwer möglich ist. Zur Klärung der Erfolgschancen im Einzelfall sollten sich Anleger von einem auf dem Gebiet des Kapitalanlagerechts spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen.