Darf einem Mieter aufgrund eines Mietrückstandes fristlos gekündigt werden, weil dieser die Miete wegen einer irrtümlichen Annahme über die Mangelursache kürzte? Darüber musste der Bundesgerichtshof entscheiden.
Mieter kürzt Miete wegen baulicher Mängel
Im konkreten Fall ging es um die beklagten Mieter, die das Einfamilienhaus der Kläger bewohnten. Die Mieter beschwerten sich im Dezember des Jahres 2008 darüber, dass sich aufgrund baulicher Mängel Kondenswasser und Schimmel im Haus bilden würden. Nachdem sich die Kläger den Mangel angesehen hatten, teilten sie ihren Mietern mit, dass dieser aufgrund eines fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhaltens ihrerseits erzeugt wurde. Dies kümmerte die Beklagten allerdings nicht und sie kürzten die Miete für den Zeitraum zwischen März 2009 und Juni 2010 um monatliche 310 €, was 20 % des Bruttomietpreises entspricht. Am 7. Januar 2010 kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristlos wegen des Mietrückstandes, der zu diesem Zeitpunkt 3.410 € betrug.
Vermieter fordern Zahlung des Mietrückstandes, der Zinsen und Räumung der Wohnung
Nun forderten sie mit ihrer Klage nicht nur die Begleichung des Mietrückstandes, der sich bis Januar 2010 angehäuft hat, sondern auch die Zahlung der Zinsen und die Räumung der Wohnung. Der Klage wurde vom Amtsgericht Freising stattgegeben. Kurz darauf zahlten die Beklagten den Mietrückstand für den Zeitraum von Februar 2010 bis Mai 2010. Ab Juli 2010 zahlten die Mieter wieder die volle Miete unter Vorbehalt. Im Februar des Jahres 2011, während der Berufungsverhandlung, bezahlten sie den noch offenen Rückstand komplett. Das Berufungsgericht verurteilte die Beklagten zur Zahlung von Zinsen, die Forderung nach der Räumung des Hauses wurde allerdings abgewiesen.
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BGH: Mieter müssen Wohnung räumen
Dagegen legten die Kläger jedoch Revision ein, die auch erfolgreich war. Als Begründung führte der Bundesgerichtshof an, dass die Mieter in Bezug auf § 543 Abs. 2 BGB auch dann für die Nichtzahlung der Miete einstehen müssen, wenn sie dies fahrlässig oder vorsätzlich getan haben. Die Mieter muss darüber hinaus auch dann in vollem Umfang haften, wenn er die Mangelursache falsch einschätzt. Im konkreten Fall hätte der Mieter zudem in Betracht ziehen müssen, dass das Betreiben zweier Aquarien und eines Schlangenterrariums zu einer erhöhten Luftfeuchtigkeit führen kann und somit die Schimmelbildung begünstigt wird. Die kompletten Mietrückstände zahlten die Beklagten erst im Februar des Jahres 2011, was allerdings nicht mehr in der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lag. Aus diesem Grund mussten sie die Wohnung räumen.
- Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 11. Juli 2012; AZ: VIII ZR 138/11
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