Im vorliegenden Fall musste sich der Bundesgerichtshof mit der Frage auseinandersetzen, wie ein Mietvertrag auszulegen ist, wenn er eine unwirksame Befristung enthält.
Kündigung wegen Eigenbedarf
Konkret ging es um den Beklagten, welcher ab 1. November 2004 eine Wohnung von der Klägerin mietete. Im Vertrag stand folgende Klausel:
„Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“
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Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf zum 31. August 2011 mit Schreiben vom 28. Februar 2011. Weiterhin kündigte sie fristlos durch ein Schreiben vom 2. Oktober 2012. Die Vorinstanzen gaben der Räumungsklage wegen der Eigenbedarfskündigung statt.
Revision des Beklagten erfolgreich
Dagegen legte der Beklagte Revision ein, welche vom Berufungsgericht zugelassen wurde. Diese Revision war erfolgreich, denn er Bundesgerichtshof hat geurteilt, „dass für die Dauer der unwirksamen Befristung im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen ist“.
Befristung des Mietvertrags unwirksam
Die Befristung des Mietvertrags war im konkreten Fall unwirksam, denn die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB waren nicht gegeben. Aus diesem Grund war der Vertrag laut § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB auf unbestimmte Zeit geschlossen. Hierdurch entstand eine Lücke im Mietvertrag, welche durch eine ergänzende, vertragliche Auslegung geschlossen werden muss. Beide Parteien verfolgten mit den Vertragsbestimmungen die Absicht, sich langfristig an den Vertrag zu binden und dies durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht zu erreichen.
Die Kündigung der Klägerin vom 28. Februar 2008, die während des Kündigungsausschlusses stattfand, ist somit unwirksam.
Quelle:
- Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 10. Juli 2013; AZ: VIII ZR 388/12
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