Das deutsche Erbrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Dort wird jedoch nicht auf den Umgang mit Immobilien im Erbfall eingegangen; die zugehörigen Regelungen befinden sich stattdessen im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG). Nach § 13 ErbStG bleibt Grundbesitz mit 60 Prozent bzw. 85 Prozent steuerfrei, wenn seine Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt. Keine Steuern fallen hingegen an, wenn der neue Besitzer die Immobilie nach den Vorgaben der Denkmalspflege erhält oder sie sich seit mindestens 20 Jahren in Familienbesitz befindet. Das ist jedoch nur der Fall, wenn die Immobilie in den nächsten zehn Jahren nicht verkauft wird. Ebenso von der Steuer ausgenommen ist eine Immobilie, die einem Ehepartner oder Lebenspartner zur Nutzung als Familienheim übertragen wird. Erben die Kinder die Immobilie, müssen sie keine Steuern zahlen, wenn die Größe nicht 200qm übersteigt und sie innerhalb der nächsten zehn Jahre als Wohnraum genutzt wird. Bei vermieteten Immobilien müssen die Steuern nur für 90 % des Verkehrswerts gezahlt werden.
Aufteilung der Immobilie
Eine Immobilie gehört wie der restliche Besitz des Erblassers zum Erbe. Je nachdem, wie viele Erbberechtigte es gibt, wird dieser aufgeteilt. Hinterlässt der Verstorbene etwa einen Ehepartner und zwei Kinder, so erhalten diese die Hälfte bzw. je ein Viertel des Besitzes. Ebenso wie der Rest des Erbes wird auch das Haus entsprechend aufgeteilt. Eine Möglichkeit, um das zu umgehen, bietet das sogenannte Berliner Testament. Darin ernennen Ehepartner einander gegenseitig zum Alleinerben, die Kinder erhalten ihren Erbteil erst nach dem Tod der Eltern. So kann verhindert werden, dass ein Haus aufgeteilt wird und die Kinder als Erben in das Grundbuch eingetragen werden müssen. Der Wert der Immobilie orientiert sich am aktuellen Verkehrswert. Das ist der Betrag, der beim Verkauf des Hauses erzielt werden würde.
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Vorgehen im Erbfall
Die Erbschaft einer Immobilie gilt als angenommen, wenn innerhalb von zwei Wochen keine Ausschlagung vorgenommen wird. Nach der erfolgreichen Annahme ist ein schriftlicher Antrag auf Grundbuchberichtigung beim zuständigen Grundbuchamt nötig. Im Zuge dessen wird der Name des Erben in das Grundbuch eingetragen. Das ist in den ersten zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers kostenfrei. Im Anschluss daran werden der Verkehrswert des Hauses und die Höhe der Erbschaftssteuer ermittelt. Danach muss sich der Erbe bzw. die Erbengemeinschaft entscheiden, ob die Immobilie selbst bewohnt, vermietet oder verkauft werden soll. Bei mehreren Erben muss der Verkauf einstimmig beschlossen und der Gewinn gleichmäßig aufgeteilt werden. Lagen zwischen dem Erwerb der Immobilie durch den Erblasser und dem Verkauf weniger als zehn Jahre, wird außerdem nach § 23 Absatz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) eine Spekulationssteuer fällig. Sie haben Fragen zur Grundbuchberechtigung, der Erbschaftssteuer oder der Spekulationssteuer? Lassen Sie diese hier von einem kompetenten Rechtsanwalt beantworten.