Der Begriff der Modernisierung bezeichnet Umgestaltungen, die einen Gegenstand auf einen neueren technischen Stand bringen und somit seinen Wert erhöhen. Er findet im Mietrecht Anwendung und umfasst nach § 555b im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) alle baulichen Veränderungen, die der Einsparung von Energie und Wasser sowie dem Schutz des Klimas, der Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache, der Verbesserung der Wohnverhältnisse oder der Schaffung von neuem Wohnraum dienen. Modernisierungsmaßnahmen werden von Instandhaltungsmaßnahmen abgegrenzt, die nur dem Werterhalt der Wohnsache dienen. Der Vermieter hat nach § 559 BGB die Möglichkeit, die Miete um elf Prozent der Modernisierungskosten zu erhöhen, um einen Teil der Kosten auf den Mieter umzulegen.

Modernisierungsarbeiten und eventuelle Mieterhöhungen müssen dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden (§ 555c BGB). Nur dann ist der Mieter zur Duldung verpflichtet, insofern ihn die Arbeiten nicht mit einer besonderen Härte treffen. Des Weiteren verfügt er über ein Sonderkündigungsrecht innerhalb einer einmonatigen Frist nach Erhalt der Ankündigung.  

Quellen:

http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/wohnungsmodernisierung.html

http://www.wirtschaftslexikon24.com/d/wohnungsmodernisierung/wohnungsmodernisierung.htm