Sie möchten eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück in der Ukraine verkaufen? Erfahren Sie Schritt für Schritt, wie ein Immobilienverkauf auch aus Deutschland ohne persönliche Reise möglich ist, welche Unterlagen benötigt werden, welche Steuern anfallen und wie wir den gesamten Verkauf rechtlich begleiten.
Immobilie in der Ukraine verkaufen – Kurzüberblick
- Verkauf auch ohne persönliche Reise möglich
- Vertretung durch Vollmacht möglich
- Prüfung des Immobilienregisters empfehlenswert
- notarielle Beurkundung erforderlich
- Verkauf geerbter Immobilien möglich
- Unterstützung deutschsprachiger Rechtsanwälte vor Ort
Immobilie in der Ukraine verkaufen – So gelingt der Verkauf auch aus Deutschland
Sie möchten eine Immobilie in der Ukraine verkaufen, leben aber dauerhaft in Deutschland, Österreich oder der Schweiz? Ganz gleich, ob es sich um eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück handelt – der Verkauf einer Immobilie in der Ukraine wirft für Eigentümer im Ausland häufig zahlreiche rechtliche und praktische Fragen auf.
Viele Eigentümer haben ihre Immobilie vor Jahren erworben und sind inzwischen ausgewandert. Andere haben eine Wohnung oder ein Haus in der Ukraine geerbt und möchten den Nachlass verwerten. Hinzu kommen Eigentümer, die aufgrund der aktuellen Situation in der Ukraine ihre Immobilie verkaufen möchten, ohne selbst anreisen zu müssen.
Dieser Leitfaden erläutert Schritt für Schritt, wie ein Immobilienverkauf in der Ukraine funktioniert, welche Unterlagen benötigt werden, wann eine Vollmacht ausreicht und welche Rolle der ukrainische Notar spielt. Außerdem erfahren Sie, welche Besonderheiten für Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland gelten und wie sich typische Fehler vermeiden lassen.
Unsere Kanzlei begleitet seit 2004 deutschsprachige Mandanten beim Verkauf von Wohnungen, Häusern und Grundstücken in der Ukraine. In vielen Fällen übernehmen wir die gesamte rechtliche Abwicklung – von der Registerprüfung bis zur notariellen Eigentumsübertragung – ohne dass unsere Mandanten persönlich in die Ukraine reisen müssen.
Wer darf eine Immobilie in der Ukraine verkaufen?
Grundsätzlich kann nur der rechtmäßige Eigentümer über eine Immobilie verfügen. Ist der Eigentümer verhindert oder lebt dauerhaft im Ausland, kann der Verkauf häufig durch einen entsprechend bevollmächtigten Vertreter erfolgen.
Vor Beginn des Verkaufs sollte daher zunächst geprüft werden,
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wer als Eigentümer im staatlichen Immobilienregister eingetragen ist,
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ob mehrere Miteigentümer vorhanden sind,
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ob Belastungen bestehen,
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ob Verfügungsverbote eingetragen wurden,
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ob gerichtliche Verfahren anhängig sind,
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ob weitere Zustimmungen erforderlich sind.
Gerade bei älteren Eigentumsunterlagen empfiehlt sich eine sorgfältige rechtliche Prüfung, da Eintragungen aus früheren Jahren häufig aktualisiert oder ergänzt werden müssen.
Kann ich meine Immobilie auch aus Deutschland verkaufen?
Diese Frage gehört zu den häufigsten Anliegen unserer Mandanten.
In vielen Fällen lautet die Antwort:
Ja.
Gerade Eigentümer, die seit vielen Jahren in Deutschland leben, möchten vermeiden, für den Verkauf mehrfach in die Ukraine reisen zu müssen.
Je nach Sachverhalt kann der Verkauf ganz oder teilweise durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt vorbereitet werden. Dadurch lassen sich erheblicher organisatorischer Aufwand sowie Reise- und Aufenthaltskosten vermeiden.
Ob eine persönliche Anwesenheit erforderlich ist, hängt jedoch stets vom jeweiligen Einzelfall sowie von den konkret vorzunehmenden Rechtshandlungen ab.
Welche Rolle spielt eine Vollmacht?
Für Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland ist die Vollmacht häufig das wichtigste Instrument.
Mit einer notariellen Vollmacht kann ein Vertreter – je nach Umfang der erteilten Befugnisse – zahlreiche Aufgaben übernehmen.
Hierzu gehören beispielsweise:
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Beschaffung fehlender Dokumente,
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Einholung von Registerauszügen,
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Vertretung gegenüber Behörden,
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Kommunikation mit ukrainischen Notaren,
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Vorbereitung des Kaufvertrages,
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Abstimmung mit dem Käufer,
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Begleitung der Eigentumsumschreibung,
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Entgegennahme bestimmter Unterlagen.
Welche Befugnisse im Einzelfall erforderlich sind, richtet sich nach dem jeweiligen Verkaufsverfahren. Eine individuell formulierte Vollmacht vermeidet spätere Verzögerungen und schafft Rechtssicherheit.
Welche Unterlagen werden für den Immobilienverkauf benötigt?
Der Umfang der erforderlichen Dokumente hängt von der Art der Immobilie sowie der persönlichen Situation des Eigentümers ab.
Regelmäßig werden unter anderem benötigt:
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Reisepass,
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ukrainische Steueridentifikationsnummer,
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Eigentumsnachweise,
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Registerauszüge,
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technische Unterlagen,
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gegebenenfalls Erbnachweise,
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Vollmacht,
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weitere objektspezifische Dokumente.
Nicht selten fehlen einzelne Unterlagen oder befinden sich noch bei früheren Behörden oder Notaren. In vielen Fällen können diese Dokumente vor dem eigentlichen Verkauf beschafft werden.
Warum sollte das Immobilienregister vor dem Verkauf geprüft werden?
Vor Abschluss eines Kaufvertrages empfiehlt sich grundsätzlich eine umfassende Registerprüfung.
Hierbei können unter anderem folgende Fragen geklärt werden:
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Wer ist derzeit als Eigentümer eingetragen?
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Bestehen Hypotheken oder Grundpfandrechte?
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Wurden gerichtliche Arrestmaßnahmen eingetragen?
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Gibt es Verfügungsverbote?
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Bestehen Belastungen zugunsten Dritter?
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Wurden zwischenzeitlich Eigentumsänderungen vorgenommen?
Gerade bei geerbten Immobilien oder älteren Eigentumsnachweisen schafft eine sorgfältige Registerprüfung Rechtssicherheit für Verkäufer und Käufer gleichermaßen.
Verkauf einer geerbten Immobilie
Ein erheblicher Teil unserer Mandate betrifft Immobilien, die Mandanten durch Erbschaft erhalten haben.
Vor einem Verkauf muss jedoch regelmäßig zunächst das Nachlassverfahren abgeschlossen werden. Erst wenn das Eigentum ordnungsgemäß auf den Erben übertragen wurde, kann die Immobilie grundsätzlich verkauft werden.
Aus diesem Grund begleiten wir häufig zunächst die vollständige Nachlassabwicklung und anschließend den Immobilienverkauf. Für unsere Mandanten bedeutet dies eine rechtliche Betreuung aus einer Hand und die Vermeidung unnötiger Abstimmungsprobleme zwischen verschiedenen Dienstleistern.
Wie läuft ein Immobilienverkauf in der Ukraine ab?
Obwohl jeder Verkauf individuelle Besonderheiten aufweist, verläuft ein Immobilienverkauf häufig nach einem ähnlichen Schema.
Der Ablauf umfasst regelmäßig folgende Schritte:
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Prüfung der Eigentumsverhältnisse
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Registerprüfung der Immobilie
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Beschaffung fehlender Unterlagen
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Erstellung oder Prüfung einer Vollmacht
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Vorbereitung des Kaufvertrages
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Abstimmung mit Käufer und Notar
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notarielle Beurkundung
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Kaufpreiszahlung
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Eigentumsumschreibung
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Abschluss des Verkaufsverfahrens
Eine sorgfältige Vorbereitung jedes einzelnen Schrittes trägt wesentlich dazu bei, spätere Verzögerungen oder rechtliche Risiken zu vermeiden.
Welche Aufgaben übernimmt der ukrainische Notar?
Der Notar spielt beim Immobilienverkauf eine zentrale Rolle.
Er prüft unter anderem die Identität der Beteiligten, die erforderlichen Unterlagen sowie die gesetzlichen Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung.
Darüber hinaus beurkundet er den Kaufvertrag und nimmt die erforderlichen Eintragungen beziehungsweise Veranlassungen zur Eigentumsumschreibung vor.
Gerade bei internationalen Immobiliengeschäften empfiehlt sich eine sorgfältige Vorbereitung aller Unterlagen bereits vor dem Notartermin.
Wie erfolgt die Kaufpreiszahlung?
Der Kaufpreis ist regelmäßig der wichtigste Bestandteil des gesamten Immobiliengeschäfts. Deshalb sollte bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages eindeutig festgelegt werden, wann, auf welche Weise und unter welchen Voraussetzungen die Zahlung erfolgt.
In der Praxis werden insbesondere folgende Punkte geregelt:
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Höhe des Kaufpreises,
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Zeitpunkt der Zahlung,
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Zahlungsweg,
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Nachweis der Zahlung,
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Zeitpunkt der Eigentumsübertragung,
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Übergabe der Immobilie.
Eine sorgfältige Abstimmung dieser Punkte schafft Sicherheit für beide Vertragsparteien und trägt dazu bei, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Gerade bei internationalen Immobiliengeschäften empfiehlt es sich, den gesamten Zahlungsablauf bereits vor dem Notartermin rechtlich prüfen zu lassen.
Kann der Kaufpreis nach Deutschland überwiesen werden?
Viele Eigentümer möchten den Erlös aus dem Verkauf ihrer Immobilie auf ein Konto in Deutschland oder einem anderen EU-Mitgliedstaat erhalten.
Ob und in welcher Form dies möglich ist, hängt von den jeweils geltenden gesetzlichen und bankrechtlichen Vorschriften sowie den Nachweisen über die Herkunft der Gelder ab.
Bereits vor Abschluss des Kaufvertrages sollte geprüft werden,
Fragen zum Thema? Senden Sie dem Autor, Rechtsanwalt Sergej Petrusenko, eine Nachricht.
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welche Bankverbindung verwendet werden soll,
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welche Nachweise benötigt werden,
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welche Dokumente gegenüber der Bank vorzulegen sind,
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ob weitere Erklärungen erforderlich sind.
Eine frühzeitige Planung verhindert häufig spätere Verzögerungen bei der Auszahlung.
Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf in der Ukraine an?
Ob beim Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks Steuern anfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine pauschale Aussage ist deshalb nicht möglich.
Von Bedeutung können insbesondere sein:
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Dauer des Eigentums,
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Art der Immobilie,
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Anzahl der Immobilienverkäufe,
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Wohnsitz des Verkäufers,
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persönlicher Status des Verkäufers,
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Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalls.
Gerade bei Eigentümern mit Wohnsitz im Ausland empfiehlt sich vor Abschluss des Kaufvertrages eine individuelle steuerliche Prüfung, damit der Verkauf rechtssicher vorbereitet werden kann.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Eine häufig gestellte Frage lautet:
„Wie lange dauert der Verkauf meiner Immobilie?“
Auch hier gibt es keine allgemeingültige Antwort.
Die Dauer hängt unter anderem davon ab,
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ob sämtliche Unterlagen vollständig vorliegen,
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ob Registereintragungen berichtigt werden müssen,
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ob mehrere Eigentümer beteiligt sind,
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ob es sich um eine geerbte Immobilie handelt,
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wie schnell sich Käufer und Verkäufer einigen,
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wann ein Notartermin durchgeführt werden kann.
Eine gute Vorbereitung verkürzt den Ablauf häufig erheblich.
Welche Besonderheiten gelten für geerbte Immobilien?
Viele Eigentümer möchten eine Wohnung oder ein Haus verkaufen, das sie im Rahmen einer Erbschaft erhalten haben.
Vor dem Verkauf muss jedoch regelmäßig zunächst das Nachlassverfahren abgeschlossen werden. Erst wenn der Erbe als Eigentümer im staatlichen Register eingetragen ist, kann die Immobilie grundsätzlich wirksam verkauft werden.
Gerade bei deutsch-ukrainischen Erbfällen übernehmen wir häufig zunächst die Nachlassabwicklung und begleiten anschließend den Immobilienverkauf. Dadurch erhalten unsere Mandanten sämtliche rechtlichen Leistungen aus einer Hand.
Welche Fehler sollten Eigentümer vermeiden?
In unserer anwaltlichen Praxis begegnen uns immer wieder dieselben Probleme.
Zu den häufigsten Fehlern gehören:
Verzicht auf eine Registerprüfung
Nicht selten bestehen Belastungen oder Verfügungsbeschränkungen, die dem Eigentümer nicht bekannt sind.
Unvollständige Unterlagen
Fehlende Dokumente verzögern den Verkauf häufig erheblich.
Ungeeignete Vollmachten
Unvollständige oder fehlerhaft formulierte Vollmachten können dazu führen, dass einzelne Rechtshandlungen nicht vorgenommen werden können.
Unterschätzung steuerlicher Fragen
Steuerliche Aspekte sollten bereits vor Abschluss des Kaufvertrages geprüft werden.
Keine anwaltliche Vertragsprüfung
Der Kaufvertrag regelt erhebliche Vermögenswerte. Eine rechtliche Prüfung schützt vor vermeidbaren Risiken.
Schritt für Schritt zum erfolgreichen Immobilienverkauf
Ein strukturierter Ablauf erleichtert den gesamten Verkaufsprozess erheblich.
Regelmäßig empfiehlt sich folgendes Vorgehen:
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Eigentumsverhältnisse prüfen.
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Immobilienregister kontrollieren.
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Fehlende Unterlagen beschaffen.
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Vollmacht vorbereiten, sofern erforderlich.
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Käufer auswählen.
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Kaufvertrag rechtlich prüfen.
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Notartermin vorbereiten.
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Kaufpreiszahlung absichern.
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Eigentumsumschreibung durchführen.
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Abschluss des Verkaufs dokumentieren.
Diese Vorgehensweise trägt dazu bei, den Verkauf rechtssicher und möglichst effizient abzuwickeln.
Warum anwaltliche Unterstützung sinnvoll ist
Der Verkauf einer Immobilie ist regelmäßig mit erheblichen Vermögenswerten verbunden. Fehler bei der Vorbereitung, der Vertragsgestaltung oder der Kommunikation mit Behörden können zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen.
Gerade bei Eigentümern mit Wohnsitz im Ausland kommen weitere Herausforderungen hinzu. Unterschiedliche Rechtsordnungen, sprachliche Hürden und formale Anforderungen erschweren die eigenständige Abwicklung häufig erheblich.
Eine anwaltliche Begleitung bietet insbesondere folgende Vorteile:
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rechtliche Prüfung der Eigentumsverhältnisse,
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Registerprüfungen,
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Beschaffung fehlender Unterlagen,
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Vorbereitung von Vollmachten,
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Kommunikation mit Behörden und Notaren,
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rechtliche Prüfung des Kaufvertrages,
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Begleitung der Eigentumsumschreibung,
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deutschsprachige Betreuung während des gesamten Verfahrens.
Dadurch können viele Fehler vermieden und der gesamte Verkaufsprozess deutlich erleichtert werden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich persönlich in die Ukraine reisen?
In vielen Fällen ist dies nicht erforderlich. Je nach Sachverhalt kann ein bevollmächtigter Vertreter zahlreiche Schritte übernehmen.
Kann ich meine Wohnung aus Deutschland verkaufen?
Ja. Viele Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland verkaufen ihre Immobilie mit Unterstützung eines bevollmächtigten Rechtsanwalts.
Kann ich ein geerbtes Haus verkaufen?
Grundsätzlich ja. Zuvor muss jedoch regelmäßig das Nachlassverfahren abgeschlossen und das Eigentum auf den Erben übertragen werden.
Welche Unterlagen benötige ich?
Dies hängt vom Einzelfall ab. Regelmäßig werden Eigentumsnachweise, Identitätsdokumente, Registerunterlagen sowie gegebenenfalls Erbnachweise benötigt.
Muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden?
Ja. Der Immobilienverkauf erfolgt grundsätzlich durch einen ukrainischen Notar.
Wie lange dauert der Verkauf?
Dies richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und insbesondere nach der Vollständigkeit der Unterlagen sowie der Vorbereitung des Verkaufs.
Können Sie den gesamten Verkauf übernehmen?
Ja. Wir begleiten auf Wunsch den gesamten Verkaufsprozess – von der ersten Prüfung über Registerauskünfte und Vollmachten bis zur notariellen Eigentumsübertragung.
Unterstützen Sie auch beim Verkauf geerbter Immobilien?
Ja. Wir übernehmen sowohl die Nachlassabwicklung als auch den anschließenden Verkauf der Immobilie.
Fazit
Der Verkauf einer Immobilie in der Ukraine ist für Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland, Österreich oder der Schweiz regelmäßig auch ohne persönliche Reise möglich. Voraussetzung ist jedoch eine sorgfältige rechtliche Vorbereitung, die Prüfung der Eigentumsverhältnisse sowie die vollständige Zusammenstellung aller erforderlichen Unterlagen.
Insbesondere bei geerbten Immobilien, älteren Eigentumsnachweisen oder grenzüberschreitenden Sachverhalten empfiehlt sich eine frühzeitige anwaltliche Begleitung. So lassen sich rechtliche Risiken reduzieren, Verzögerungen vermeiden und der Verkaufsprozess effizient gestalten.
Unsere Kanzlei begleitet seit 2004 deutschsprachige Mandanten beim Verkauf von Wohnungen, Häusern und Grundstücken in der Ukraine. Wir prüfen Eigentumsverhältnisse, beschaffen fehlende Unterlagen, übernehmen Registerprüfungen, vertreten unsere Mandanten aufgrund einer Vollmacht gegenüber Behörden und Notaren und begleiten den gesamten Verkaufsprozess bis zur Eigentumsumschreibung. Auf Wunsch erhalten Sie sämtliche rechtlichen Leistungen aus einer Hand – kompetent, deutschsprachig und ohne unnötige Reisen in die Ukraine.
Weitere Informationen:
https://ahrens.kiev.ua/Immobilienkauf-Ukraine-357-de.html