Ersatzvereinbarungen nichtig
Bestimmte Entscheidungen in Angelegenheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedürfen einstimmiger Beschlüsse der Wohnungseigentümer. Hierzu gehören unter anderem die Genehmigung baulicher Veränderungen sowie Abweichungen von der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung. In der Praxis werden Entscheidungen über solche Angelegenheiten oft nur mehrheitlich getroffen, in der Hoffnung, der Beschluss werde von keinem der Wohnungseigentümer angefochten. Derartige Entscheidungen bezeichnet man oft als “Ersatzvereinbarung” oder “Zitterbeschluss”. Sofern die Beschlüsse von keinem der Wohnungseigentümer fristgerecht angefochten wurden, hatten sie in der Rechtsprechung bislang Bestand.
Nunmehr vertritt der Bundesgerichtshof die Auffassung, dass den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt, in Abweichung der gesetzlichen Regelungen über Angelegenheiten, die der Einstimmigkeit bedürfen, mehrheitliche Entscheidungen herbeizuführen. Derartige Beschlüsse sind daher von Anfang an nichtig und müssen, um ihre Unwirksamkeit herbeizuführen, auch nicht innerhalb der gesetzlichen Frist angefochten werden.
Beschluss des BGH vom 20.09.2000; Az.: V ZB 58/99