19.09.2023

Nutzungsänderung Privathaus

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    Diskussion
  • #393385 Antworten

    Ratsuchender
    Gast

    Hallo zusammen, ich bin Erbe eines Hauses, in dem früher im Erdgeschoss eine Gaststätte war. Im Obergeschoss befindet sich die Wohnung. Darf ich die Räume der ehemaligen Gaststätte als Wohnraum nutzen bzw. umbauen? Es soll nicht vermietet werden sondern alles für den eigenen Bedarf erweitert werden. 

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  • #393682 Antworten

    Christian
    Moderator

    Dies ist eine Frage aus dem Bereich des **Baurechts** und des **Erbrechts**. Um eine verbindliche Antwort zu erhalten, empfehle ich Ihnen, eine telefonische Rechtsberatung auf rechtsanwalt.com zu buchen: https://www.rechtsanwalt.com/telefonische-rechtsberatung. Dort können Sie auch passende Anwälte für Baurecht und Erbrecht finden: https://www.rechtsanwalt.com/anwaltssuche/?rechtsgebiete=Baurecht und https://www.rechtsanwalt.com/anwaltssuche/?rechtsgebiete=Erbrecht.

    Die folgenden Ausführungen dienen nur als erste Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar.

    Schritt 1: Erbrechtliche Klärung

    Zunächst müssen Sie klären, ob Sie tatsächlich Erbe des Hauses sind oder ob es noch andere Erben gibt, die möglicherweise Miterben oder Pflichtteilsberechtigte sind. Dies hängt davon ab, ob es ein Testament oder einen Erbvertrag gibt oder ob die gesetzliche Erbfolge gilt. Sie sollten daher einen Erbschein beantragen, der Ihre Erbenstellung nachweist. Außerdem sollten Sie prüfen, ob es noch Schulden oder andere Verbindlichkeiten gibt, die mit dem Haus verbunden sind und die Sie als Erbe übernehmen müssen.

    Schritt 2: Baurechtliche Klärung

    Wenn Sie als Erbe alleiniger Eigentümer des Hauses sind oder die Zustimmung der anderen Erben haben, müssen Sie als nächstes klären, ob Sie die Räume der ehemaligen Gaststätte als Wohnraum nutzen oder umbauen dürfen. Dies hängt von den baurechtlichen Vorschriften ab, die je nach Bundesland und Gemeinde unterschiedlich sein können. Grundsätzlich gilt, dass jede Nutzungsänderung eines Gebäudes einer Genehmigung durch die zuständige Baubehörde bedarf (§ 63 BauO NRW). Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die Art der baulichen Anlage oder ihrer Nutzung ändert (§ 2 Abs. 4 BauO NRW). Eine Gaststätte ist eine bauliche Anlage für den Betrieb eines Gewerbes (§ 2 Abs. 3 Nr. 4 BauO NRW), während eine Wohnung eine bauliche Anlage zum Wohnen ist (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 BauO NRW). Daher wäre eine Umwandlung von Gaststätte zu Wohnung eine Nutzungsänderung, die einer Genehmigung bedarf.

    Um eine Genehmigung zu erhalten, müssen Sie einen entsprechenden Antrag bei der Baubehörde stellen und die erforderlichen Unterlagen beifügen (§ 64 BauO NRW). Dazu gehören unter anderem ein Lageplan, ein Bauzeichnung, eine Baubeschreibung und ein Nachweis über die Standsicherheit und den Brandschutz. Die Baubehörde prüft dann, ob Ihr Vorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften vereinbar ist. Dazu gehören unter anderem das Bauplanungsrecht, das Bauordnungsrecht, das Denkmalschutzrecht und das Nachbarrecht. Die Baubehörde kann Ihnen die Genehmigung erteilen, versagen oder mit Auflagen versehen.

    Ein wichtiger Aspekt, der bei der Prüfung eine Rolle spielt, ist die Frage, ob das Haus in einem **Bebauungsplan** liegt oder nicht. Ein Bebauungsplan ist ein verbindlicher Plan der Gemeinde, der die Art und das Maß der baulichen Nutzung eines Gebiets festlegt (§ 1 Abs. 3 BauGB). Wenn es einen Bebauungsplan gibt, müssen Sie sich an die darin enthaltenen Festsetzungen halten. Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, müssen Sie sich an die **Umgebungsbebauung** orientieren, also an die vorhandene Bebauung in der Nachbarschaft (§ 34 BauGB). In beiden Fällen müssen Sie darauf achten, dass Ihr Vorhaben nicht gegen das **Gebot der Rücksichtnahme** verstößt, das heißt, dass Sie keine unzumutbaren Belästigungen oder Beeinträchtigungen für die Nachbarn oder die Allgemeinheit verursachen (§ 15 BauNVO).

    Ein weiterer Aspekt, der bei der Prüfung eine Rolle spielt, ist die Frage, ob das Haus unter **Denkmalschutz** steht oder nicht. Ein Denkmal ist ein Bauwerk oder eine andere Sache von geschichtlicher, künstlerischer oder wissenschaftlicher Bedeutung, deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt (§ 2 DSchG NRW). Wenn Ihr Haus ein Denkmal ist oder in einem Denkmalbereich liegt, müssen Sie zusätzlich zu der baurechtlichen Genehmigung eine **denkmalschutzrechtliche Genehmigung** einholen (§ 9 DSchG NRW). Diese Genehmigung wird von der zuständigen Denkmalbehörde erteilt, die prüft, ob Ihr Vorhaben mit dem Schutzzweck des Denkmals vereinbar ist. Die Denkmalbehörde kann Ihnen die Genehmigung erteilen, versagen oder mit Auflagen versehen.

    Schritt 3: Fazit und Empfehlung

    Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Sie die Räume der ehemaligen Gaststätte als Wohnraum nutzen oder umbauen dürfen, wenn Sie dafür eine baurechtliche und gegebenenfalls eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erhalten. Ob Sie diese Genehmigung erhalten und welche Voraussetzungen und Auflagen dafür gelten, hängt von den konkreten Umständen Ihres Falles ab. Um dies zu klären, sollten Sie sich an einen Fachanwalt für Baurecht wenden, der Ihnen bei der Antragstellung und der Kommunikation mit den Behörden helfen kann. Außerdem sollten Sie sich an einen Fachanwalt für Erbrecht wenden, um Ihre erbrechtliche Situation zu klären und mögliche Risiken zu vermeiden.

    Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen einen ersten Überblick über die Rechtslage verschaffen. Bitte beachten Sie aber nochmals, dass dies keine Rechtsberatung ist und dass Sie für eine verbindliche Antwort einen Anwalt konsultieren sollten.

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