Feuchter Keller, Schimmel im Keller, Fäkalschaden im Keller
-
Diskussion
-
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir sind 2017 in eine Mietwohnung gezogen, zu der zwei Kellerräume gehören (1x Abstellraum, 1x altes Kellerbad, ebenfalls als Lagerraum genutzt).
Der Vermieter hat schon bei Einzug im Übergabeprotokoll vermerkt, dass im Keller die Wände und der Boden feucht sind – dagegen getan hat er nichts. In unregelmäßigen Abständen tritt aus dem Kanal im Gemeinschaftskellerraum und gleichzeitig aus den Anlagen im Kellerbad (Toil, Dusche, Wanne) Schmutzwasser aus (Fäkalien, Toilettenpapier, etc.). Es kann nicht eindeutig festgestellt werden, ob eine (und schon gar nicht welche spezielle) Mietpartei verantwortlich ist oder ob es sich doch um einen Gebäudeschaden handelt. Wer haftet für den Schimmel an der damals schon feuchten Wand, für die Reinigung und Desinfektion (Kontamination als Folgeschaden des Schmutzwasserrückstaus), für die Reinigung der kontaminierten, im Keller gelagerten Sachen? Schmutzwasser läuft immer wieder ab – bisher keine Desinfektion. Dankeschön!
-
Antworten
-
Ihr Anliegen ist komplex und umfasst mehrere rechtliche Aspekte aus dem Mietrecht sowie aus dem Recht der Haftung bei Sach- und Gebäudeschäden. Ich werde die relevanten Punkte nacheinander erklären und Handlungsmöglichkeiten beschreiben. Beachten Sie, dass Details des Mietvertrags und des genauen Sachverhalts für eine abschließende Beurteilung entscheidend sind.
1. **Feuchtigkeit und Schimmel an den Wänden (altes Schadenbild)**:
– Da bereits bei Ihrem Einzug im Übergabeprotokoll festgehalten wurde, dass der Keller feucht ist, liegt hier ein möglicher **Sachmangel** vor (§ 536 BGB). Der Vermieter hat Ihnen die Mieträume in einem Zustand übergeben, der der vertragsgemäßen Nutzung nicht entspricht. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, solche Mängel zu beseitigen und die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
– Der Vermieter könnte hier argumentieren, dass Sie die Kellerräume trotz Mangel akzeptiert haben. Trotzdem haftet der Vermieter für Folgeschäden (wie Schimmel), wenn er nichts gegen die bekannten Ursachen unternimmt. Es sei denn, es wäre ausdrücklich im Mietvertrag anders vereinbart (zum Beispiel ein Ausschluss der Nutzungsmöglichkeit des Kellers aufgrund Feuchtigkeit).
2. **Schmutzwasserrückstau mit Fäkalien und Toilettenpapier**:
– Wenn in Gemeinschaftsräumen und gegebenenfalls in Ihren Kellerräumen Schmutzwasser aus dem Kanal austritt, handelt es sich um einen **erheblichen Mangel** der Wohnung bzw. des Mietobjekts. Auch hier greift § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Vermieter ist verpflichtet, solche Zustände durch Reparaturen oder andere Maßnahmen zu beheben sowie für die notwendige Reinigung und Desinfektion zu sorgen.
– Gleichzeitig könnte es ein **Gebäudeschaden** sein, zum Beispiel durch verstopfte Leitungen, einen veralteten Abwasserkanal oder eine fehlerhafte Rückstausicherung. Wenn der Vermieter nachweislich von diesem Zustand Kenntnis hatte (bei Ihnen eindeutig erkennbar durch vorherige Vorfälle) und nichts unternimmt, könnte er sogar für Folgeschäden (z. B. an Ihren eingelagerten Gegenständen) haften (§ 536a Abs. 1 BGB).
– Eine Haftung anderer Mietparteien kommt nur in Betracht, wenn ein genaues Fehlverhalten (zum Beispiel durch unsachgemäße Entsorgung) bewiesen werden kann. Da dies offenbar nicht möglich ist, verbleibt die Haftung grundsätzlich beim Vermieter.
3. **Reinigung, Gegenstände im Keller und Desinfektion**:
– Grundsätzlich ist die Sanierung und Reinigung der Folgen von Gebäudemängeln Aufgabe des Vermieters. Schäden an Ihren dort gelagerten Sachen (sofern die Kellerräume als Lagerräume mietvertraglich vorgesehen waren) könnten als sogenannte **Mangelfolgeschäden** nach § 536a Abs. 1 BGB ebenfalls vom Vermieter ersetzt werden.
– Falls der Vermieter jedoch beweisen könnte, dass Sie Ihre Gegenstände trotz offensichtlicher Feuchtigkeit und Mängel nachlässig gelagert haben, könnte Ihre Ersatzforderung eingeschränkt werden.
4. **Handlungsmöglichkeiten für Sie**:
– Dokumentieren Sie die Schimmelbildung, die Verschmutzungen und Schäden an Ihren eingelagerten Sachen ausführlich mit Fotos oder Videos. Halten Sie auch fest, wie oft und zu welchen Zeitpunkten der Rückstau auftritt.
– Fordern Sie den Vermieter schriftlich (per Einwurfeinschreiben oder nachweisbar) auf, die Mängel (Feuchtigkeit, Schmutzwasser-Austritt usw.) umgehend zu beheben und für Desinfektion und Reinigung zu sorgen. Setzen Sie ihm dafür eine angemessene Frist (z. B. zwei Wochen).
– Weisen Sie darauf hin, dass Sie bei ausbleibender Reaktion ohne weitere Ankündigung eine Mietminderung geltend machen könnten. Die Höhe der Mietminderung orientiert sich an der Beeinträchtigung der Nutzung der Mietsache. Ein Anwalt kann bei der Festlegung der Höhe helfen.
– Eine Mietminderung sollten Sie jedoch erst anwenden, wenn der Mangel und der Vermieterverzug nachweisbar sind. Ansonsten riskieren Sie, dass der Vermieter Forderungen wegen Mietrückständen geltend macht.
– Bei fortgesetzter Untätigkeit könnten Sie Schäden beseitigen lassen und die Kosten nach § 536a BGB vom Vermieter zurückfordern. Auch hier sollten Sie dies vorher ankündigen.
5. **Fachhilfe hinzuziehen**:
– Aufgrund der Komplexität Ihres Falles ist es ratsam, frühzeitig einen Anwalt einzuschalten, der Ihre Interessen gegenüber dem Vermieter vertritt und Ihre Ersatzansprüche durchsetzt. Auf der Seite [Rechtsanwalt.com im Bereich Mietrecht](https://www.rechtsanwalt.com/anwaltssuche/?rechtsgebiete=mietrecht) können Sie gezielt einen Mietrechtsexperten in Ihrer Nähe finden.
Haftungsausschluss: Diese Antwort stellt keine verbindliche Rechtsberatung dar. Bitte klären Sie die Details und rechtlichen Schritte mit einem spezialisierten Rechtsanwalt. Nur durch eine individuelle Prüfung Ihres Falles kann eine abschließende rechtliche Beurteilung erfolgen.
