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Rechtliche Grundlagen und Besonderheiten bei der Errichtung einer Immobilie


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Rechtliche Grundlagen und Besonderheiten bei der Errichtung einer Immobilie

23. Februar 2007 | erstellt von Rechtliche Grundlagen und Besonderheiten bei der Errichtung einer Immobilie

Das bürgerliche Gesetzbuch als allgemeinste Regelung der Leistungsbeziehung zwischen Vertragsparteien regelt die Interessenlage im Rahmen eines Bauvertrages nur höchst unvollkommen. Dies erklärt sich damit, dass es sich bei einem Bauwerk in aller Regel um ein Unikat handelt, welches eine recht aufwendige Koordination der Vertragsleistungen und der Kooperation der Leistungserbringer erfordert.

Aus diesem Grund erbringen die Unternehmen des Baugewerbes bzw. der Bauwirtschaft ihre Leistungen typischerweise nur auf der Grundlage der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B, im Folgenden nur VOB/B genannt.

Auf dieser Grundlage hat sich das Bauvertragsrecht zu einer eigenständigen Rechtsmaterie entwickelt, die keineswegs einfach und nicht leicht zu überschauen ist.

Der Autor will mit dieser Darstellung eine knapper Erörterung der wesentlichen Grundlagen diese Regelung vornehmen. Besonderheiten der Interessenlage bzw. Streitigkeiten im Rahmen der Erstellung eines Hauses gehören in die Hände von fachlichspeziell geschulten Juristen, zumal die Regelungen der VOB/B in vielerlei Hinsicht durchaus auch Verschärfungen der ansonsten geltenden Rechtslage enthalten. Ein Bauvertrag kommt nach den allgemeinen Grundsätzen durch Angebot und Annahme zustande.

Die erste Schwierigkeit für die Bauvertragsparteien besteht bereits darin, die häufig umfangreichen und komplexen vertraglichen Bauleistungen (das so bezeichnete „Bausoll“) hinreichend präzise zu bestimmen. Dies geschieht in aller Regel durch Erstellung eines Leistungsverzeichnisses, in welchem die erforderlichen Arbeiten nach Leistungspositionen aufgeschlüsselt sind. Auf Basis dieses LV gibt der Auftragsnehmer sein Vertragsangebot ab, indem er das LV mit seinen Angebotpreisen versieht und dem Auftraggeber übergibt. Dieser entscheidet alsdann, ob er dieses Angebot annimmt.

Die verschiedenen Beteiligten am Bauvorhaben erfordern es, dass außer dem Bauherrn und dem unmittelbaren Bauvertragspartner auch weitere Personen beteiligt werden müssen, namentlich auf Seiten des Auftraggebers häufig die Architekten und Tragwerksplaner, Lüftungs- und Klimatechniker, Bodengutachter und Vermessungsingenieure.

Auch auf Seiten der Auftragnehmer ist eine starke Aufteilung der verschiedenen Bauaufgaben zu beobachten, was es letztlich mit sich bringt, dass häufig Auftragnehmer nur noch die Planung und Koordination der Gewerke übernehmen, diese dann aber durch nachgeordnete Gewerke, so genannte Subunternehmer, ausgeführt werden. Diese Dinge führen gelegentlich zu mehrstufigen Vertragsbeziehungen und teilweise erheblichen Risiken für die Baubeteiligung.

Dort unterscheidet die Praxis folgende wichtige Formen des Einsatzes von Unternehmen:

  • der vom Bauherrn beauftragte Hauptunternehmer überlässt die Ausführung eines Teils der Leistungen kraft eigener vertraglicher Vereinbarungen nachgeordneten Subunternehmern, die ihrerseits in keiner vertraglichen Beziehung zum Bauherrn stehen,
  • der Generalunternehmer unterscheidet sich vom Hauptunternehmer dadurch, dass er sämtliche zur Durchführung des Bauvorhabens erforderlichen Bauleistungen übernommen hat,
  • auch ein so genannter Generalunternehmer hat sich gegenüber dem Bauherren zur Herstellung des gesamten Bauwerkes verpflichtet, lässt aber sämtliche Bauleistungen durch einen Subunternehmer ausführen,
  • vom Totalunternehmer und Totalübernehmer spricht man, wenn zu den Bauleistungen auch noch die für die Realisierung des Bauvorhabens erforderlichen Planungsleistungen übernommen werden,
  • Ein so genannter Baubetreuer verpflichtet sich, auf dem Grundstück des Bauherrn für dessen Rechnung ein Bauvorhaben auszuführen,
    Ein Bauträger übernimmt es, auf einem eigenen oder von ihm noch zu erwerbenden Grundstück ein Bauwerk für fremde Rechnung zu errichten

Soweit die grundsätzlichen Besonderheiten der Rechtsgrundlagen bei Errichtung einer Immobilie.

Zum Bauvertrag selbst noch folgende Empfehlungen:

1. Der Bauvertrag muss grundsätzlich schriftlich abgefasst werden.

Der Bauherr hat in aller Regel die Darlegungs- und Beweislast, wenn es zu späteren Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien kommt. Dann ist es oft erforderlich, auf schriftlich niedergelegte Vereinbarungen verweisen zu können.

2. Die Vereinbarung eines Festpreises muss ausdrücklich erfolgen.

Erst durch eine Festpreisvereinbarung werden die Baukosten und damit der Finanzierungsbedarf für den Bauherrn kalkulierbar. Im Rahmen einer solchen Festpreisvereinbarung ist eine detaillierte Baubeschreibung zu treffen, also genaue Angaben über die Materialien und die Ausstattung der Räume.

3. Abschlagszahlungen sind grundsätzlich nach Baufortschritt zu leisten.

Der Bauherr hat für den Fall der Insolvenz eines Bauunternehmers nur dann Sicherheit, wenn er seine Abschlagszahlungen nach dem Baufortschritt des Unternehmers geleistet hat. Nur in diesem Fall ist sein Geld nicht verloren. Teils ist es auch sinnvoll, vor der Leistung von Abschlägen eine Teilabnahme durchzuführen, um bereits sehr frühzeitig Mängelbeseitigungen verlangen zu können. Auch schafft eine frühzeitige Mängelrüge Klarheit, wer für den Mangel konkret verantwortlich war. Dies ist namentlich bei Einschaltung mehrerer Subunternehmer von erheblicher Bedeutung.

4. Bauvertragsparteien sollen Skonto vereinbaren.

Eine solche Skontovereinbarung, objektiv handelt es sich um einen Preisnachlass bei einer rechtzeitigen Zahlung, kann erhebliche finanzielle Vorteile mit sich bringen. Das Bauunternehmen muss sich allerdings darauf nicht einlassen.

5. Festlegung von Bauausführungsfristen und Vereinbarung von Vertragstrafen

Es ist äußerst sinnvoll, dass der Bauherr verbindliche Vertragsfristen vereinbart und für den Fall der Überschreitung der Ausführungszeiträume auch Vertragsstrafen festgesetzt werden. Zu dieser Thematik gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung, sodass derartige Vertragsgestaltungen nur unter zu Hilfenahme eines auf Baurecht spezialisierten Anwaltes erfolgen sollte.

6. Wichtig: 5jährige Verjährungsfrist des BGB festschreiben.

Die VOB/B schafft für den Bauherrn regelmäßig Unsicherheiten! Sie enthält eine nur 2jährige Verjährungsfrist für die Gewährleistung. Verjährungsfristen beginnen im Übrigen mit der Abnahme der Bauleistung zu laufen.

7. Der Bauherr soll eine Gewährleistungsbürgschaft verlangen.

Für den Fall der Insolvenz eines Bauunternehmers ist das Gewährleistungsrecht praktisch wertlos. Dieses Risiko sichert die Gewährleistungsbürgschaft ab.