Wenn an der gemieteten Sache zum Beispiel an der Wohnung während der Mietzeit ein Mangel auftritt, muss der Mieter nach § 536 BGB weniger Miete zahlen, als im Vertrag vereinbart war. Dies wird als Mietminderung bezeichnet.
Die Mietminderung wird als ein bestimmter Prozentsatz der Bruttomiete berechnet. (BGH Urteil vom 06.04.2005 – AZ XII ZR 225/03)
Bei der Minderung gilt es jedoch einige Formalitäten zu beachten. Wenn hier Fehler gemacht werden, kann dies den Verlust der Wohnung zur Folge haben.
Zunächst muss der Vermieter über den Mangel informiert werden. Hier lauern bereits die ersten Fallen. Theoretisch reicht ein Anruf beim Vermieter. Wenn dieser bestreitet, über den Mangel informiert worden zu sein, muss der Mieter beweisen, wann er den Vermieter informiert hat.
Jetzt werden viele glauben, dass man das Telefongespräch nur aufnehmen muss, um die Beweise zu haben. Schon wurde der 1. Fehler gemacht. Ohne die Zustimmung des Vermieters ist die Aufnahme strafbar. (§201 StGB) Die Folge kann ein Verwertungsverbot sein.
Wenn Sie das Telefonat aufnehmen wollen, müssen Sie zu Beginn des Telefonats um Erlaubnis fragen und dafür sorgen, dass die Zustimmung des Vermieters auch auf dem Band verzeichnet ist.
Viel einfacher ist dagegen, die Freisprechfunktion des Telefons einzuschalten und Bekannte als Zeugen mithören zu lassen. Diese Zeugen sollten sich dann sofort nach dem Gespräch ein Gedächtnisprotokoll anfertigen. Denn bis zu einem eventuellen Prozess vergeht oft viel Zeit. Da gerät vieles in Vergessenheit, was nicht sofort aufgeschrieben wird.
Wer auf Nummer Sicher gehen will, macht die Mängelmeldung schriftlich. Sie können sich den Empfang auf einer Kopie der Mängelmeldung bestätigen lassen.
Ist die persönliche Übergabe nicht möglich, hilft ein Einschreiben mit Rückschein. Doch auch hier kann der Vermieter noch behaupten, dass nur ein leeres Blatt im Umschlag war.
Also müssen Sie eine Kopie der Mängelmeldung machen. Ein Zeuge sollte lesen, was Sie schreiben und beobachten, wie Sie das Schreiben in den Umschlag stecken und diesen verschließen.
Damit Sie den Brief unterwegs nicht austauschen können, sollte der Zeuge mit zur Post kommen und den Brief bis zur Aufgabe am Postschalter lückenlos beobachten.
Sie haben den Rückschein erhalten und zusammen mit der Kopie der Mängelmeldung abgeheftet. Nun können Sie nachweisen, wann Sie den Vermieter informiert haben.
Jetzt können Sie die Miete mindern. Dies jedoch erst ab dem Tag, an dem der Vermieter die Mängelmeldung nachweisbar erhalten hat. Es ist nicht möglich erst mit dem nicht gemeldeten Mangel zu leben und dann über Monate oder Jahre rückwirkend zu mindern. Denn der Vermieter muss die Gelegenheit haben, den Mangel zu beseitigen. Dafür muss er zunächst über den Mangel informiert werden.
Eine Ausnahme hiervon ist die Minderung wegen Baulärm durch vom Vermieter durchgeführte Bauarbeiten. Hier kann ab dem 1. Tag der Bauarbeiten gemindert werden.
Nachdem nun feststeht, ab wann die Miete gemindert werden darf, stellt sich die Frage um wie viel Prozent darf gemindert werden?
Aus Sicht des Mieters ist der Mangel oft so gravierend, dass 100 % angemessen sind. Aus Sicht des Vermieters handelt es sich um einen unerheblichen Mangel, der nicht zur Minderung berechtigt.
Wird zu viel gemindert gerät der Mieter wegen der Differenz zwischen vorgenommener und berechtigter Minderung in Verzug. Beträgt dieser Verzug 2 Monatsmieten kann der Vermieter nach § 543 II Nr. 3 BGB fristlos kündigen. Wird erst nach der Kündigung geklärt, welche Mietminderung angemessen ist, kann es für den Mieter zu spät sein.
Dann können Sie in der Mängelmeldung gleich ankündigen, um wie viel % Sie mindern und dies mit dem entsprechenden Urteil belegen. Wenn Sie schreiben nach Urteil des Gerichts XY vom …(Datum der Entscheidung und Aktenzeichen) sind X % Minderung angemessen, wirkt dies auf den Vermieter besser, als wenn Sie sich nach Lust und Laune ausdenken, um welchen Betrag Sie mindern wollen.
Viele Prozesse können so vermieden werden.
Da jedoch kein Fall mit dem anderen identisch ist, kann dies nur ein erster Anhaltspunkt sein, der die Einzelfallprüfung nicht ersetzen kann, wenn Ihr Vermieter die Minderung trotzdem für unangemessen hält.
Deshalb fordern Sie den Vermieter in der Mängelmeldung auf innerhalb von 2 Wochen nach Erhalt der Mängelmeldung schriftlich zu bestätigen, dass die Miete um X % gemindert ist.
Erfolgt diese Bestätigung, können Sie mindern. Für den Fall, dass die Bestätigung nicht fristgerecht schriftlich bei Ihnen eingeht, kündigen Sie an, dass Sie die ungeminderte Miete zunächst unter Vorbehalt der Nachprüfung weiter zahlen und vor Gericht auf Feststellung klagen, dass die Miete ab dem Tag, an dem der Vermieter nachweislich von dem Mangel erfuhr, bis zur Mängelbeseitigung um X % gemindert ist.
Der Prozess wird einige Monate dauern. Danach wissen Sie dann, in welcher Höhe die Minderung berechtigt war. Den während der Prozessdauer zu viel gezahlten Betrag, rechnen Sie dann mit Ihren zukünftigen Mietzahlungen auf.
Wenn feststeht, dass Sie wegen eines Mangels mindern können, muss der Vermieter beweisen, dass und wann der Mangel wieder beseitigt wurde. Bis zu dem Tag, an dem der Mangel nachweisbar behoben wurde, können Sie mindern.