Die Immobilie und neue Vermögens S.L. Sociedad Patrimonial
Ein heisses Thema das viele Residenten und Nichtresidenten mit Immobilieneigentum in Spanien interessiert, ist die spanische S.L. und die Einbringung der Immobilie in die S.L. Bekannt sind meist schon die steuerlichen Vorteile dieser Möglichkeit.
Hinzu kommt nun, dass es seit 01.01.2003 die sogenannte „sociedad patrimonial“ (Vermögensverwaltungsgesellschaft) gibt. Mit dem Gesetz L 46/2002 wurde die steuerliche Behandlung der rein vermögensverwaltenden Gesellschaften reformiert.
Diese steuerliche Sonderbehandlung wirkt sich vor allem auf die Besteuerung spanischer Immobilien innerhalb dieser vermögensverwaltenden Gesellschaften aus.
Wann liegt jedoch ein vermögensverwaltende Gesellschaft in diesem Sinne vor ?
Es müssen verschiedene Voraussetzungen, die Zusammensetzung des Gesellschaftsvermögens und die Gesellschafter betreffend, vorliegen. So muss sich das Kapital der Gesellschaft zu mehr als 50% aus Vermögenswerten zusammensetzen oder darf es sich bei mehr als 50% um nicht an wirtschaftliche Aktivitäten gebundenes Vermögen handeln. In Bezug auf die Gesellschafter müssen 10 oder weniger Gesellschaftern mehr als 50% des Gesellschaftskapitals gehören oder alternativ einer Familie. Der Verwandtschaftsbegriff wird hier sehr weit gefasst, so dass darunter auch der Ehegatte und, neben den Blutsverwandten, auch Personen in einem Verschwägerten-Verhältnis zu verstehen sind.
Eine weitere Bedingung ist, dass diese Voraussetzungen an mehr als 90 Tagen des Geschäftsjahres vorliegen. Bei der Besteuerung der Einkünfte einer solchen Sociedad Patrimonial hat sich der spanische Gesetzgeber für einen festen, aber dualen Steuersatz entschieden. Die Bemessungsgrundlage gliedert sich daher in einen allgemeinen Teil, in dem die Einkünfte einem Steuersatz von 40% unterliegen und einen besonderen Teil, dessen Einkünfte mit 15% versteuert werden, worunter vor allem der Verkauf von Immobilien fällt. Denn verkauft ein Nichtresident eine Immobilie, die er nach 1994 gekauft hat, so muss er 35 % Gewinnzuwachssteuer (Spekulationssteuer) zahlen. Der Gewinnzuwachs als Grundlage für diese Gewinnzuwachssteuer, ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungswert und diese ist auf Grund der starken Wersteigerung der Immobilien in Spanien in den letzten Jahren, oft sehr hoch.
Dagegen zahlt die sociedad patrimonial bei Vorliegen der Voraussetzungen nur 15 % dieses oft erheblichen Gewinnzuwachses.
Nichtresidenten müssen auch jährlich eine Einkommens- und Vermögenssteuer für die Immobilie zahlen. Diese fällt bei der S.L. weg. Bei der Vermögens S.L. betragen die jährlichen Steuern auf ihre Immobilien generell 2%, in den meisten Fällen aber nur 1,1% des Katasterwertes. Der sich daraus ergebende Betrag wird zu 40% versteuert. Der Katasterwert ist jedoch niedrig. Zu beachten ist noch, dass bei Einbringung der Immobilie in die S.L. eine Kapitalerhöhungssteuer von 1 % des Einbringungswertes fällig wird.Die Besteuerung der Gesellschafter richtet sich ebenfalls nach verschiendenen Kriterien.Je nachdem, ob es sich bei dem Gesellschafter um natürliche Person handelt oder um eine Gesellschaft und ob diese in Spanien resident ist oder nicht, ergeben sich unterschiedliche steuerliche Konsequenzen.
Wie im Einzelfall die Einbrigung Ihrer Immobilie in eine S.L. durchgeführt werden sollte und wie hoch die Kosten dafür sind, sollten Sie vorab mit Ihrem Steuerberater und Anwalt klären.
Christian Gerboth L.L.M. Rechtsanwalt Zulassung Spanien/Deutschland