Willenserklärungen, die mit Einverständnis des Erklärungsempfängers diesem gegenüber nur zum Schein abgegeben werden, sind nichtig nach § 117 Abs. 1 BGB. Wenn die Parteien einverständlich nur den äußeren Schein eines Rechtsgeschäftes hervorrufen wollen, die Rechtsfolgen ihnen jedoch unerwünscht sind, liegt ein solches Scheingeschäft vor. Es fehlt den Parteien am Rechtsbindungswillen.

Nach § 117 Abs. 2 BGB gelten für Rechtsgeschäft, die andere Rechtsgeschäfte verdecken sollen, die Regelungen für das verdeckte Geschäft. Wenn also bei einem Grundstückskauf die Parteien einen niedrigeren Kaufpreis im Vertrag angeben, um z.B. Grunderwerbssteuer oder Maklercourtage zu sparen, ist der beurkundete Grundstückskaufvertrag nichtig aufgrund des falschen Kaufpreises. Das gewollte Geschäft ist aufgrund von Formmangel nach § 311b  I 1 BGB nichtig. Dieser Mangel kann jedoch durch Auflassung und Eintragung geheilt werden.