Wie muss eine Eigenbedarfskündigung aussehen?

Verfasst von Christian Schebitz am 21. Juli 2015

Eigenbedarf
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Es kommt immer wieder vor, dass ein Vermieter eine vermietete Wohnung selbst oder durch einen Angehörigen nutzen lassen möchte. In den meisten Fällen sind die aktuellen Mieter jedoch nicht von der Vorstellung angetan, ihre teilweise jahrelang bewohnten Räume verlassen zu müssen und legen Widerspruch gegen die Kündigung ein. Aus diesem Grund müssen bei einer Eigenbedarfskündigung einige Dinge und zahlreiche Formalitäten beachtet werden, um ihre Gültigkeit zu gewährleisten:

Aufbau der Kündigung

Bei der formellen Gestaltung der Eigenbedarfskündigung sind einige wichtige Punkte zu beachten, die sonst leicht zu einem Einspruch vonseiten des Mieters führen können. Die Kündigung muss in Form eines schriftlichen und unterschriebenen Originaldokuments dem Mieter am besten persönlich und vor einem Zeugen übergeben werden. Der Erhalt sollte im Idealfall quittiert werden. Die Kündigung muss über einen Briefkopf mit den Adressen der beteiligten Parteien und eine Anrede verfügen. Mindestens genauso wichtig sind eine aufschlussreiche und triftige Begründung für den Eigenbedarf unter Berücksichtigung aller relevanten Punkte. Die Kündigung sollte keinen Raum zur Interpretation frei lassen und sämtliche Namen, Verwandtschaftsverhältnisse und Berufsbezeichnungen der betroffenen Personen enthalten. Außerdem sollte der Mieter direkt auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen und der eigene Widerspruch gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses klargestellt werden. Ebenso muss eine Frist für die Rückgabe der Wohnung gestellt werden. Auch der Hinweis auf Entschädigungszahlungen bei einer Fristüberschreitung und eine mögliche Räumungsklage sind Teil einer korrekten und vollständigen Eigenbedarfskündigung.

Kündigungsfristen

Bei einer Kündigung sind neben zahlreichen anderen Vorgaben auch die Kündigungsfristen zu beachten. Die Kündigung wird zum übernächsten Monat gültig, wenn sie zu Beginn eines Monats eingegangen ist. Bei einer Mietdauer zwischen fünf und sieben beziehungsweise mehr als acht Jahren erhöhen sich die Fristen um jeweils drei Monate. Eine dreimonatige Kündigungsfrist besteht auch, wenn die Wohnung des Mieters Teil der Wohnung des Vermieters ist. Kauft der Vermieter eine neue bereits vermietete Wohnung und möchte diese in eine Eigentumswohnung verwandeln, ist sogar eine Sperrfrist von drei Jahren zu beachten, bevor eine Kündigung ausgesprochen werden kann.

Mögliche Begründungen

Noch wichtiger als die Beachtung der Kündigungsfristen ist eine stichhaltige Begründung für die Anmeldung eines Eigenbedarfs. Der Vermieter darf dem Mieter nur kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Das ist auch bei entfernteren Verwandten wie Cousins oder Cousinen möglich. In diesem Fall hat das Landesgericht Frankfurt jedoch entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung nur möglich ist, wenn der Vermieter zum Unterhalt oder zur Fürsorge für die entsprechenden Familienmitglieder verpflichtet ist. Erheblich schwieriger gestaltet sich der Prozess, wenn die Wohnung für Haushaltshilfen oder Pflegepersonal benötigt wird. Die Kündigung ist in diesem Fall nur möglich, wenn keine andere Wohnung im Haus zur Verfügung steht und das Personal vom Vermieter dringend benötigt wird. Auch die Gründe für die Kündigung müssen stichhaltig sein: So kann der Vermieter etwa angeben, dass er die Immobilie benötigt, um diese vor Ort besser verwalten zu können. Eine weitere Möglichkeit ist die Verwendung der Wohnung als Alterswohnsitz, Arbeitsplatz oder für die Unterbringung eines Au-Pairs.

Gründe gegen die Kündigung

Die Nutzung der Wohnung durch einen ehemaligen Ehepartner oder deren Angehörige gilt hingegen nicht als stichhaltiger Grund. Ebenso ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich, wenn andere vergleichbare Wohnungen leer stehen, die der Vermieter nutzen könnte. Das gilt auch bei bestimmten Klauseln innerhalb des Mietvertrags, die eine Kündigung nur in „besonderen Ausnahmefällen“ erlauben. Zusätzlich kann der Mieter gegen die Kündigung vorgehen, wenn diese für ihn und seine Familie eine besondere Härte bedeuten würde. Das ist etwa bei einer Schwangerschaft der Fall oder wenn die Mieter die Wohnung mehr als 30 Jahre bewohnt haben und ihnen ein Umzug aufgrund ihres hohen Alters nicht mehr zuzumuten ist. Dabei werden im Regelfall die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters abgewogen. Der Mieter muss der Kündigung bis spätestens zwei Monaten vor Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, einen Räumungsrechtsstreit zu beantragen oder einen Vollstreckungsschutz zu erwirken. Alles in allem müssen bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf zahlreiche Formalitäten beachtet werden, die in einigen Fällen erheblichen Einfluss auf den Erfolg nehmen können.

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