Mietkaution muss unberüht bleiben

Verfasst von Christian Schebitz am 13. Mai 2014

Mietvertrag
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Eine Mietkaution dient zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Wenn der Mieter beispielsweise auszieht und Reparaturen notwendig sind, kann der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen. Doch das gilt nicht während des Mietverhältnisses. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun entschieden.

Die Mieterin zahlte zu Mietbeginn, wie vereinbart, 1.400 € auf ein Kautionskonto. Der Mietvertrag enthält eine Zusatzvereinbarung in der folgendes festgehalten wurde:

 „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…“

Die Mieterin machte später eine Minderung der Miete geltend. Daraufhin ließ sich der Vermieter das Kautionsguthaben auszahlen.

Eine Mietminderung soll u.a. dazu dienen, dass vorhandene Mängel in dem Mietobjekt beseitigt werden, indem ein gewisser Druck auf den Vermieter ausgeübt wird. Wenn der Vermieter sich im Gegenzug an der Mietkaution vergreift, verpufft der Effekt der Mietminderung. Daher klagte die Mieterin und verlangte, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

BGH: Treuhandcharakter der Mietkaution

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses in Anspruch zu nehmen. Die Mietkaution habe einen Treuhandcharakter. Demnach hat ein Vermieter diese getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters seine Kaution zurückerhält – sofern dem Vermieter keine Ansprüche zustehen. Die Zusatzvereinbarung aus dem Mietvertrag ist unwirksam, da sie zum Nachteil des Mieters führt. Dies sieht das Gesetz in § 551 III, IV BGB* so vor.

* § 551 BGB

(…)(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. (…)

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

  • Quelle: Urteil des Bundesgerichtshofs Karlsruhe vom 07.05.2014, AZ.: VIII ZR 234/13

Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. In den §§ 535 ff. BGB sind hier die entsprechenden Normen zu finden.  Das vollständige Gesetz finden Sie auf dejure.org. Das Gesetz wird jedoch nicht nur durch die Normen selbst, sondern u.a. auch durch die Rechtsprechung geprägt. Die verschiedenen Vorschriften müssen immer auf den Einzelfall angewendet werden. Somit bedarf es bei Streitigkeiten einen erfahrenen Rechtsanwalt, z.B. einen Fachanwalt für Mietrecht und Wohneigentumsrecht, der Ihnen mit Rat zur Seite steht und Ihnen hilft, etwaige Ansprüche durchzusetzen. 

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