Regelungen zur Kündigung des Mietverhältnisses

Verfasst von Christian Schebitz am 26. März 2015

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Die wenigsten Menschen wohnen ein Leben lang in denselben vier Wänden. Gerade durch die geforderte Mobilität im Job kommt es häufig zu einem Umzug. Doch in vielen Fällen zieht der Mieter nicht unbedingt freiwillig aus seiner Wohnung aus, häufig will der Vermieter seine Mieter auch loswerden, weil sie die Miete nicht pünktlich zahlen oder durch ihr Verhalten die übrigen Hausbewohner belästigen. Nicht immer erweist sich eine Kündigung des Mietverhältnisses als einfach, denn auch dem Mieter stehen bestimmte Rechte zu. Nicht selten eskaliert die Situation zwischen den Mietparteien und die Rechtssache landet vor Gericht. In einem solchen Fall ist es ratsam, eine umfassende Rechtsberatung einzuholen und sich von einem im Mietrecht erfahrenen Anwalt aufklären zu lassen. Im Verlauf des folgenden Artikels sind die grundsätzlich zu beachtenden Regelungen bei einer Beendigung des Mietverhältnisses zusammengefasst. Dieser Ratgeber kann jedoch nicht die individuelle Rechtsauskunft durch einen qualifizierten Rechtsanwalt ersetzen, der Sie über Ihre Mieterrechte und das Mietgesetz aufklärt. Um einen solchen Rechtsexperten zu finden, nutzen Sie die Anwaltssuche auf unserer Homepage. 

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1.     Formen der Kündigung und gesetzliche Kündigungsfristen

Im deutschen Mietrecht unterscheidet man generell die ordentliche Kündigung von der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist bzw. der außerordentlichen fristlosen Kündigung.   

1.1. Ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung kann in der Regel nur dann erfolgen, wenn Mietverträge auf eine unbestimmte Zeit geschlossen werden. Die allgemeine Annahme, wonach der Mieter einem Vermieter nur drei Nachmieter vorschlagen muss, um vorzeitig das Mietverhältnis zu beenden, ist nicht korrekt; außer dies ist ausdrücklich so im Mietvertrag festgehalten. Ein Mietverhältnis kann nur auf schriftlichem Weg gekündigt werden, wobei gewisse gesetzliche Fristen eingehalten werden müssen. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht eine generelle Kündigungsfrist von drei Monaten auf Seiten des Mieters vor, Ausnahmen können allerdings im Vertrag vereinbart werden. Wenn der Vermieter hingegen kündigen möchte, dann ist die Kündigungsfrist abhängig von der Mietdauer. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren besteht für den Vermieter beispielsweise eine dreimonatige Kündigungsfrist, läuft der Vertrag länger als fünf Jahre, so sind es sechs Monate, und bei einer achtjährigen Vertragslaufzeit verlängert sich die Kündigungsfrist auf neun Monate. Sind besondere Kündigungsfristen gewünscht, kann dies zuvor im Mietvertrag vereinbart werden. Ein Vermieter muss die Kündigung des Mietvertrags begründen und ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung des Mietverhältnisses aufweisen. Gewichtige Gründe sind beispielsweise Eigenbedarf oder tiefgreifende Vertragspflichtverletzungen durch den Mieter. Ein erheblicher Mietrückstand rechtfertigt ebenfalls eine Wohnungskündigung.

1.2. Außerordentliche fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung ist unter anderem bei einem Zahlungsverzug des Mieters möglich. Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter seine Miete zwei Mal hintereinander nicht gezahlt hat bzw. wenn der Verzug den Betrag einer Monatsmiete übersteigt. Die Kündigung kann der Mieter unwirksam machen, wenn er die gesamten Rückstände begleicht. Dies muss allerdings spätestens zwei Monate nach Erhalt der Räumungsklage der Fall sein. Genau wie die ordentliche Kündigung erfolgt auch die fristlose Kündigung auf schriftlichem Weg. Wenn der Grund für die Kündigung nicht im Zahlungsverzug liegt, muss zunächst eine Abmahnung verfasst werden.   

2.     Widerspruch durch den Mieter

Mieter sind der Wohnungskündigung durch ihren Vermieter jedoch nicht hilflos ausgeliefert. Selbst wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse am Auszug des Mieters besitzt, muss der Mieter nicht in jedem Fall sofort ausziehen. Es sollte zunächst am besten durch einen Rechtsanwalt geprüft werden, ob der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung einlegen kann. Dies ist beispielsweise dann möglich, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter bzw. seine Familienangehörigen oder andere Mitbewohner eine Härte darstellen würde, welche gewichtiger ist als die Interessen des Vermieters. Widerspruchsgründe sind beispielsweise hohes Alter, Gebrechlichkeit oder eine schwere Erkrankung. Ein Widerspruch muss auf schriftlichem Weg erfolgen und den Vermieter mindestens zwei Monate vor dem Ablauf der Kündigungsfrist erreichen, falls im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit eines Widerspruchs hingewiesen wird. Ansonsten kann der Mieter auch noch zu einem späteren Zeitpunkt widersprechen.

3.     Letzter Ausweg: Räumungsklage

Für Vermieter ist es meist der letzte Weg, um unliebsame Mieter loszuwerden: die Räumungsklage. Doch Mieter sind nicht gänzlich schutzlos, wenn die Räumung droht. Das Gericht hat in einem solchen Fall die Entscheidungsmacht. Wenn die Argumentation des Vermieters überzeugend genug ist, wird der Richter zu seinen Gunsten entscheiden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter das Urteil akzeptieren und unverzüglich aus der Wohnung ausziehen muss. Er hat das Recht, Widerspruch gegen die Entscheidung einzulegen. In einem solchen Fall wird die Härtefallregelung durch das Gericht überprüft. Durch die Reform des Mietrechts vom Mai 2013 kann die Wohnungsräumung auch im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes durchgesetzt werden. Falls die Räumung aufgrund von nicht beglichenen Mietschulden angeordnet wurde, kann das Gericht bestimmen, dass der angeklagte Mieter eine Sicherheit für die Zahlung der Miete leistet. Sollte der Mieter dies nicht tun, kann eine Räumung durch einstweilige Verfügung erfolgen. 

4.     Wohnungsübergabe an den Vermieter

Wenn die Mietwohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder an den Vermieter übergeben wird, erfolgt in der Regel eine schriftliche Dokumentation des Wohnungszustandes, ein so genanntes Abnahmeprotokoll der Wohnung. Eine gesetzliche Pflicht für ein solches Übergabeprotokoll bei der letzten Wohnungsbesichtigung gibt es jedoch nicht. Stellt der Vermieter bei der Besichtigung Mängel fest, dann haftet der Mieter für diese, wenn sie im Abnahmeprotokoll vermerkt sind. Um späteren Auseinandersetzungen vorzubeugen, erweist es sich als ratsam, den Wohnungszustand bei Einzug mit Hilfe von Fotos oder mehrerer Zeugen zu dokumentieren.

Ein weiteres Streitthema, das bei Beendigung des Mietverhältnisses häufig auftritt, ist die Renovierung bei Auszug. Der Bundesgerichtshof hat im Mai 2013 eine Entscheidung zu Gunsten der Mieter gefällt und eine Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen gekippt. Generell ist in den meisten Mietverträgen eine Klausel enthalten, die eine Renovierung der Wohnung alle fünf bis sieben Jahre vorsieht. Wenn der Mieter allerdings vorzeitig aus der Wohnung auszieht, ist eine Endrenovierung noch nicht fällig. Mit Hilfe der Quotenklausel möchten Vermieter jedoch einen prozentualen Anteil der Kostenübernahme für die Renovierung durch den Mieter durchsetzen. In den meisten Fällen ist diese Quotenklausel allerdings unwirksam, was bedeutet, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung nicht renovieren und auch keine anteiligen.


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