Gleich zwei Urteile fällte der Bundesgerichtshof diese Woche. Einmal ging es um mietrechtliche Abmahnungen bezüglich Ruhestörungen, die der BGH für bedeutungslos erklärte. Az: VIII ZR 139/07 vom 20. Februar 2008) Weiter entschied der BGH, dass Vermieter unabhängig vom Verbrauch all jene Kosten auf den Mieter umlegen, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum tatsächlich belastet wurde.
Abmahnung bewirkt keinerlei rechtliche Vorteile
Im ersten Fall hatte der Vermieter dem Mieter eine Abmahnung geschickt, da er eine Beschwerde erhalten hatte, dass der Mieter häufig seinen Fernseher zu laut gedreht habe. Bei einer erneuten Beschwerde drohte der Vermieter mit einer fristlosen Kündigung. Dies hielt der Mieter für unangebracht. Der BGH wies die Klage des Mieters mit der Begründung ab, dass es nicht darauf ankäme, ob die Abmahnung berechtigt war. Anders als im Arbeitsrecht, das Arbeitnehmern einen Anspruch auf Tilgung rechtswidriger Abmahnungen aus der Personalakte gewährt, enthält das Mietrecht laut BGH keinen Beseitigungsanspruch. Des weiteren sei die Abmahnung ohnehin mehr als Hinweis auf das Fehlverhalten zu verstehen. In einem Kündigungsprozess habe der Vermieter dadurch keinerlei Beweisvorteil, denn dort müsse er sowohl frühere, als auch aktuelle Vertragsverletzungen des Mieters in vollem Umfang nachweisen.
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Abflussprinzip durchaus möglich
Der Bundesgerichtshof entschied sich im vorliegenden Fall über die Wahl der Abrechnungsmethode bei der Nebenkostenabrechnung. Die Frage war, ob der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen, oder ob er statt dessen auch die Kosten abrechnen darf, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird. Die betroffenen Parteien stritten um die Kosten der Wasserversorgung und des Abwassers. Während die Beklagte gegenüber den Mietern nach dem Kalenderjahr abrechnete, erhielt sie ihrerseits jeweils im Sommer eine Abrechnung ihres Wasserversorgers, die sich ungefähr auf die vorangegangenen 12 Monate bezog. Die klagende Mieterin bestand darauf, dass die Beklagte nur die Kosten des im Jahr 2004 tatsächlich verbrauchten Wassers/beseitigten Abwassers in Rechnung stellen dürfe (so genanntes Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip). Die Beklagte hatte die von ihr selbst im Jahr 2004 an den Wasserversorger geleisteten fälligen Zahlungen auf den Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Klägerin umlegt. Die fälligen Zahlungen betrafen aber zum Teil noch Wasserverbrauch und die Abwasserbeseitigung des Jahres 2003. Nach Meinung des Gerichts die dieses so genannte „Abflussprinzip” im vorliegenden Fall durchaus zulässig. Den hier maßgeblichen Vorschriften der §§ 556 ff. BGB ist nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Nebenkosten festlegt. Quellen:
- Tagesspiegel – „Bundesgerichtshof hält Abmahungen für bedeutungslos”
- Mz-web.de – „Abmahnung wegen Ruhestörung bringt nichts”
- Focus.de – „Bundesgerichtshof stärkt Vermieterrechte”