Miete unter Vorbehalt zahlen – So geht’s richtig!

Verfasst von Christian Schebitz am 12. Dezember 2013

Schimmel ist ein Grund für Mietminderung
©iStock.com/stevotion

Der nachfolgende Beitrag ist ein Gastartikel von Dennis Hundt. Als Immobilienkaufmann betreibt unser Gastautor das Portal Mietminderung.org.

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Ist die Wohnung mangelhaft, steht dem Mieter ein Minderungsrecht zu. Er darf die Miete angemessen mindern. Voraussetzung ist, dass er den Mangel dem Vermieter anzeigt und ihm Gelegenheit gibt, den Mangel zu beseitigen. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, so dass der Vermieter keine Abhilfe schaffen kann, verliert der Mieter sein Minderungsrecht. Oft ist die Sach- und Rechtslage unklar und bedarf der Aufklärung. Will der Mieter mit dem Vermieter eine einvernehmliche Regelung herbeiführen, kann er weiterhin die volle Miete bezahlen, muss sich dann aber sein Minderungsrecht ausdrücklich vorbehalten. Nur wenn er unter Vorbehalt zahlt, bleibt sein Minderungsrecht erhalten. Stellt der Mieter während der Mietzeit Mängel fest und bezahlt trotzdem über längere Zeit vorbehaltlos die volle Miete, verliert er dadurch dennoch nicht sein Recht, die Miete künftig zu mindern.

Die Mietminderung für vergangene Zeiträume, in denen der Mieter trotz Kenntnis der Mängel die Miete vollumfänglich bezahlt hat, kann er allerdings nur noch geltend machen, wenn er sich seine Rechte diesbezüglich ausdrücklich vorbehalten hat. Insoweit ist es sinnvoll, mit der Mängelanzeige den Vermieter gleichzeitig zu informieren, dass die nächsten Mietzahlungen nur unter Vorbehalt vorgenommen werden. Dadurch soll der gutmütige Mieter, der es zunächst im Guten versuchen will und auf die Mängelbeseitigung durch den Vermieter vertraut, gegenüber einem auf vielleicht schnelles Geld spekulierenden Mieter, der einen Mangel sofort beanstandet und die Miete kürzt, nicht benachteiligt werden. Hat der Mieter die Miete unter Vorbehalt bezahlt, muss er innerhalb angemessener Zeit konsequenterweise die Miete mindern. Andernfalls verliert er sein Minderungsrecht. Der Vermieter darf dann davon ausgehen dass der Mieter die Angelegenheit nicht weiter verfolgt. Der Mieter braucht die Angabe der Mängel noch nicht mit einer konkreten Minderungsquote zu verbinden. Diese kann er auch noch nachträglich beziffern.

Vorbehalt schriftlich festhalten

Auf einen Vorbehalt kommt es ausnahmsweise nicht an, wenn der Mieter die Wohnung im Hinblick auf die Zusage des Vermieters bezieht, dieser werde die Mängel beseitigen. Die Zusage sollte dann aber im Übergabeprotokoll festgehalten werden. Der Mieter muss im Streitfall beweisen, dass er einen Vorbehalt tatsächlich erklärt hat. Die Erklärung des Vorbehalts im Betrefffeld eines Überweisungsträgers oder einer online-Überweisung genügt nicht. Besser ist es, wenn der Mieter dem Vermieter den Mangel schriftlich mitteilt, den Mangel konkret bezeichnet und den Vermieter informiert, dass er die Miete ab sofort nur noch unter Vorbehalt zahlt und von seinem Minderungsrecht Gebrauch macht, wenn der Mangel nicht binnen einer zu bestimmenden Frist beseitigt wird. Nach einem Zeitraum von in etwa 6 Monaten, in dem der Mieter sein Minderungsrecht nicht ausübt und der Vermieter aufgrund von Äußerungen oder Handlungen des Mieters davon ausgehen darf, dass sich der Mieter mit dem Mangel abgefunden hat und keine Ansprüche mehr erheben wird, ist das Mietminderungsrecht des Mieters in der Regel verwirkt. Damit wird unterstellt, dass er sein Recht infolge seines eigenen Verhaltens verloren hat.

Nähere Informationen und praktische Hinweise, insbesondere eine unverbindliche Musterformulierung für eine Mietzahlung unter Vorbehalt, sind hier auf Mietminderung.org nachzulesen.

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