Gründe für Mietminderungen gibt es viele. Trinkwasser ist in Deutschland eines der am meisten überwachten Lebensmittel. Doch nicht immer entspricht es tatsächlich den höchsten Anforderungen. Gemäß dem Urteil des Amtsgerichts Dresden können Mieter so beispielsweise die Miete um 25 Prozent mindern, wenn das Trinkwasser in einer Mietwohnung von Legionellen befallen ist. Worum es genau geht, lesen Sie hier:
Legionellen im Trinkwasser
Wie stellte sich der Sachverhalt im vorliegenden Fall dar? Hintergrund der Entscheidung waren Mieter einer Wohnung, die eine Mietminderung von 25 Prozent durchführten, als bekannt wurde, dass die Konzentration von Legionellen im Trinkwasser deutlich erhöht war. Der gemessene Wert lag bei 14.000 KBE (Kolonienbildende Einheiten)/100 ml. Als zulässig gilt jedoch gemäß der Trinkwasserverordnung ein Grenzwert von 100 KBE/100 ml. Die Mieter tätigten die Mietminderung allerdings ohne eindeutige Zustimmung des Vermieters.
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Daraufhin installierte die Vermieterin im Duschkopf einen Filter, der letztlich die Legionellenkonzentration auf 3.700 KBE/ 100 ml absenkte.
Legionellen (Legionella) sind Bakterien, die im Süßwasser vorkommen und sich bei Wassertemperaturen von 30 bis 45°C sprunghaft vermehren. Diese Art der Bakterien können in einer hohen Konzentration für den Menschen gesundheitsgefährdend sein und sogar bis zum Tode führen. Eine Infektion entsteht vornehmlich durch Einatmen von legionellenbefallenem Wasser oder durch Trinkwasser, welches in die Luftröhre oder Lunge gelangt.
Die Vermieterin hielt die angesetzte Mietminderung von 25 Prozent seitens der Mieter allerdings für zu hoch und verwies auf eine deutlich geringere Mietminderung. Da die Mieter dies nicht hinnehmen wollten, landete der Fall schließlich vor Gericht.
Sind Legionellen ein Grund für Mietminderung?
Wie entschied das Gericht im vorliegenden Fall? Das Amtsgericht Dresden urteilte zu Gunsten der Mieter mit der Begründung, dass den Mietern laut § 536 Abs. 1 BGB eine Mietminderung von 25 Prozent zustünde. Das Gericht begründete die Entscheidung damit, dass durch den Befall von Legionellen das Trinkwasser gesundheitsgefährdend sei. Dadurch bestünde ein Mietmangel, der wiederum zu einer wesentlichen Tauglichkeitsminderung der Wohnung führt.
Auch die Tatsache, dass die Vermieterin ein Filter im Duschkopf einbaute, führt nicht unweigerlich dazu, dass im Mietrecht die Miete nicht gemindert werden darf. Da nur die Konzentration von Legionellen im Trinkwasser gemindert wurde und nicht vollständig beseitigt, sei der Wert der Wohnung aufgrund der gesundheitsgefährdenden Risiken deutlich verringert worden.
Zudem teilt das Amtsgericht mit, dass lediglich die Befürchtung einer Gefahr ausreiche, um im Mietrecht eine Mietminderung durchzusetzen. Es muss nicht unweigerlich ein Schadensfall auftreten oder aufgetreten sein.
Wann kann ein Mietmangel vorliegen?
Eine Mietminderung ist das Recht des Mieters, die Miete zu kürzen, wenn die Wohnung einen Mangel hat, der den Wohnwert beeinträchtigt. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Grad der Beeinträchtigung ab und kann zwischen 1% und 100% liegen. Es gibt keine allgemein gültigen Regeln für die Mietminderung, sondern nur Richtwerte aus Gerichtsurteilen. Hier sind einige Beispiele für mögliche Gründe und Höhen einer Mietminderung:
– Schimmelbefall: je nach Ausmaß und Ursache zwischen 10% und 80%
– Heizungsausfall: je nach Jahreszeit und Dauer zwischen 10% und 100%
– Lärmbelästigung: je nach Quelle, Intensität und Zeitpunkt zwischen 5% und 40%
– Asbestbelastung: 10%
– Bleibelastung im Trinkwasser: 10%
– Defekte Gegensprechanlage: 5%
– Unzumutbar aufgeraute Badewanne: 3%
– Defekter Briefkasten: 1%
Die Mietminderung muss dem Vermieter angezeigt und begründet werden. Der Mieter darf nicht eigenmächtig die Miete kürzen, sondern muss eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Wenn der Vermieter den Mangel nicht behebt, kann der Mieter die Miete mindern oder gegebenenfalls Schadensersatz verlangen. Außerdem muss der Mieter den Mangel beweisen können und die Höhe der Mietminderung angemessen wählen. Ansonsten riskiert er eine Abmahnung oder sogar eine Kündigung des Mietvertrags. Daher sollte der Mieter sich vor einer Mietminderung gut informieren und im Zweifel einen Fachanwalt für Mietrecht zu Rate ziehen.
