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Mieter müssen Modernisierungen der Käufer dulden

Modernisierung/ Riley Pitzen unsplash

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof entschied 2008, dass der Käufer eines Grundstücks bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren. Mieter müssen Modernisierungen der Käufer dulden. Dies gilt, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen Modernisierungsarbeiten zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB, alte Rechtslage), gegeben sind. Heute sind die Regelungen über solche Renovierungsvorhaben in § 555b BGB zu finden.

Bewohner weigern sich gegen angekündigte Renovierungen

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft. Er gab Käufern des Grundstücks die Erlaubnis noch vor der Änderung des Grundbucheintrages im zukünftigen Besitz, alles die Mieter betreffende, selbst zu regeln und auch Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen. Der neue Grundstücksbesitzer kündigte daraufhin bei den Mietern Modernisierungen an. Die Mieter weigerten sich aber die Maßnahmen zu akzeptieren, woraufhin der neue Besitzer auf Duldung der angekündigten Maßnahmen klagte. Das Amtsgericht wies die Klage auf Duldung der Modernisierungsarbeiten jedoch ab. Das Landesgericht jedoch verurteilte die beklagten Bewohner dazu, den Umbau des Badezimmers, unter Einbeziehung eines bis dahin als Abstellraum und Speisekammer genutzten Raums zur Schaffung einer separaten Toilette, zu dulden.

Dritter kann verpflichtet werden Umbaumaßnahmen durchzuführen

Eine Revision vor dem Berufungsgericht hatte keinen Erfolg. Die Mieter sind immer noch dazu verpflichtet, Modernisierungen der Mietsache zu dulden. Auch das Argument, dass der neue Vermieter noch nicht im Grundbuch eingetragen ist und damit keine geeignete Rechtsposition inne hat, greife nicht. Die Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch schreiben dem Grundstückseigentümer nicht vor, das Recht zur Modernisierung, der von ihm vermieteten Wohnungen, stets selbst wahrzunehmen. Er kann vielmehr auch einen Dritten, zum Beispiel einen Erfüllungsgehilfen, sprich einen Architekten oder  Handwerker nach § 278 BGB beauftragen. Wenn das schon möglich ist, dann müsste diese Freiheit erst Recht gelten, wenn der neue Käufer die Modernisierungen im eigenen Namen ausführen will und vom- noch aktuellen- Vermieter dazu ermächtigt wurde.

Die beklagten Mieter sind auch zur Duldung, der von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die dafür entscheidende Frage, ob die Vergrößerung und Umgestaltung eines räumlichen Bereichs (hier des Sanitärbereichs), auf Kosten des Wegfalls eines anderen Raums (hier der Abstell- und Speisekammer), zu einer Verbesserung der Mietwohnung führt, kann nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beantwortet werden.

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